Jak správně spočítat podlahovou plochu bytu?

Velikost podlahové plochy je při koupi bytu jednou z velmi důležitých charakteristik. Jak už jsme upozorňovali v článku Koupě nemovitosti přes realitku – čeho se vyvarovat, někteří realitní makléři se mohou snažit potenciálního kupce nemovitosti oklamat a v inzerátu uvádí nepřesnou velikost podlahové plochy, jež určitě bude hrát v jeho (a vlastníka nemovitosti) prospěch. Jak to tedy je? Co všechno se započítává do velikosti podlahové plochy jednotky?

Různé názvosloví ploch bytu

Velikost podlahové plochy bytu, to je jeden z pojmů, který v inzerátech vídáme. Jenže v inzerátech jsou často používána i jiná názvosloví ploch, nemusí jít jen o plochu podlahovou. Do každé z nich je však započítáváno něco jiného, a tak odlišná čísla velikosti bytu mohou zájemce mást a není výjimkou, když odchylky od reálné velikosti plochy bytu v inzerátu jsou v řádu několika procent. To se může, především pak u těch větších bytů, na ceně za metr čtvereční bytové jednotky výrazně projevit. Zdá-li se vám původně cena za metr čtvereční bytu výhodná, možná vás po přepočtení podlahové plochy nabízená cena už tak ohromovat nebude. Bohužel uvádění nesprávné velikosti podlahové plochy bytu lze zařadit mezi nejčastější chyby jak na straně realitního makléře, tak v podstatě i potenciálního zájemce o nemovitost, který opomene takovýto zásadní faktor nemovitosti zkontrolovat.

Definice pojmů

Pro účely odlišení jednotlivých ploch bytu je nutné definovat také několik pojmů:

Byt - bytem se rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení

(Bytová) jednotka – byt a podíl na společných částech domu

Sklep – prostor, jehož podlaha se celá nebo z větší části nachází pod úrovní terénu. Od sklepní kóje se liší tím, že jde o samostatnou vyzděnou místnost, zatímco sklepní kóje tvořená např. laťkami není považována za místnost.

Obytná místnost – dle Vyhlášky č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby je obytnou místností část bytu, která splňuje požadavky předepsané touto vyhláškou, je určena k trvalému bydlení a má nejmenší podlahovou plochu 8 m². Kuchyň, která má plochu nejméně 12 m² a má zajištěno přímé denní osvětlení, přímé větrání a vytápění s možností regulace tepla, je obytnou místností. Pokud tvoří byt jedna obytná místnost, musí mít podlahovou plochu nejméně 16 m²; u místností se šikmými stropy se do plochy obytné místnosti nezapočítává plocha se světlou výškou menší než 1,2 m.

Podlahová plocha bytu

Jak už bylo zmíněno, jedním z nejpoužívanějších termínů, co se velikosti bytu týče, je podlahová plocha. Tento termín je totiž na rozdíl od dalších používaných výrazů zákonně upraven, a to konkrétně Novým občanským zákoníkem (dále jen NOZ) a jeho prováděcím předpisem, tedy Nařízením vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některýchnáležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím (dále jen NV), kde je popsán způsob výpočtu velikosti podlahové plochy.

Pro účely tohoto výpočtu je výše zmíněným právním předpisem definováno také ohraničení bytu: ,,hranice bytu jsou dány vnitřními povrchy obvodových stěn bytu, podlahou, stropem nebo konstrukcí krovu a výplněmi stavebních otvorů ve stěnách ohraničujících byt“.

Rozdílem oproti původní právní úpravě je, že se v jednotce velikost podlahové plochy nyní počítá, aniž by byla brána v potaz existence vnitřních příček uvnitř bytu. A jaký to má vliv na velikost podlahové plochy? V porovnání s předchozími pravidly, podle nichž se velikost podlahové plochy vypočítávala, jde o zásadní změnu a to proto, že půdorys příček uvnitř bytu může zabrat relativně velkou plochu bytu, a o tolik se se stávajícími pravidly v podstatě velikost bytu zvětšila. Samozřejmě jen formálně, ne reálně.

Podlahová plocha bytu, který měl původně například 50 m², tak může být nyní třeba i 55 m². Vše to záleží na tloušťce stěn a existenci dalších konstrukcí uvnitř bytu. Čím je byt větší, lze logicky očekávat větší formální nárůst podlahové plochy.

Velikost podlahové plochy bytu je navíc nutnou podmínkou pro určení velikosti podílů jednotlivých spoluvlastníků na společných částech domu. Ten musí být vždy uveden v Katastru nemovitostí, kde je zapsán formou zlomku, jež vyjadřuje poměr mezi velikostí podlahové plochy daného bytu k celkové podlahové ploše všech bytů v domě. Zjištěné údaje pak mají vliv na velikost práv a povinností vlastníků bytových jednotek.

Co všechno se do podlahové plochy započítává?

Do podlahové plochy bytu je započítána plocha bytu plus plocha sklepa (ne sklepní kóje). Do podlahové plochy se naopak nezapočítává plocha balkónu, lodžie či terasy.

NV dále podrobně upravuje způsob výpočtu podlahové plochy v bytě včetně bytů s atypickými prvky, jako je mezonet či galerie.

Způsob výpočtu podlahové plochy bytu v jednotce

Podlahovou plochu bytu v jednotce tvoří půdorysná plocha všech místností bytu včetně všech svislých nosných i nenosných konstrukcí uvnitř bytu (jako jsou např. stěny, sloupy, pilíře, komíny a obdobné svislé konstrukce). Půdorysná plocha je přitom vymezena vnitřním lícem svislých konstrukcí ohraničujících byt včetně jejich povrchových úprav. Započítává se také podlahová plocha zakrytá zabudovanými předměty, jako jsou zejména skříně ve zdech v bytě, vany a jiné zařizovací předměty ve vnitřní ploše bytu.

Způsob výpočtu podlahové plochy mezonetu

Podlahová plocha mezonetového bytu umístěného ve dvou nebo více podlažích spojených schodištěm uvnitř bytu je vypočítávána stejným způsobem jako v případě klasické jednopodlažní bytové jednotky. K takto vypočtené velikosti podlahové plochy se navíc připočte ještě plocha dolního průmětu schodiště.

Způsob výpočtu podlahové plochy galerie

V případě bytu s galerií, kdy je horní prostor bytu propojen s dolním prostorem schodištěm, se podlahová plocha galerie započítává jako podlahová plocha místnosti, pokud podchodná výška tohoto prostoru dosahuje alespoň 230 cm, i když není zcela stavebně uzavřena všemi stěnami.  Plocha dolní místnosti, má-li alespoň stejnou podchodnou výšku, a plocha dolního průmětu schodiště se započítávají také. Pokud ale podmínky minimální podchodné výšky nejsou splněny, započte se pouze plocha dolní místnosti.

Kromě podlahové plochy bytu můžeme v inzerátech s nemovitostmi zaznamenat i jiné termíny. Jsou jimi například:

Celková plocha – Celková plocha bytu představuje plochu všech místností bytové jednotky včetně takových společných částí domu, které má vlastník bytové jednotky ve výlučném užívání. Co přesně jsou společné části domu, najdeme v Prohlášení vlastníka budovy a nadále v NOZ a NV. O tom už jsme ale psali v článku Společné části domu dle NOZ.

Obytná plocha  - Dle ČSÚ ,,obytnou plochu bytu tvoří podlahová plocha obytných místností a část plochy kuchyně, která přesahuje 12 m². V případě bytu, který se skládá z jediné místnosti - obytné kuchyně, tvoří obytnou plochu bytu plocha celé této místnosti“.

Prodejní plocha jednotky – Tento pojem někdy využívají developerské společnosti. Výpočet se však u každé z nich může lišit, což má vliv na výši ceny bytu (bytové jednotky) za metr čtvereční. Příkladem výpočtu prodejní plochy bytu: součet podlahové plochy bytu bez sklepa + 1/2 plochy balkónů + 1/3 plochy teras.

Užitná plocha - Zahrnuje plochu bytu i plochu všech místností vně obytné budovy včetně sklepů a dále i plochu balkonů, lodžií, teras, podkroví či půdy. Někdy se můžeme setkat také s pojmem užitková plocha, což je termín, který byl používán dříve a šlo o všechny místnosti užívané výhradně majitelem jednotky bez sklepa a plochy domovního vybavení.

Vnitřní plocha bytu - Podlahová plocha bytu bez započtení plochy sklepa. Pojem vnitřní plocha je hojně užíván, avšak stejně jako většina typů ploch v zákoně nemá oporu.

Jak je vidět, termínů, jichž může být v případě plochy bytu či bytové jednotky užíváno, je opravdu hodně a určitě se v inzerátech mohou objevit i jiné výrazy. Málokdo se v nich však vyzná. Jisté však je, že v případě uvádění plochy bytu je důležité uvést, zda jde o plochu samotného bytu, jímž se rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení, nebo (bytovou) jednotkou, která je tvořena bytem a též podílem na společných částech domu. Vzhledem k tomu ale, že v každém bytovém domě je do společných částí domu zahrnuto něco jiného, jednotlivé pojmy se velice špatně definují. Proto pro bližší zjištění, co všechno údaj o velikosti plochy zahrnuje, je nutné nahlédnout do prohlášení vlastníka konkrétní budovy. Další informace o tom, co patří či nepatří do společných částí domu (což má vliv na velikost podlahové plochy bytu), se můžete dočíst v našem článku Společné části domu dle NOZ.

Ani zjištění maxima podrobností o tom, jak se plocha bytu měří, však člověku nezaručí, že z inzerátů s nemovitostmi se doví ty správné informace. Chyba totiž může nastat na straně pisatele inzerátu. Pokud totiž výše definované pojmy použije nesprávným způsobem a velikosti jednotlivých místností v bytě i ostatních prostorů patřících k bytové jednotce jednotlivě nerozepíše, budeme mít o velikosti jednotky pouze matnou představu. Stejně tak to bude i s cenou jednoho metru čtverečního dané jednotky. Pak nezbývá nic jiného, než kontaktovat realitního makléře, jenž má vybranou nemovitost na starosti, osobně a požadovat upřesňující odpovědi na vaše otázky. Tuto nepříliš příjemnou práci a další úkony spojené s koupí nemovitosti ale můžeme za vás vykonat my a na vás už pak zbude jenom ta příjemná činnost – bydlení.