Společné části domu dle NOZ

V minulých článcích Jsou dražba a aukce synonyma? a Chystáme se koupit nemovitost v aukci či dražbě jsme se zabývali tím, jaký je rozdíl mezi dražbou a aukcí. Dnes se přesuneme k jinému tématu, a to konkrétně k Zákonu č. 89/2012 Sb., občanskému zákoníku (dále jen NOZ). Byt, bytová jednotka, bytové spoluvlastnictví či společné části domu – to jsou pojmy, které v Novém občanském zákoníku hrají významnou roli. NOZ, jež prošel kompletní proměnou a jehož nové znění vešlo v platnost dne 1. ledna 2014, společně s jeho prováděcím předpisem, jímž je v tomto případě Nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých náležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím (dále jen NV), na něž je odkazováno v §1222 NOZ, pak tvoří dvojici právních předpisů, které se bytového spoluvlastnictví a hlavního tématu tohoto článku – společných částí domu - dotýkají.

Kdo se řídí NOZ a kdo i nadále Zákonem o vlastnictví bytů?

Nový občanský zákoník stanovuje, že práva a povinnosti, které souvisejí s vlastnictvím bytu (nyní s bytovým spoluvlastnictvím), se nově řídí právě NOZ. Ale pozor, i zde existují výjimky. Vlastnické právo k bytovým jednotkám v domě totiž bude i nadále vznikat podle zákona o vlastnictví bytů v tom případě, pokud přede dnem nabytí účinnosti NOZ (tedy 1. 1. 2014) nabyl alespoň jeden z vlastníků vlastnické právo k jednotce podle zákona o vlastnictví bytů. To znamená, že nyní zároveň existují dva právní režimy vlastnictví jednotek, a to takové, které jsou upraveny: 

• Zákonem o vlastnictví bytů a

• Novým občanským zákoníkem.

Podle této právní úpravy by to znamenalo, že převod vlastnického práva (předmět převodu a povinné náležitosti smlouvy) se dle Zákona o vlastnictví bytů bude podle tohoto zákona řídit do doby, než bude převedeno vlastnictví poslední bytové jednotky v bytovém domě. Datum, od kterého by se ,,započítávalo“ převedení vlastnického práva jednotky, je považován 1. leden 2014, přičemž rozhodující je datum zápisu vlastnického práva do Katastru nemovitostí. Lze tedy předpokládat, že doba, po kterou by se převod jednotek řídil Zákonem o vlastnictví bytů, by mohla být velice dlouhá. Existuje ale i druhý způsob, jak změnit, podle kterého zákona se převod vlastnických práv bytu bude řídit, a to změnou Prohlášení vlastníka budovy. Pokud vlastníci jednotek změní prohlášení dle § 1169 NOZ, dojde k transformaci ze starých jednotek na nové bytové jednotky.

Byt a společné části domu = bytová jednotka

V NOZ najdeme termín bytové spoluvlastnictví, což je spoluvlastnictví nemovité věci založené vlastnictvím jednotek a které může vzniknout v takovém případě, kdy je součástí nemovité věci dům[1] alespoň se dvěma byty. Jak už z termínu bytové spoluvlastnictví vyplývá, jednou ze zamýšlených úprav NOZ bylo změnit vnímání bytové jednotky. Bytová jednotka totiž dle zákona o vlastnictví bytů zahrnuje pouze byt jako přesně vymezenou část domu. Nový občanský zákoník ale bytovou jednotku vnímá jinak, pojímá ji širším způsobem. Jednotka jako taková se skládá z bytu jako prostorově vymezené části domu, jež slouží k bydlení, tak ale i z podílu na společných částech nemovité věci, čímž je poukazováno na to, že byt a spoluvlastnický podíl k němu náležející jsou vzájemně spojené a neoddělitelné a že nelze zvlášť převést vlastnické právo buď pouze k bytu či samostatně k podílu na společných částech nemovité věci.

Společné části domu dle NOZ

Obecně jsou za společné části dle NOZ považovány alespoň ty části nemovité věci, které podle své povahy mají sloužit vlastníkům jednotek společně. A jaké to jsou? §1160 odstavec 2 NOZ definuje společné části domu oproti dřívější právní úpravě relativně volně, jelikož je bráno v potaz, že jednotlivé bytové domy se méně či více liší, a proto nelze sestavit úplný výčet společných částí domu, který by mohl být použit pro všechny domy zároveň. Určení a popis společných částí je přitom provedeno se zřetelem k jejich stavební, technické nebo uživatelské povaze.

 

Podle NOZ jsou společnými částmi domu vždy pozemek, na němž byl dům zřízen, nebo věcné právo, jež vlastníkům jednotek zakládá právo mít na pozemku dům, stavební části podstatné pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí, a jeho tvaru i vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky, a zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu. To platí i v případě, že se určitá část přenechá některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání.

Poslední věta je dosti důležitá – dokazuje, že nejen takové části nemovité věci, které podle své povahy mají sloužit vlastníkům jednotek společně, se mohou stát společnými částmi domu. Typickým příkladem společné části domu, jež je přenechána k výlučnému užívání, je balkón přístupný pouze z jednoho bytu.

Odchýlení se od zmíněného znění paragrafu však není možné například ani v prohlášení vlastníka budovy. Výčet částí domu však není taxativní a ani jiný právní předpis takovýto výčet neobsahuje. Demonstrativní výčet je obsažen v prováděcím právním předpisu NOZ, tedy v NV. Všechny zde vyjmenované části domu jsou za části domu považovány do doby, dokud není prokázán opak. Pokud tedy například není v prohlášení vlastníka uvedeno, že některé společné části domu vyjmenované v NV do společných částí domu nepatří, předpokládá se, že tam patří.

Společné části nemovité věci

Dle NV společnými částmi nemovité věci může být vedle pozemku, na němž je dům postaven, také pozemek funkčně související s provozem a správou domu a s užíváním jednotek, na němž jsou zejména zpevněné plochy, předzahrádky, parkovací plochy, dvory nebo na němž jsou umístěny drobné stavby, zejména čistička odpadních vod, septik, trafostanice, domovní kotelna a další stavby, které jsou nezbytné k zajištění provozu a správy domu.

Společné části domu

Společnými částmi domu, jako částmi podstatnými pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí a jeho tvaru i vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky, a zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu podle § 1160 odst. 2 NOZ, jsou zejména:

a) vodorovné a svislé nosné konstrukce včetně základů domu, obvodové stěny domu,

b) střecha včetně výplní výstupních otvorů, izolací, hromosvodů, lávek, dešťových žlabů a svodů venkovních či vnitřních,

c) komíny jako stavební konstrukce v celé své stavební délce, včetně vyvložkování pořízeného spolu s komínem, mimo dodatečně instalovaných komínových vložek pořízených se souhlasem osoby odpovědné za správu domu jednotlivými vlastníky jednotek, do nichž jsou zaústěny tepelné spotřebiče těchto vlastníků a které tvoří jeden technologický celek jako spalinová cesta tepelného spotřebiče,

d) zápraží, schody, vchody a vstupní dveře do domu, průčelí, schodiště, chodby, výplně stavebních otvorů hlavní svislé konstrukce (okna včetně okenic),

e) výkladní skříň (výkladce) v rozsahu, v jakém se nachází v rovině obvodové stěny domu, včetně vnějšího skla a rolety výkladce, která je vždy ve výlučném užívání vlastníka jednotky, kromě částí výkladce vstupujících od vnitřního povrchu obvodové stěny do vnitřního prostoru místnosti,

f) balkony, lodžie, terasy, atria, i v případě, že jsou přístupné pouze z bytu, dveře z balkonů, lodžií a teras; tyto společné části, jsou-li přístupné pouze z bytu, jsou vždy ve výlučném užívání vlastníka příslušné jednotky,

g) domovní kotelny, místnosti výměníkových (předávacích) stanic, včetně všech technických zařízení a součástí, nejsou-li ve vlastnictví jiné osoby,

h) výtahy ve společných částech, včetně evakuačních a požárních výtahů, autovýtahů a autoplošin, vnější požární schodiště,

i) půdy, mandlovny, prádelny, sušárny, kočárkárny, kolárny, sklepní kóje a místnosti nacházející se ve společných částech domu, které nejsou vymezeny jako byt nebo součást bytu,

j) bazény, dále prostory, v nichž jsou umístěna parkovací místa, pokud nejsou zahrnuty v jednotce.

Společnými částmi domu jsou vždy obvodové stěny prostorově ohraničující byt i v případě, že jde o nenosné svislé konstrukce, dále všechny nosné svislé konstrukce uvnitř bytu, jako jsou zejména stěny, sloupy a pilíře, vždy s výjimkou povrchových úprav, jako jsou vnitřní omítky, malby a případné krytiny na stěnách, tapety, dřevěné či jiné obložení, kazetové stropy a podobné vnitřní obložení stěn nebo stropů, a dále konstrukce zabudovaných skříní ve stěnách.

Podlahy jsou společnými částmi domu, vyjma podlahových krytin v bytě a všeho, co je spojeno s položením či usazením a s funkcí příslušného druhu podlahových krytin, spolu s případnou kročejovou protihlukovou izolací a s tepelnou izolací, je-li součástí podlahové krytiny a nezasahuje do společných částí domu.

Společnými částmi domu jsou dále

a) přípojky od hlavního řadu nebo od hlavního vedení pro dodávky energií, vody, pro odvádění odpadních vod, pokud nejsou ve vlastnictví dodavatelů, domovní potrubí odpadních vod až po výpusť (zařízení) pro napojení potrubí odpadních vod z bytu, domovní potrubí pro odvádění dešťových vod,

b) rozvody elektrické energie až k bytovému jističi za elektroměrem,

c) rozvody plynu až k uzávěru pro byt,

d) rozvody vody teplé i studené včetně stoupacích šachet, ať jde o hlavní svislé rozvody, nebo odbočky od nich až k poměrovým měřidlům pro byt, nebo k uzávěrům pro byt, nejsou-li instalována měřidla pro jednotlivé byty, včetně těchto měřidel nebo uzávěrů; to se netýká rozvodů uvnitř bytu, včetně vodovodních baterií,

e) jde-li o centrální vytápění, celá soustava rozvodů tepla, včetně rozvodů v bytě, radiátorů a jiných otopných těles, včetně termostatických ventilů a zařízení sloužícího k rozúčtování nákladů na topení; části rozvodů umístěné v bytě, radiátory a termostatické ventily jsou ve výlučném užívání vlastníka jednotky jako společné části,

f) protipožární zařízení, nouzové osvětlení včetně záložních zdrojů, osvětlení společných částí,

g) veškerá zařízení vzduchotechniky až k zapojení do bytu, pokud byla pořízena jako společná; to se netýká zařízení vzduchotechniky, pořídí-li je vlastník jednotky; obdobně to platí pro veškeré druhy ventilací,

h) systémy rozvodu a příjmu televizního signálu a datových sítí až k zapojení do bytu,

i) rozvody telefonu, domácí zvonek, vnitřní vybavení a umělecká výzdoba společných částí domu, vjezdové závory, brány, vrata a jiné příslušenství domu, které je nezbytně nutné k provozu domu a k užívání jednotek a z hlediska své povahy je k tomuto účelu určeno.

Společné části domu dle prohlášení vlastníka

Výčet společných částí domu se zdá být dosti podrobný. Jak už ale bylo zmíněno výše, díky rozmanitosti bytových domů nelze sestavit takový seznam společných částí domu, který by mohl být použit u všech.  Vlastník bytového domu je však povinen vymezit veškerý prostor v rámci celého domu - prostory, které jsou jednotkami (buď byty či nebytovými prostory) a dále právě i ty části, které jsou všem vlastníkům jednotek společné v Prohlášení vlastníka budovy. Prohlášení vlastníka je proto nejpodrobnějším dokumentem, který popisuje veškeré společné části domu. Kompletní seznam společných částí domu je sestaven z následujících dokumentů: 

• § 1160 Zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (platí vždy) 
• § 5 a §6 Nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých náležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím (platí, pokud není vyvráceno v Prohlášení vlastníka budovy) 
• prohlášení vlastníka budovy (platí vždy, pokud není v rozporu s NOZ)

Prohlášení vlastníka budovy je vždy uloženo na Katastru nemovitostí a lze ho získat za úplatu (cena se odvíjí od počtu stran prohlášení) například prostřednictvím Czech POINTu. Výjimečně ho lze získat i jiným způsobem (např. některá společenství vlastníků ho mají na svých webových stránkách) a zdarma.

Jak jsou určeny podíly na společných částech domu?

NOZ dále popisuje, jakým způsobem jsou určeny podíly jednotlivých vlastníků bytových jednotek na společných částech domu - neurčí-li se podíly na společných částech se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění bytu nebo jako stejné, platí, že jsou stanoveny poměrem velikosti podlahové plochy bytu k celkové podlahové ploše všech bytů v domě. Jak je vypočítávána podlahová plocha bytu se ale dozvíte až v našem dalším článku.

Hrazení nákladů na společné části domu

Náklady spojené se správou, údržbou a opravou bytového domu jsou hrazeny z příspěvků jednotlivých spoluvlastníků. Výše příspěvků je stanovena poměrně dle podílu na společných částech domu, který je vyjádřen zlomkem, v jehož čitateli je velikost podlahové plochy bytu a ve jmenovateli celková podlahová plocha všech bytů v domě (pokud se podíly na společných částech neurčí jinak - se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění bytu nebo jako stejné).

Z těchto příspěvků (fondu oprav) je tak hrazeno vše, co je v NOZ, NV a Prohlášení vlastníka budovy definováno jako společná část domu, což podle § 1189 odstavce 2 NOZ platí i v případě takových společných částí domu, které jsou ve výlučném užívání některého ze spoluvlastníků. To je ale podmíněno dodržením §1183 odstavce 1 NOZ: ,, Vlastník jednotky se zdrží všeho, co brání údržbě, opravě, úpravě, přestavbě či jiné změně domu nebo pozemku, o nichž bylo řádně rozhodnuto; jsou-li prováděny uvnitř bytu nebo na společné části, která slouží výlučně k užívání vlastníka jednotky, umožní do nich přístup, pokud k tomu byl předem vyzván osobou odpovědnou za správu domu. To platí i pro umístění, údržbu a kontrolu zařízení pro měření spotřeby vody, plynu, tepla a jiných energií.“

Jiný způsob úhrady nákladů na opravu a údržbu společných částí domu nebo i částí, které nejsou společnými a jsou součástí jednotlivých jednotek, si může společenství vlastníků (nebo bytové družstvo) po společném rozhodnutí spoluvlastníků upravit dle vlastních potřeb a je zaspán ve stanovách SVJ (bytového družstva) či jiných vnitřních předpisech SVJ (bytového družstva). Typicky může jít o způsob financování výměny oken v bytových jednotkách, zasklení lodžií apod.

Rozdílná pravidla platící pro jednotlivé bytové domy tak mohou mít v některých případech zásadní vliv jak na cenu jednotky, tak i výši jejích provozních nákladů. Pečlivé prozkoumání vnitřních předpisů SVJ (bytového družstva) je proto nutnou součástí právní kontroly stavu nemovitosti před její koupí.  

---

[1] Dům dle NOZ se ale významově neshoduje s nemovitostí. Dům totiž není považován za samostatnou věc, nýbrž je součástí věci nemovité, jíž je buď pozemek, nebo právo stavby.