Nájem nebo vlastní bydlení, co se více finančně vyplatí? 2. díl

V minulém díle článku Nájem nebo vlastní bydlení, co se více finančně vyplatí? 1. díl jsme se pokusili na konkrétním příkladu ukázat, zda a proč se koupě bytu Markovi vyplatila víc, než bydlet do konce života v pronájmu. Upozorňovali jsme ale na to, že záleží především na tom, jaká je cena bytu a jaké je místně obvyklé tržní nájemné podobného bytu jako je ten, co se rozhodl koupit. Nezapomněli jsme se zmínit ani o tom, že existují další faktory, které (ne)výhodnost koupě nemovitosti ovlivňují a že jsou to činitelé, jejichž vývoj lze jen špatně odhadnout. V dnešním článku se pokusíme na příkladu ukázat, že přestože se koupě nemovitosti finančně vyplatí, i tak je v některých situacích lepší zvolit pro bydlení pronájem a nemovitost koupit ,,pouze“ na investici. A kdy tomu tak je?

Týká se to situace, kdy bychom chtěli koupit velký byt. Výše splátek hypotéky na koupi velkého bytu je totiž většinou oproti nájmu takového bytu vysoká, zatímco výše splátky hypotéky u garsonky je v porovnání s jejím nájmem celkem dobře porovnatelná. Příklad ukazuje, že v některých případech koupě nemovitosti, ve které plánujete bydlet, není tím nejlepším rozhodnutím, jež můžete udělat a že se bydlení v pronájmu vyplatí mnohem více. Podívejme se podrobně na následující příklad, který porovnává živobytí a jeho finanční náročnost dvou rodin:

1. rodina: Manželé Novákovi se rozhodli koupit byt 4+kk na okraji Prahy za 3 600 000 Kč. Protože ale nemají dostatečně velkou hotovost, musí si vzít na koupi bytu hypotéku, kterou budou splácet 20 let. Mají však našetřeno 500 000 Kč, a tak je jejich výše hypotéky 3 100 000 Kč. Úroková sazba je 3 %. Poplatky do fondu oprav jsou ve výši 5 000 Kč měsíčně. 

2. rodina: Manželé Luňákovi se rozhodli si pronajímat byt 4+kk taktéž na okraji Prahy, byt je velice dobře srovnatelný s bytem, který se rozhodli manželé Novákovi koupit. Výše měsíčního nájmu je 12 800 Kč. Místo toho, aby takto velký byt kupovali, rozhodli se koupit na hypotéku 3 garsonky a pronajímat je. Stejně jako Novákovi budou hypotéky splácet 20 let. Úroková sazba je 3 %. Cena každé garsonky je 1 200 000 Kč a do fondu oprav na každou z nich musí měsíčně přispívat 2 000 Kč. Nájem za 1 garsonku je 8 000 Kč měsíčně. Luňákovi stejně jako Novákovi mají našetřeno 500 000 Kč, a tak je jejich výše hypotéky také 3 100 000 Kč. 

Náklady - Novákovi	(Kč)		Náklady - Luňákovi	(Kč)
Splátka hypotéky (byt 4+kk)	17 192,53		Splátky hypotéky (3 garsonky)	17 192,53
Fond oprav (byt 4+kk)	5 000		Fond oprav (3 garsonky)	6 000
Celkové měsíční náklady	22 193		Výnos z nájmu (3 garsonky)	24 000
Celkové roční náklady	266 310		Nájem (byt 4+kk)	12 800
Celkové náklady za 20 let	5 326 207		Čistý výnos z nájmu 3 garsonek	18 000
			Celkové měsíční náklady	11 993
			Celkové roční náklady	143 910
			Celkové náklady za 20 let	2 878 207
Po 20 letech			Po 20 letech
Majetek	byt 4+kk za 3 300 000		Majetek	3 garsonky za 3 300 000
Peněžní tok měsíčně	minus 5000		Peněžní tok měsíčně	5 200
Rozdíl v nákladech ve prospěch Luňákových	2 448 000
Po 45 letech			Po 45 letech
Majetek	byt 4+kk za 3 600 000		Majetek	3 garsonky za 3 600 000
Celkové náklady za 45 let	6 826 207		Celkové náklady za 45 let	5 158 207
Rozdíl v nákladech ve prospěch Luňákových	1 668 000

Z tabulky lze vyčíst, že během 20 let, kdy budou Novákovi i Luňákovi splácet hypotéku (obě rodiny měsíčně 17 192,53 Kč), bude mít každá z rodin jiné měsíční náklady. Novákovi budou splácet hypotéku a platit do fondu oprav jejich kupovaného bytu, celkem tyto náklady činí 22 193 Kč. Luňákovi budou mít ale měsíční náklady podstatně nižší, jelikož zatímco stejně jako Novákovi platí hypotéku, jejich garsonky si už na sebe vydělávají. Jejich měsíční náklady jsou proto pouze 11 993 Kč. Celkové náklady za 20 let budou tedy u obou rodin rozdílné, a to o celých 2 448 000 Kč, což není zanedbatelná částka. Předpokládáme-li stejně jako u Marka v předchozím článku, že od doby, kdy si Novákovi i Luňákovi vzali hypotéku, se dožijí ještě dalších 45 let, pak v dalším období se rozdíl jejich celkových nákladů sníží na 1 668 000 Kč, stále ale ve prospěch rodiny Luňákových.

Hlavní výhodou Luňákových je, že v období, kdy už budou mít splacenou hypotéku, budu mít oproti Novákovým stabilní měsíční příjem ve výši 5 200 Kč, zatímco Novákovi budou stále muset měsíčně přispívat do fondu oprav 5 000 Kč. Luňákovi se mohou rozhodnout, že každý měsíc těch 5 200 Kč vloží na spořicí účet s úrokovou sazbou 2 % a tudíž za 25 let budou mít na kontě celkem 1 591 096 Kč.

Proč jsou na tom Luňákovi, kteří bydlí v pronájmu lépe?

Který činitel měl vliv na to, že Luňákovi, kteří koupili 3 garsonky, ale sami bydlí v pronájmu, jsou na tom lépe, než Novákovi, kteří si byt koupili a bydlí v něm? Může za to rozdíl ve výši splátek hypotéky vůči výši nájemného jednotlivých bytů. U velkých bytů (v jakém bydlí Luňákovi v pronájmu a Novákovi ve svém) je totiž rozdíl značný (17 192,53 Kč za splátku versus 12 800 Kč za nájem), u malých bytů (garsonek), jaké koupili Luňákovi na investici, je ten rozdíl malý (5 730,84 Kč za splátku každé garsonky versus 8 000 Kč nájem garsonky). V případě, že jsou tedy ceny nemovitostí v porovnání s tržním nájemným vysoké, koupě bytu pro vlastní bydlení se nutně vyplatit nemusí, typickým příkladem je Praha. Naopak tam, kde ceny nemovitostí tak vysoké nejsou a tržní nájemné není zcela u země, se vlastní bydlení vyplatí. Takováto situace je dnes například v Ústí nad Labem či na Severní Moravě.

Ostatní faktory mající vliv na (ne)výhodnost bydlení ve vlastním

Tento příklad byl však hodně zjednodušen. Do výpočtů nebyla zahrnuta inflace,která by měla vliv na růst nájmu v čase. Pokud by byla inflace například 1,5 % p. a., potom by měsíční nájem bytu, ve kterém bydlí Luňákovi, nebyl po 45 letech 12 800 Kč, ale 24 644 Kč (ne nutně) a výše nájmu každé garsonky by byla 15 403 Kč (celkem za 3 garsonky 46 208 Kč). Je ale otázkou, zda se výše nájmů bude vyvíjet právě takovýmto způsobem. Pokud by tomu tak ale bylo, pak by na tom rodina Luňákových byla v následujících letech ještě lépe (přestože by nájem bytu, ve kterém sami bydlí, také vzrostl). Rozdíl mezi nájmem bytu a garsonek byl totiž na počátku splátky hypotéky pouze 11 200 Kč, za 45 let by byl ale rozdíl už 21 564 Kč ve prospěch příjmu z pronájmu garsonek. Naopak Novákovi by do fondu oprav místo původních 5 000 Kč platili po 45 letech dokonce 9 627 Kč. To je však pouze ilustrační příklad. Vývoj inflace nelze do tak daleké budoucnosti odhadnout a už vůbec nemůžeme říci, zda míra inflace bude mít na vývoj cen nemovitostí a nájmů takový zásadní vliv.

O tom, že mimo jiné (ne)výhodnost koupě vlastního bydlení ovlivňuje také vývoj úrokové sazby hypotéky, výše naspořené částky, daň z nemovitosti a další různé poplatky spojené s hypotékou, jako je například zřízení úvěru či pojištění neschopnosti splácet atd., jsme se už zmiňovali v předchozím díle článku Nájem nebo vlastní bydlení, co se více finančně vyplatí? 1. díl.

I tak nám ale příklad k našemu účelu posloužil – ukázal, že ne vždy je pořízení si vlastního bydlení výhodné. Zkuste si také sami spočítat, jaká varianta bydlení by pro vás byla nejlepší, zda koupě vlastního bytu/domu či bydlení v pronájmu. Nakonec se třeba rozhodnete i investovat do nemovitostí (články na téma investování do nemovitostí si máte možnost přečíst taktéž na našem blogu). Že si s tím nevíte rady a potřebovali byste se s někým poradit? Od toho jsme tu my! Rádi s vámi probereme veškeré okolnosti bydlení a zjistíme, zda by právě koupě nemovitosti byla tím pravým řešením pro vás.