Nájem nebo vlastní bydlení, co se více finančně vyplatí? 1. díl

Ve dvou předchozích článcích jsme vám shrnuli nejdůležitější výhody a nevýhody bydlení v pronájmu i ve vlastním. Zaměřili jsme se však pouze na charakteristiky obou forem bydlení, aniž bychom porovnávali jejich finanční náročnost. Jenže právě výše finančních nákladů spojených s koupí a provozem či pronájmem nemovitosti jsou pro většinu lidí při rozhodování, zda si pořídit vlastní byt nebo jít do pronájmu, rozhodující. Většina lidí totiž nemá připravené peníze v hotovosti a nemůže se během dne rozhodnout, že zkrátka půjde a pořídí si byt nebo dům. Někteří nemají ani tu možnost využít hypotečního úvěru, a tak jsou odkázáni na bydlení v pronajatém bytě. Ne vždy je ale bydlení v pronájmu prohrou! Kdy se tedy z finančního hlediska vyplatí bydlet ve vlastním a kdy naopak v pronájmu?

Rezidenční nemovitost jako vhodná investice

Mít vlastní bydlení je výhodou určitě v případě, že ho chcete mít jako investici. Tedy nejen koupit nemovitost a bydlet v ní, ale pronajímat ji. V předchozím článku jsme již zmiňovali, že investice do nemovitostí je dobrá z toho hlediska, že je málo riziková a ve vztahu k výši rizika má slušný výnos, který se u rezidenčních nemovitostí pohybuje okolo 5 %. Pronájem jako rentu oceníte především v důchodu, kdy budete mít hypotéku, pokud ji využijete, již splacenou. Splátka hypotéky se tak dá zjednodušeně řečeno považovat za jakousi formu spoření. Má to ale jeden háček. Pakliže je výnos z nemovitosti nižší než výnos z jiné investice (a bereme-li v potaz, že riziko obou investic i jejich likvidita je stejná), pak investování do nemovitosti nejvhodnější formou spoření na důchod není. Záleží však na tom, jaké riziko investice jste ochotni nést a od toho se odvíjí i její výnosnost. O investování do nemovitostí se můžete dozvědět více na našem blogu.

Mít našetřeno se vyplatí

Pakliže plánujete ke koupi nemovitosti využít některou z nabídek hypotečních úvěrů, které poskytují banky, dobrým základem pro jeho výhodnost je mít něco našetřeno. V případě, že totiž chcete koupi nemovitosti financovat pomocí hypotéky ze 100 %, výše úrokové míry nabídnutá bankou nebude tak výhodná jako v případě, že máte na bydlení našetřeno alespoň 15 % hodnoty nemovitosti. Čím více máte naspořeno, tím lepší podmínky hypotečního úvěru získáte. O tom, že je výhodné využít hypotéku v případě koupě bytu na investici, jsme psali již v článku Jak ovlivňuje způsob financování koupě nemovitosti výši jejího výnosu, kde jsme zmiňovali, že výnos z investičního bytu vám pokryje úroky z hypotéky a tudíž nemá smysl čekat na to, až budete mít na koupi bytu našetřeno 100 % potřebných finančních prostředků.

Stejný efekt bude mít na výhodnost hypotéky i to, jak dlouhou dobu jejího splácení zvolíte. Platí, že čím delší je doba splácení, tím jsou podmínky hypotéky méně výhodné. Pokud tedy zvolíte možnost koupit si vlastní bydlení a zaplatit ho s využitím hypotéky, výhodnější bude, pokud při koupi částečně využijete i vlastní zdroje a splátky úvěru rozložíte ne na příliš dlouho dobu. Pro takovouto optimalizaci však musíte mít dostatek financí a navíc, jak se říká - nejet při tom nadoraz.

Hypotéka není jediným nákladem pořízení si vlastního bydlení

Pokud byste si rádi pořídili vlastní bydlení, neměli byste podceňovat jeho nákladnost. A to nejen její koupě, ale i provozu a údržby. V tom se totiž vlastní bydlení od nájemního zásadně liší. S koupí nemovitosti se pojí náklady, jako je provize realitní kanceláří, poplatek za odhad hodnoty nemovitosti a za úschovu peněz, poplatek za vklad vlastnického (i zástavního) práva do Katastru nemovitosti a eventuelně další.

S hypotékou se dále pojí náklady, jako je měsíční splátka hypotéky (jistina a úrok), poplatek za vyřízení hypotéky a za vedení účtu. Celkové náklady na hypotéku vám prozradí RPSN (roční procentní sazba nákladů). Jediným nákladem, pokud si totiž od banky půjčíte peníze, není úrok!

Náklady na splácení hypotéky lze ale celkem jednoduše snížit. Ze zákona o daních z příjmů totiž vyplývá, že ze základu daně lze odečíst úroky zaplacené ve zdaňovacím období z úvěru, který posloužil k řešení bytových potřeb poplatníka daně. Nezapomeňte toho tedy využít. Ušetřená částka se každoročně pohybuje v řádu několika tisíc korun.

Dalšími náklady na provoz nemovitosti je její pojištění a pojištění domácnosti a nemožnosti splácet hypotéku, poplatky do fondu oprav a zálohy na elektřinu, plyn a vodu. Počítat musíte také s financemi na případné opravy bytu. Více o nákladech spojených s koupí a vlastněním nemovitosti jsme psali v článku Jaká je opravdová cena kupované nemovitosti? Poplatky její cenu zvyšují minimálně o několik desítek tisíc korun.

Hypotéka jako strašák v případě neschopnosti splácení

Pro případ, že nebudete schopni hypotéku splácet, byste si ale měli nechat nějakou finanční rezervu. To platí i v případě, že máte neschopnost splácení pojištěnou. Pojišťovny na pojistné události nejsou schopny reagovat hned. Zaplatí za vás třeba až po 2 měsících. Finanční rezerva by se vám mohla hodit též v případě, že po uplynutí fixace úrokové míry vám banka zvýší úrok a tedy i měsíční splátky hypotéky se zvýší.

Využití hypotéky pro financování koupě nemovitosti je jedním z rizikových faktorů vlastního bydlení. Srovnáme-li toto riziko s výší rizika neschopnosti splácet v případě, že bydlíte v nájemním bytě, pak vlastní bydlení je určitě rizikovější. S pronajímatelem je v nepříjemných životních událostech většinou lepší domluva, pokud však oni sami nemají na investiční byt hypotéku.

Kdy je lepší pronájem a kdy vlastní bydlení

Při rozhodování, zda je výhodnější si pořídit vlastní bydlení nebo setrvat v pronajatém bytě je rozhodující především cena bytů v lokalitě, kde byste bydlení pořizovali a výše tržního nájemného v té stejné lokalitě. Dalšími faktory, které ovlivňují (ne)výhodnost koupě nemovitosti jsou, jak už bylo výše zmíněno, podmínky poskytnutí hypotečního úvěru – především tedy výše úrokové míry a doba splácení, která závisí na tom, jak vysoké měsíční splátky máte možnost hradit. Vliv na výhodnost koupě vlastního bydlení má také inflace. Vývoj většiny činitelů (jako je právě výše úrokové míry, míra inflace, výše nájmů i cena nemovitostí) však nelze odhadnout, a proto v podstatě není možné přesně porovnat, která z variant bydlení je lepší. I tak si ale můžeme na příkladu ukázat, zda je koupě bytu v konkrétním případě dobrým krokem, či ne. Pro zjednodušení předpokládejme, že inflace je nulová, a tudíž se nemění ceny nájmů, ani úroková sazba poskytnutá na hypotéku, ani mzdy či hodnota nemovitosti. Předpokládejme také, že do nájmu jsou započítány všechny další výdaje, které by člověk jako vlastník musel hradit zvlášť. Spadá tam tedy daň z nemovitosti, pojištění nemovitosti, náklady na údržbu bytu apod.

Příklad: Marek, protože už má něco našetřeno, se rozhodl, že koupí byt v Praze Strašnicích a chce vědět, zda se jeho koupě opravdu vyplatí. Vybral si byt 2+kk o velikosti 58 m². Jeho cena je 2 500 000 Kč. Marek má našetřeno 500 000 Kč. Úroková míra se během celého období splácení hypotéky nemění a díky tomu, že má Marek našetřeny finanční prostředky na koupi nemovitosti ve výši 20 % z hodnoty nemovitosti, úroková sazba, která mu byla bankou nabídnuta, je ve výši 2,5 % p. a. Markovi je 30 let a rozhodl se, že po padesátce už chce mít hypotéku splacenou. Zvolil proto dobu splácení hypotéky 20 let. Vyplatí se mu koupě tohoto bytu nebo ne? Jaká by byla měsíční splátka hypotéky?

V případě, že by se rozhodl si stejný byt nekoupit, ale pronajmout, na nájemném vybraného bytu by měsíčně zaplatil 10 000 Kč. V takovém případě by si našetřených 500 000 Kč mohl ponechat a spořit dál ať už jakoukoli formou, například by mohl využít stavebního spoření s 2% úrokovou mírou a státním příspěvkem ve výši 2 000 Kč, na který má nárok v případě, že na účet vloží každoročně alespoň 20 000 Kč.

A k čemu jsme došli? Marek celkem za 20 let bance zaplatí 2 662 068 Kč, na úrocích tedy za 20 let splácení zaplatí celkem 662 068 Kč, což znamená, že hypotéka ho stála o 26,48 % více finančních prostředků, než kdyby měl celou kupní částku nemovitosti v hotovosti. Celkem ho nemovitost stála 3 162 068 Kč, přičemž měsíční splátka byla (opět pro zjednodušení příkladu) po celou dobu splácení neměnná a byla ve výši 11 091,95 Kč. Na druhou stranu ale proto, že celých 20 let platil hypotéku, neměl možnost tolik spořit (jestli vůbec). Kdyby si místo koupě nemovitosti rozmyslel, že bude bydlet celou tu dobu v pronajatém bytě, zaplatil by za nájem za 20 let 2 400 000 Kč. Během 20 let by ale mohl spořit. Ušetřených 500 000 Kč, které měl na začátku, by dal například na spořicí účet s úrokovou sazbou 2 % p. a. a k tomu by každoročně spořil ušetřenou částku z nájmu 13 103 Kč (roční splátka hypotéky minus roční nájem), čímž by za 20 let z půl milionu udělal 1 033 680 Kč. Vyplatilo se mu tedy byt koupit, nebo ne? Marek stejnou sumu peněz jako je celkový náklad na koupi nemovitosti vydá celkem na nájmech za 26 let a 2 měsíce. Se stejně vysokou peněžní částkou by tedy vydržel v nájmu o cca 6 let déle, než by platil hypotéku.

Koupě bytu:

Dluh + úroky + naspořená částka na začátku období

2 000 000 + 662 068 + 500 000 = 3 162 068 Kč

Pronájem bytu:

Nájem za 20 let - naspořená částka na konci období

2 400 000 – 1 033 068 = 1 366 320 Kč

Ušetřeno na pronájmu bytu za 20 let:

3 162 068 - 1 366 320  = 1 795 748 Kč

Jenže Marek se pravděpodobně dožije mnohem delší doby, než dalších 20 nebo 26 let. Pokud by se dožil věku 75 let, pak by zaplatil do konce svého života cca 540 měsíčních nájmů, což je dohromady 5 400 000 Kč. Ušetřenou částku 1 033 680 Kč by mohl využít na placení nájmu. Jaké by potom byly celkové celoživotní náklady pronájmu? Celkově by Marka vyšel pronájem na 4 366 320 Kč. V případě, že by si ale koupil vlastní byt, po splacení hypotéky by již žádné náklady (zjednodušení příkladu) neplatil. Na koupi bytu by tedy nakonec přeci jen ušetřil, a to konkrétně 1 204 252 Kč.

Pronájem bytu:

Nájem do konce života - naspořená částka na konci 20letého období

5 400 000 – 1 033 068 = 4 366 320 Kč

Ušetřeno na koupi bytu 75 letech:

4 366 320 – 3 162 068 = 1 204 252 Kč

Z příkladu vyplývá, že koupě bytu se Markovi i přesto, že měsíční splátky hypotéky byly vyšší (11 091,95 Kč) než měsíční nájem (10 000 Kč), vyplatila, a to proto, že od 50 let věku už bude bydlet ,,zadarmo“, zatímco bydlení v pronájmu by vyžadovalo dál platit měsíční nájem.

Tento příklad byl však samozřejmě hodně zjednodušen. Jak už bylo na začátku příkladu zmíněno, do výpočtů nebyla zahrnuta inflace, která dlouhodobě zcela určitě není nulová. Inflace by měla vliv na růst nájmu v čase. Pokud by byla inflace například 1,5 % p. a. Potom by nájem po 20 letech nebyl 10 000 Kč měsíčně, ale 13 270 Kč (ne nutně) a po 45 letech dokonce 19 253 Kč. Je ale otázkou, zda se výše nájmů bude vyvíjet právě takovýmto způsobem.

Inflace by měla vliv také na hodnotu nemovitosti. V době její koupě by byla její hodnota sice 2 500 000 Kč, za 20 let by to bylo ale už 3 317 377 Kč, což je v podstatě částka, která je rovna ceně, kterou zaplatí (ale na začátku období) Marek za nemovitost, pokud si na ni půjčí od banky. Za 45 let by byla hodnota nemovitosti dokonce 4 813 333 Kč. Což by Marek ocenil například v případě, že by se rozhodl po 30 letech nemovitost prodat a koupit si pouze garsonku, která by byla zajisté levnější, než jaká by byla hodnota jeho bytu.

Ne příliš dobře se dá také odhadnout vývoj úrokové míry. V dnešní době je nejčastější nechat si úrokovou sazbu zafixovat na 1, 3 nebo 5 let. Po uplynutí této doby vám banka nabídne jinou výši sazby, a pokud by pro vás nebyla výhodná, můžete hypotéku refinancovat. Předpokládat, že úroková sazba bude zafixována na celých 20 let, je opravdu pouze hypotetické a totéž platí o její výši.

Výše měsíčních splátek může být ovlivněna také různými poplatky spojenými s hypotékou, jako je například zřízení úvěru či pojištění neschopnosti splácet. Bohužel podobných výdajů je mnoho.

Díky tomuto příkladu máte však alespoň představu o tom, co vše ovlivňuje výhodnost či nevýhodnost bydlení ve vlastním a v pronájmu. Stejně tak jako my jsme pouvažovali o jednotlivých faktorech ovlivňujících obě formy bydlení, tak i vy se můžete podobně zamyslet nad eventuelní výhodností koupě bytu nebo vám s tím můžeme pomoci my.