Kde se v Praze bydlí nejlépe? Lze takové místo vůbec nalézt?

Kde se bydlí v našem hlavním městě nejlépe? Každý si myslí, že právě tam, kde bydlí on. A čím to? Je to proto, že každý zkrátka upřednostňuje něco jiného. Někdo bydlí raději v centru města, kde všude, kam potřebuje, dojde pěšky. Jiní k žití potřebují více prostoru, a tak dávají přednost bydlení na okraji města se spoustou zeleně. Kde se tedy v Praze bydlí nejlépe? Je vůbec možné na tuto otázku nalézt odpověď? Každá lokalita má přeci své výhody i nevýhody a každý člověk by nejlepší bydlení definoval zcela odlišně. 

Dle každoročně prováděného výzkumu Místo pro život (2013), který mapuje kvalitu života obyvatel v regionech ČR, se Praha pravidelně umisťuje na předních příčkách tohoto srovnání. V roce 2013 zaujala příčku první a díky velkému poklesu znečištění ovzduší dokonce získala zlato i v kategorii Skokan roku. Praha se tak vysoko mezi ostatními kraji umisťuje především proto, že nabízí nejlepší pracovní podmínky a nejrozvinutější infrastrukturu, což jsou oblasti, které obyvatelstvo považuje za vůbec nejdůležitější při hodnocení kvality žití. Praha také nabízí dostatek kulturních příležitostí a kvalitní vzdělání. Obyvatelé Prahy jsou ale oproti ostatním krajům spokojenější i v dalších oblastech života. Výjimkou je bezpečnost a životního prostředí. V těchto kategoriích se Praha umístila na poslední příčce mezi kraji. Není také k podivu, že se v Praze nachází nejnižší podíl zeleně k celkové ploše kraje, který je dokonce o 70 % nižší nežli průměrný podíl zeleně v ČR.

A jak je to s bydlením? V porovnání s ostatními kraji ČR je bydlení v Praze zcela nejdražší, ceny bydlení v ostatních krajích přesahuje v některých případech i několikanásobně. Naopak vůbec nejlevnější bydlení je v kraji Ústeckém. Ceny jsou zde oproti Praze ani ne čtvrtinové. ,,Jenže ten, kdo pracuje Praze, dostává za svou práci ve srovnání s ostatními regiony nejlépe zaplaceno“, říkáte si. To je sice pravda, přesto ale po přepočítání, za jak dlouho si lidé z hrubého ročního platu našetří na koupi bytu či domu, to v Praze trvá nejdéle. Na byt je to konkrétně 6,5 roku, na rodinný dům téměř 20 let. Nejkratší dobu naopak šetří na bydlení obyvatelé Ústeckého kraje (1,87 let). (ČSÚ 2014)

Bydlení v Praze je drahé dokonce v porovnání s některými z evropských měst. Například lidé v Berlíně musí na koupi bytu šetřit 30 průměrných měsíčních platů, zatímco v Praze 191. (Deloitte 2009)

Ceny bydlení nám napoví, kde se bydlí nejlépe. Jenže to platí pouze v případě, že budeme poslouchat neviditelnou ruku trhu. Podle ní by totiž ceny nemovitostí měly růst s růstem poptávky po bydlení v nich. Jednoduše řečeno – vyšší cena nemovitostí ukazuje na lokality, po kterých je největší zájem.

To je ale pouze jeden aspekt výše ceny bydlení v dané lokalitě.

Bohužel v dnešní době je ale právě cena bydlení nejdůležitějším faktorem, který rozhoduje o tom, kde se člověk usadí, jestli si například pořídí byt na Vinohradech nebo stejně velký byt na Chodově. A není to jen cena za metr čtvereční, ale i absolutní cena nemovitosti, podle které se lidé při koupi bydlení rozhodují. Lidé dnes preferují menší podlahovou plochu bytu zároveň s větším počtem místností, než naopak.

Následující tabulka zobrazuje nejnovější data o cenách bytů a pronájmů v Praze v měsíci dubnu (2014).

MČ Prahy	Průměrná cena bytu 60m2	Průměrná cena všech bytů	Průměrná cena za m2	Průměrná cena pronájmu/měsíc	Průměrná cena pronájmu za měsíc/byt 60 m2
Praha 1	5 814 084	9 505 153	97 454	294	18 562
Praha 2	4 730 289	7 075 452	78 922	276	18 840
Praha 3	3 464 176	4 653 317	61 262	216	12 002
Praha 4	2 830 079	3 408 489	51 164	201	11 608
Praha 5	3 745 727	4 800 271	60 898	228	13 777
Praha 6	3 578 349	5 595 170	64 151	215	11 800
Praha 7	3 501 775	4 844 657	60 107	217	12 352
Praha 8	3 110 370	3 726 335	53 682	223	13 918
Praha 9	2 901 324	3 478 528	49 301	206	11 585
Praha 10	2 959 390	3 805 955	52 883	204	11 233

Zdroj: Reality Mix (2014)

Na první pohled je z tabulky cen bytů a pronájmů v nich v jednotlivých městských částech Prahy patrné, že zcela nejdražší bydlení je v centru města, tedy v MČ Prahy 1 a 2, které jsou následovány Prahou 3, 5 a 6. Naopak nejlevnější je bydlení v Praze 4, 9 a 10. To je ale pouze obecné shrnutí cen v městských částech hlavního města. Ceny bydlení se výrazně liší i mezi jednotlivými čtvrťemi  a není ani výjimkou, že průměrnou cenu bytů navyšují konkrétní bytové komplexy. Na Praze 5 je například rozdíl mezi cenami bytů na Smíchově či v Cholupicích, na Praze 6 jsou odlišné ceny na Ořechovce, Hanspaulce, Veleslavíně a v Řepích. Čím větší je rozloha městského obvodu (části), tím pravděpodobněji existuje mezi jednotlivými cenami bydlení rozdíl.  

Jak už ale bylo avizováno výše, každý preferuje v bydlení něco jiného, a tudíž tam, kde jsou ceny nemovitostí nejvyšší, neznamená, že se nachází nejlepší bydlení právě pro vás. Obecně však lidé požadují po lokalitě pro bydlení:

• dobrou občanskou vybavenost a služby,
• co nejlepší dopravní dostupnost a
• dostatek zeleně v okolí.

Nejdražší jsou tak byty lokalizované uvnitř centra, kde je dopravní obslužnost nejlepší a dále podél jednotlivých linek metra. Na druhou stranu je v některých takovýchto částech města vysoká hlučnost a znečištěné ovzduší. V Praze je nejhorší situace ohledně ovzduší v ulicích Sokolská, Wilsonova, Ječná, Argentinská, Resslova, 5. května, Milady Horákové, Patočkova a Bohdalecká, co se týká hlučnosti, nejsou na tom nejlépe ani ulice Veletržní či Jana Želivského, oblast podél železničních tratí a okolí letiště.

Připlatíte si také za bydlení s širokou nabídkou obchodů, především pak s potravinami, lékařskou péčí; restaurací, dále pak s dobrou dostupností do školek, škol či kulturních zařízení. Nejlevnější je naopak bydlení na samém okraji Prahy. Ten sice nabízí dostatek zeleně, ale často nemůže nabídnout tak dobrou občanskou vybavenost či dopravní dostupnost do centra města apod. Pokud vás zajímá, kde jsou po Praze situovány školy, knihovny, cyklistické stezky či například linky PID, podrobné tematické mapy hlavního města naleznete na Geoportálu Prahy.

Kdo před ostatními faktory bydlení preferuje přírodu, ale přesto nechce bydlet na samém kraji hlavního města, určitě by si měl bydlení začít vybírat buď v Praze 4, kde je dobře dostupný Kunratický a Michelský les, a dále pak v Praze 7, která dává možnost trávit volný čas ve Stromovce či na Letné. Tyto dvě městské části totiž nabízí nejvíce zeleně. Také Praha 6 nabízí přírodní podívanou na Šárce či v Oboře Hvězda. Praha 8 zase dává možnost navštívit Čimický a Ďáblický háj. Pozadu nezůstává ani Praha 5, kde můžete zavítat do Prokopského a Dalejského údolí či Praha 10 - oblast Hostivařské nádrže. Zeleň naleznete i podél Rokytky v MČ Prahy 9. Při pohledu na mapu Prahy člověka nepřekvapí ani to, že v jejím širším centru jsou největší plochy zeleně právě na hřbitovech. Komu tedy připadají i takováto místa romantická, nemusí se stěhovat tak daleko z centra města.

A kde se tedy v Praze bydlí nejlépe? Jak už bylo řečeno, každý preferuje něco jiného. Pomineme-li, že většina obyvatel v ČR preferuje bydlení ve vlastním domě, zatímco bydlení ve vlastním bytě je snem menšího podílu obyvatel - např. z výzkumu (Lux et al. 2008) vyplývá, že 85 % obyvatel, kteří plánují se v následujících pěti letech přestěhovat, chtějí v budoucnu bydlet buď v samostatném rodinném domě (40 % dotázaných), bungalovu (31,6 %) anebo rodinném domě v řadové zástavbě (13,4 % dotázaných), je jen dobře, že velkému množství lidí se líbí právě tam, kde momentálně bydlí. Každopádně jisté je, že kdo hledá lokalitu se samými výhodami - i když takové místo asi neexistuje - určitě si za bydlení připlatí. Více o tom, co určuje cenu nemovitosti, se dozvíte v článku Vliv jednotlivých faktorů a stavu nemovitosti na její cenu.

Jaká je opravdová cena kupované nemovitosti? Poplatky její cenu zvyšují minimálně o několik desítek tisíc korun

Tento článek je určen těm, kteří se právě rozhodují, zda by nebylo lepší koupit vlastní nemovitost, než věčně platit pronájem a vyhazovat tak peníze do vzduchu. Pokud si nejste jisti, za co a kolik si řádově připlatíte, pakliže se rozhodnete nemovitost koupit, čtěte.

Jestliže bydlíte delší dobu v pronájmu, možná vám připadá, že peníze, které jste do bydlení dosud vložili, jsou pryč a nikdo vám je nevrátí. Naštěstí vás ale u srdce hřeje pocit, že vše máte bez starostí – například opravy spojené s bydlením platí majitel a ne vy. Bydlení v pronájmu má tedy určitě svá pozitiva. Tuto možnost například pravděpodobně oceníte, pokud nemáte dostatek peněz na to, abyste si byt mohli koupit, a nedosáhnete ani na úvěr od banky, kterým byste koupi nemovitosti financovali. Možná se zadlužovat ani nechcete nebo se plánujete ještě několikrát přestěhovat, než se natrvalo usadíte. Jenže je také možné, že vás bezstarostný pocit z pronájmu už neuspokojuje a raději byste bydleli ,,ve svém“ s vidinou toho, že bydlení po vás zdědí vaše děti. Podívejme se tedy na to, co všechno navíc vás bude stát bydlení ve vlastním v porovnání s bydlením v pronájmu.

Poplatky spojené s koupí nemovitosti

Poplatků, které budete muset zaplatit, pokud se rozhodnete pro samotnou koupi nemovitosti, je nespočet. Největším výdajem však zůstává částka na uhrazení kupní ceny nemovitosti. Její výše je logicky ovlivněna tím, co vše do ní spadá. Prodávající ale všechno to, co vy zaplatíte, nedostane. Tak například celkovou kupní cenu zvyšuje daň z nabytí nemovitosti (dříve daň z převodu nemovitosti). Nový Občanský zákoník však umožňuje dohodu mezi prodávajícím a kupujícím o tom, že tuto daň bude platit kupující. Pokud k dohodě ale nedojde, pak se povinnost platby této daně, stejně jako tomu bylo dle Občanského zákoníku platného do 31. 12. 2013, vztahuje na prodávajícího.

Nový Občanský zákoník přináší ohledně vlastnictví nemovitostí spoustu změn. Věděli jste například, že od daně z nabytí nemovitosti jsou od roku 2014 osvobozeny nové byty a novostavby (např. i půdní vestavby, přístavby či jinak, tedy i vlastními silami, nově vzniklé nemovitosti)? Jedinou podmínkou pro vyhnutí se povinnosti platit tuto daň je to, že k prvnímu převodu vlastnictví takovéto nemovitosti musí dojít do 5 let od její kolaudace.

Pokud se rozhodnete si na nemovitost půjčit u banky, největším výdajem spojeným s hypotékou (kromě jistiny, tedy samotné kupní ceny nemovitosti) bude úrok. Úrok je cena za to, že vám peníze někdo půjčí a zároveň zohledňuje inflaci, tedy znehodnocování peněz v čase. Nedá se mu tedy vyhnout a navíc, je to fér – však kdo jiný by vám půjčil zadarmo? Jestli rodiče, pak jste boj s úrokem pravděpodobně vyhráli.

S hypotékou je spojeno mnoho dalších poplatků. Prvně je třeba zaplatit za odhad ceny nemovitosti, v druhé řadě je u většiny bank potřebné zaplatit za vyřízení úvěru a za jeho vedení. S některými úvěry je spojena i povinnost založit si u vybrané banky účet, který též nemusí být zadarmo.

Dalším nemalým výdajem, který budete mít, jestliže se rozhodnete pro koupi nemovitosti, je provize realitní kanceláři, jež prodej dané nemovitosti zprostředkovává. Tomuto výdaji se samozřejmě dá vyhnout – vyberete si nemovitost, kterou nabízí sám vlastník. Jenže vzhledem k tomu, že je prodej nemovitosti celkem náročný, je zřejmé, že podíl nemovitostí, které prodávají samotní vlastníci, je celkem malý. Pokud jde o provizi realitní kanceláři, průměrně se tato částka pohybuje okolo 5 % z kupní ceny nemovitosti, což je ve výsledku značná suma. Může to být hned několik desítek tisíc korun, a ani částka přes sto tisíc není vůbec výjimkou.

Další balíček peněz pravděpodobně dostane advokát, který vám připraví jednotlivé smlouvy, zkontroluje jiné potřebné dokumenty a případně poskytne advokátní úschovu (tu může poskytnout i banka, notář, či dokonce samotná realitní kancelář – více informací o typech úschovy peněz se můžete dovědět v článku Financování koupě nemovitosti). Připlatíte si i za ověření podpisů.

Menšímu poplatku se nevyhnete ani za přijetí návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu vlastnického práva do Katastru nemovitostí.

Poplatky spojené se samotnou nemovitostí a jejím provozem

Se samotnou nemovitostí a jejím provozem je spojeno samozřejmě mnoho dalších poplatků a je dost možné, že velký podíl z nich, které jste doposud platili jako nájemníci, jste platili paušálně a jejich jednotlivou výši jste tudíž tolik neřešili. Pokud tomu tak bylo, jako vlastníkům dané nemovitosti se vám nyní otevřou oči a jednotlivých výdajů si budete všímat více. Do nákladů, které vás neminou, můžete započítat služby (tj. vodné a stočné, plyn a elektřinu) týkající se nejen vaší vlastní spotřeby, ale i spotřeby bytového domu, na níž se částečně podílíte. Dále to jsou platby do fondu oprav, jejichž výše se může lišit v závislosti na tom, v jakém stavu se bytový dům nachází a zdali je plánována jeho rekonstrukce. Dále sem patří platba za STA (společnou televizní anténu), domovní odpad, úklidové služby, správu domu či za práci výboru SVJ. Nepochybně mezi vaše výdaje bude patřit také pojištění nemovitosti či prostředky potřebné na opravu a udržování jejího stavu.

Kromě daně z nabytí nemovitosti se vás také bude týkat platba daně z nemovitosti. Ta musí být placena každoročně. Přiznání k dani z nemovitosti se však podává jen jednou, a to po jejím pořízení nebo v případě změny.

Některé z výše uvedených poplatků se váží na byt, některé na osobu žijící v dané bytové jednotce a některé na osoby, které mají v daném bytě hlášené trvalé bydliště. Některé se odvíjí od velikosti podlahové plochy bytu. Navíc, jednotlivé poplatky se mohou lišit nejen mezi jednotlivými obcemi, ale i mezi městskými částmi. Zkrátka, přesný přehled a výši poplatků lze stanovit pouze na základě specifických podmínek bytového domu, konkrétních atributů bytu a samotného počtu obyvatel v něm žijících.

Nyní, když jsme vám poskytli stručný přehled výdajů, které souvisí s pořizováním si vlastního bydlení a jeho provozem, se vás ptáme: ,,Už jste se rozhodli, zda budete bydlet ve vlastním anebo raději zůstanete v pronájmu?“

Pokud vás výčet výdajů zmíněných výše od koupě nemovitosti neodradil, ale přesto vám tento proces přijde příliš složitý, jsme tu my! Rádi vám poradíme a poskytneme veškeré služby, které s koupí nemovitosti souvisí. Nebojte se na nás tedy obrátit a sjednejte si nezávaznou schůzku s naším výhradním zástupcem kupujícího již dnes! Slibujeme, že vám pomůžeme omezit počet poplatků souvisejících s koupí nemovitosti na minimum a snížit jejich výši.

Kupuji nemovitost – díl 7.: Pozor na obsah smluv, před jejich podpisem si je řádně přečtěte

Máte-li ve výběru nemovitosti jasno, dostáváte se pravděpodobně k ne příliš oblíbenému papírování. Pokud si ale myslíte, že podpis smluv by už měl být jen tou třešničkou na dortu, mýlíte se. I při jejich podpisu (tedy spíše sepsání či kontrole) může dojít k zásadním chybám a tedy i zásadnímu zvratu celého obchodu. Přestože jste všechny vady, které nemovitost může mít, již odhalili, obsahu jednotlivých smluv byste měli věnovat dostatečnou pozornost a přečíst si je celé!

Jaké typy smluv existují

První smlouvu, kterou budete pravděpodobně podepisovat, a která vám zaručí blokování nemovitosti do doby, než podepíšete kupní smlouvu, je smlouva rezervační. S ním je spojená i úhrada rezervačního poplatku. Neměli byste se však unáhlit a rezervační smlouvu podepisovat ihned po prohlídce bytu. Řádně si ji přečtěte a pohlídejte si, aby byla všechna rizika v této smlouvě ošetřena, nebo se vám může stát, že o rezervační poplatek přijdete. Tento poplatek je započítán do kupní ceny nemovitosti, není to tedy žádná položka placená navíc. Jeho výše ale není u jednotlivých realitních kanceláří jednotná. Pokud si nejste jisti, že je pro vás rezervační smlouva výhodná, nepodepisujte ji vůbec, žádná povinnost to není.

Další podpisová akce se týká smlouvy o smlouvě budoucí kupní. Účelem této smlouvy je dohoda o budoucím uzavření kupní smlouvy (např. pokud čekáte na potvrzení poskytnutí hypotečního úvěru apod.). Ani uzavření této smlouvy však není podmínkou pro to, abyste nemovitost mohli koupit.

Třetí smlouvou je samotná kupní smlouva. Ta by měla obsahovat především náležitosti jako je cena (s prodávajícím si ještě ujasněte, jaká je její konečná výše, aby vás například nepřekvapilo, že v ní není započteno DPH nebo provize realitnímu makléři), přesný popis nemovitosti a případně také kdo bude platit daň z nabytí nemovitých věcí. Dále by ve smlouvě neměla chybět např. informace o možnosti odstoupení od smlouvy a výše smluvní pokuty, která bude muset být zaplacena, pakliže nebude nějaká podmínka smlouvy dodržena. Smlouva by měla též obsahovat způsob předání bytu atd. Pokud je byt převáděn do jiného vlastnictví poprvé, pozor, kupní smlouva by měla obsahovat několikero náležitostí navíc! Každopádně byste si je všechny měli podrobně prostudovat a zamyslet se nad důsledky, které mohou vzniknout při jejím nedodržení (jak pro vás, tak pro prodávajícího). Bohužel je pravděpodobné, že forma smlouvy, kterou vám nabídne realitní makléř, bude výhodná právě pro něj a ne pro vás.

Po podpisu kupní smlouvy nezbývá nic jiného, než nechat zapsat nově nabytá vlastnická práva do Katastru nemovitostí, tím se nemovitost stává vaším majetkem. Pokud ale nechcete nedopatřením o svoje peníze přijít, vyplatí se pro tento účel vložit částku, kterou má dostat prodejce, do úschovy. O tom jsme se ale zmiňovali už v článku Financování koupě nemovitosti.

Mimochodem, věděli jste například o tom, že z Katastru nemovitostí lze nově získat i takové informace, jako je prodejní cena nemovitosti? Ano, pokud o to zažádáte, i tuto informaci se dozvíte. Na oplátku si ale vaše jméno zapíší do seznamu těch, kteří se na cenu již ptali.

Pokud se zrovna neorientujete v právních obratech a při pohledu na jednotlivé smlouvy vám připadá, že je text napsán spíš latinsky, než česky, nezdráhejte se využít našich služeb a sjednejte si nezávaznou schůzku s naším výhradním zástupcem kupujícího již dnes! Sepíše vám nebo zkontroluje všechny potřebné smlouvy a ohlídá, abyste díky případné vychytralosti prodávající strany nedopadli jako sedláci u Chlumce.