Osobní vlastnictví versus družstevní vlastnictví - 1. díl

Hledáte nové bydlení a právě byt, který jste si vyhlédli, je družstevní? Doteď jste se ale o to, jaký je rozdíl mezi osobním vlastnictvím a družstevním, příliš nezajímali a bojíte se, abyste nešlápli vedle? Co je lepší – koupit byt v osobním vlastnictví nebo spíš byt družstevní? Samozřejmě obě varianty mají své výhody i nevýhody. A ty my vám teď prozradíme. V prvním dílu článku na téma osobní versus družstevní vlastnictví vám poodhalíme rozdíly ve formální úpravě osobního a družstevního vlastnictví a dále také odlišnosti v převodu vlastnictví či práv a povinností člena družstva těchto dvou forem vlastnictví.

Zpátky do historie

Jedním z důležitých milníků ve vývoji struktury bydlení jsou šedesátá léta 20. století, která jsou charakteristická rozvojem družstevní výstavby. Jak ale ukazují Lux et al. (2008), zlomovým rokem pro vývoj struktury bydlení byl především rok 1989. Z důvodu privatizace obecního bytového fondu, převodu družstevních bytů do vlastnictví jejich uživatelů, rozvinutí systému tržního financování bydlení a samostatného rezidenčního trhu, i rozšíření kulturních vzorců vlastnictví bydlení, se podíl vlastnického bydlení začal zvyšovat a naopak zastoupení bytů nájemních a družstevních se postupně snižovalo.

Podobný trend je v ČR zaznamenán i dnes. Dle nejnovějších statistik ČSÚ (2011)[1] je bytů v osobním vlastnictví v České republice 27,91 % a domů v osobním vlastnictví 38,56 %. U družstevního vlastnictví je tendence klesající, v roce 2011 byl jeho podíl na celkovém bytovém fondu zastoupen 10,03 %.

V Praze je ale situace oproti průměru ČR odlišná. V roce 2011 bylo nejvíce bytů v Praze v osobním vlastnictví (36,92 %), což je o necelých 26 p. b. více, než v roce 2001. Větší zastoupení bytů v OV byl zaznamenán pouze v kraji Karlovarském. Podíl domů v osobním vlastnictví je však v Praze nejnižší ze všech krajů (12,66 %). Oproti ostatním krajům se v Praze ale od roku 2001 zvýšil podíl bytů družstevních, nedotkl se však hranice, které dosahoval v roce 1991 (19 %). To je způsobeno tím, že část bytů v privatizaci nebyla převedena přímo do osobního vlastnictví, ale právě do rukou bytových družstev. V Praze bylo v roce 2011 v družstevním vlastnictví 16 % bytů, což je o 4 p. b. více než při posledním Sčítání lidí, domů a bytů a jen těsně jeho podíl nedosahuje podílu družstevních bytů v kraji Moravskoslezském. Dle právního důvodu užívání bytu je ale Praha charakteristická nejvyšším podílem nájemního bydlení (34 %) mezi všemi kraji ČR.

Hrají rozdíly mezi osobním a družstevním vlastnictvím roli při rozhodování o koupi nového bydlení?

Z uvedeného vyplývá, že podíl bytů v družstevním vlastnictví je v ČR zastoupen relativně velkým podílem. Zato jinde ve světě tato kategorie bydlení tak obvyklá není. Je ale družstevní vlastnictví blíže spíš ke klasickému nájemnímu bydlení nebo je srovnatelné s bydlením v osobním vlastnictví? Rozdílů mezi osobním vlastnictvím a tím družstevním, je celá řada. Bydlení v tom či onom chod domácnosti extrémním způsobem neovlivňuje, ale při rozhodování o koupi nemovitosti hraje významnou roli.

Podstatný rozdíl mezi osobním vlastnictvím a tím družstevním pocítíte totiž v případě, že plánujete byt koupit na hypotéku, a to z toho důvodu, že družstevní byt není možné dát do zástavy.  Pakliže vám banka tedy na takový byt půjčí, musíte dát do zástavy jinou nemovitost.

Vlastnictví nebo spíš nájem? Formální úprava OV a DV

OV: Již z názvu osobní vlastnictví vyplývá, že byt v osobním vlastnictví je majetkem osoby. Byt v osobním vlastnictví tedy můžete bez jakýchkoli okolků prodat i koupit, můžete s ním nakládat dle svého vlastního uvážení, protože ho zkrátka vlastníte, což je také vepsáno do Katastru nemovitostí, a pokud je vlastníků bytu v osobním vlastnictví více, jsou tam zapsáni všichni, včetně společného jmění manželů.

DV: Naproti tomu pokud se rozhodnete pro ,,koupi“ bytu v družstevním vlastnictví, jedná se vlastně pouze o nájem bytu a ne o jeho koupi v pravém slova smyslu. Takový byt totiž vlastnit nebudete, vlastní ho po celou dobu družstvo a koupí bytu se tak rozumí pouze převod družstevního podílu neboli práv a povinností člena družstva na jinou osobu, přičemž ta osoba se stává převodem jen nájemcem a ne vlastníkem bytu. Pozor si musíte dát na to, že s převodem práv se z původního nájemce převádí i dluhy! Je proto nutné dbát při převodu družstevního podílu na tyto věci dostatečnou pozornost a před samotným převodem rizika spojená s těmito fakty nechat právně ošetřit, u čehož bychom vám mohli být užiteční právě my. Rádi vám pomůžeme nejen s kontrolou veškeré právní dokumentace, ale i se všemi dalšími úkony spojenými s koupí bytu v družstevním či osobním vlastnictví.

Rozdílem oproti bytu v osobním vlastnictví je také to, že i když v bytě bydlíte, svoje jméno v Katastru nemovitostí nenajdete. Jako vlastník je v Katastru nemovitostí zapsáno družstvo, které je samo o sobě právnickou osobou. Katastr totiž neeviduje nájemníky. Navíc, družstevní vlastnictví se od osobního liší tím, že nájemníkem bytu může být pouze jedna osoba, výjimkou je pouze situace, kdy je družstevní byt ve ,,vlastnictví“ manželů.

Pokud dojde k situaci, že se družstvo rozhodne pro prodej bytů, je nutné byt nabídnout nejprve stávajícímu nájemníkovi. Pakliže se ten rozhodne byt neodkoupit, teprve potom může družstvo daný byt nabízet dalším zájemcům.

Převod vlastnictví u OV a převod práv a povinností člena družstva u DV a s nimi spojené poplatky

OV: S koupí bytu v osobním vlastnictví jsou spojeny některé z finančních i nefinančních nevýhod. Pro převod vlastnického práva u bytů v osobním vlastnictví je nutné zažádat o zapsání vlastnického práva do Katastru nemovitostí, což může trvat různě dlouhou dobu v závislosti na tom, jak moc je Katastrální úřad zaneprázdněn. Nemůžete však čekat, že vlastnictví bude do Katastru zapsáno hned druhý den. Za návrh vkladu do Katastru nemovitostí je navíc požadován poplatek ve výši 1000 Kč.

Další nevýhodou převodu vlastnického práva u OV je nutnost obstarat si odhad ceny nemovitosti, který taktéž není zadarmo a jeho cena závisí na tom, koho do této role pasujete. Můžete například oslovit odhadce, kterého má k dispozici banka, u které budete žádat o úvěr.

S převodem nemovitosti v OV je spojena též povinnost zaplatit daň z nabytí nemovitosti, která činí 4 % z ceny nemovitosti. Pokud je ale odhad vyšší nežli kupní cena nemovitosti, je za základ daně považován právě odhad. Jednoduše řečeno, základ daně je vždy ta vyšší z obou částek. Daň z nabytí nemovitosti, pokud se prodejce s kupcem nedomluví jinak, ale podle Občanského zákoníku platí prodávající.

Kupující zato každoročně musí zaplatit daň z nemovitosti, která se odvíjí od velikosti bytu.

Prodávající má také povinnost zaplatit daň z příjmu z prodeje nemovitosti. Osvobozen od této daně je v případě, že je doba mezi koupí a prodejem nemovitosti delší než 5 let nebo pokud vlastník nemovitosti v daném bytě bydlel alespoň 2 roky.

Za co všechno si připlatíte, pokud se rozhodnete koupit vlastní byt a neplatit nájem, pak si můžete přečíst náš článek Jaká je opravdová cena kupované nemovitosti? Poplatky její cenu zvyšují minimálně o několik desítek tisíc korun.

DV: Jelikož byt v družstevním vlastnictví není toho, kdo v něm bydlí – tedy nájemníka, nemůže ho nájemník ani prodat. Prodeji družstevního bytu se říká převod členských práv a povinností družstva, s nimiž je spojeno právo nájmu k bytu. Převod práv a povinností družstva je oproti převodu vlastnického práva u nemovitostí v osobním vlastnictví velmi rychlý, jelikož nepodléhá žádnému schvalování, jak si možná někteří myslí. Jediné, co pro to prodávající musí udělat, je doručit družstvu písemné prohlášení o převodu bytové jednotky a s ním také písemný souhlas nového člena družstva - ,,kupujícího“. U některých družstev za tento úkon neplatíte nic, jiná družstva však požadují poplatek. Na jeho výši ale pozor, jelikož u některých družstev je tento poplatek velmi vysoký a neodpovídá hodnotě služeb, které družstvo svému členovi poskytuje a mnohdy se dokonce přiblíží výši daně z nabytí nemovitosti či dokonce vyrovná. Jak zmiňuje JUDr. Roman Kotouč: ,,družstva někdy pomocí vysokého převodního poplatku regulují spekulativní převody družstevních bytů.“ Výši poplatku však většina nájemníků nezná a zjišťují ji až při převodu členských práv a povinností na nového nájemníka.

U družstevního bytu sice neplatíte daň z nemovitosti přímo, její výše je ale započítána do nájemného, ze kterého daň platí družstvo, tudíž mezi platbou daně u OV a DV je rozdíl pouze v tom, kdo komu platí daň – u družstevního ji platíte skrze družstvo státu zprostředkovaně.

Jde-li o povinnost placení daně z příjmu z převodu družstevního podílu na nového nájemníka, pak u ní platí stejné podmínky jako u převodu vlastnických práv bytu v osobním vlastnictví – osvobozen je nájemník, který v daném bytě bydlel alespoň dva roky, nebo družstevní podíl vlastnil alespoň 5 let.

V prvním díle našeho článku věnujícího se rozdílům mezi osobním a družstevním vlastnictvím jsme vám naznačili, že mezi těmito dvěma typy vlastnictví je sice v mnoha ohledech rozdíl, ale ve výsledku to tak velké odlišnosti nejsou. Zářným příkladem je výše zmíněná povinnost platby daně z nemovitosti či daně z nabytí nemovitosti.

Jaké další rozdíly mezi osobním a družstevním vlastnictvím jsou, vám ale prozradíme až v druhém díle našeho článku.

---

[1] Právní důvod užívání bytu je sledován Českým statistickým úřadem vždy jednou za deset let. Poslední Sčítání lidí, domů a bytů (dále jen SLDB) bylo prováděno v roce 2011, a proto novější data pro zastoupení jednotlivých typů bydlení dle právního důvodu užívání bytu není dostupné.