Raději koupit byt nový, zrekonstruovaný nebo starý?

Přečetli jste si naše články na téma Nájem nebo vlastní bydlení, co je lepší? a rozhodli jste se pro druhou ze zmíněných variant? Pokud ano, možná právě stojíte před dalším důležitým rozhodnutím, a to zda je lepší koupit zcela nový byt nebo spíš byt starší a zrekonstruovat ho podle vlastních představ. Obě varianty mají své výhody i nevýhody, ostatně jako tomu je i u bydlení nájemního a vlastního, o němž už jsme psali. V dnešním článku se vás proto pokusíme nasměrovat k té variantě, která by dle vašich představ o bydlení měla být tou vhodnější. Pokud se chcete dozvědět, za jakých okolností byste měli zvolit tu nebo onu variantu, čtěte dále.

Základními kritérii, podle kterých se většina lidí rozhoduje, zda koupit byt nový nebo k rekonstrukci, je konečná cena takového bytu (tedy i s náklady na rekonstrukci) a také to, jak by měl byt vypadat. Pokud totiž upřednostníte starší byt, můžete si ho zrekonstruovat přesně dle svých představ, zatímco nový byt k obrazu svému již jen tak nepředěláte, leda byste si za takový požadavek připlatili, což by výslednou cenu bytu zvedlo o několik desítek tisíc korun. A navíc, komu není líto předělávat čerstvě postavený nebo zrekonstruovaný byt? A tady se nabízí otázka: Máme novým bytem na mysli opravdu zcela nový nebo spíš zrekonstruovaný? Tato otázka je na místě, jelikož nový a zrekonstruovaný byt každý nabízí jiné výhody i nevýhody. Pojďme se podívat na to, jak je to s cenou staršího, zrekonstruovaného a nového bytu.

Konečná cena starého bytu se nakonec může rovnat ceně nového, ale nemusí!

Logicky nejnižší cenu bytu lze očekávat u bytu starého, vhodného k rekonstrukci. V Praze takový byt můžete sehnat i o 15 % levněji než byt v průměrně dobrém stavu. Pokud takový sháníte, jelikož si přejete každý centimetr vašeho nového domova přetvořit podle svých představ, budete dávat pravděpodobně přednost bytům v co nejhorším stavu, jelikož v takovém případě člověku není líto začít s přestavbou z gruntu. Navíc u takových bytů lze velice dobře smlouvat o ceně, protože se zde nabízí mnoho argumentů pro získání slevy. Pokud se vrháte do rekonstrukce starého bytu, nemá cenu nic podceňovat a především pak ne jeho technický stav. Pokud byste se totiž rozhodli jen pro částečnou rekonstrukci a řádně byste na jejím počátku nezhodnotili technický stav nemovitosti, mohli byste po chvíli zjistit, že rekonstrukce byla nedostatečná a můžete vše zbourat a začít ,,od základů“, čímž zmaříte veškerou vaši předchozí práci a rekonstrukce se vám prodraží. Nebojte se nás proto kontaktovat ohledně kontroly technického stavu nemovitosti, ušetříte si tím starosti, čas i práci do budoucna! Výstupem kontroly může být také cenová kalkulace rekonstrukce. Pokud máte například dva vyhlídnuté byty – vaše favority – z nichž jeden je zcela nový a druhý vyžaduje rekonstrukci, a nemůžete se rozhodnout, kterému z nich máte dát přednost, výpočet finanční nákladnosti rekonstrukce vám v tom může výrazně pomoci. Ne vždy se totiž koupě starého bytu vyplatí. Na první pohled drahá novostavba se pak ve srovnání s nákladnou rekonstrukcí ukáže jako ta lepší volba.

Pokud se rozhodnete pro rekonstrukci a nebudete ji provádět svépomocí, podcenit byste neměli ani výběr stavební firmy, která ji provede. Práce jako taková totiž tvoří velkou část nákladů rekonstrukce a pokud už se rozhodnete zadat rekonstrukci nějaké firmě, požadujte práci kvalitní. Vyplatí se získat doporučení od známých a porovnat více cenových nabídek.

Cena zcela nového bytu je samozřejmě o dost vyšší, což je logické a vyjednávání o slevě u něj většinou nepřipadá v úvahu. Ceny nových bytů stavěných developerskými společnosti jsou striktně dány, a pokud už k nějakému snížení dojde, jde většinou o plošnou slevu iniciovanou z jejich strany. Může jít například o byty v přízemí, ukázkový byt či poslední neprodané byty. Je pravdou, že slevy mohou být výrazné. Dá se tomu ale říkat sleva? Někdy jsou ceny nových bytů tak nadsazené, že bez takzvané ,,slevy“ o nich ani nelze uvažovat.

Rekonstrukce starého bytu ale také není zadarmo, tudíž se výsledná cena obou takových bytů může nakonec vyrovnat. Vše záleží na tom, jak moc luxusní své bydlení chcete mít. U nového bytu, pokud je už kompletně postaven, na výběr z jednotlivých dekorů (i cen) podlah, dveří, obkladů, sanity apod. nemáte. Výjimkou je případ, kdy si byt vyhlédnete delší dobu dopředu, kdy je ještě ve fázi projektu nebo výstavby. To vám dá možnost si jednotlivé položky zvolit dle vlastního výběru. U staršího bytu, který se rozhodnete rekonstruovat sami, si můžete veškeré zařízení vybrat z široké nabídky na trhu dle vašeho vkusu, což má na konečnou cenu nemovitosti velký vliv. Rozhodnete-li se například, že nadstandardní zařízení bytu není nic pro vás a že raději rekonstrukci provedete nízkonákladově, výrazně ušetříte. Plánujete-li ale byt pronajímat, budete naopak preferovat kvalitnější - a tedy i dražší - základ. Ušetřit můžete zase na vybavení bytu.

Stejně tak pokud je nový byt teprve ve fázi projektu či výstavby nebo rekonstruujete starý byt, můžete se rozhodnout pro změnu jeho dispozic. Pro nově postavené byty je dnes typické, že mají obývací část spojenou s kuchyňským koutem, zatímco u těch starých tomu tak nebývalo. Pokud se vám taková dispozice libí, rekonstrukce starého bytu vám dává prostor takové možnosti využít. U nového bytu již budete dispozice měnit jen těžko. Leda že si připlatíte.

A jak je to s cenou bytu zrekonstruovaného? Na trhu je takových bytů spíš pomálu. Většinou majitelé před prodejem nemovitosti její rekonstrukci provádí proto, aby byt zatraktivnili. Často jsou to byty přízemní či jinak hendikepované. Cena rekonstrukce se ale do ceny prodejní nepromítne ze 100 %, což je na druhou stranu výhoda. Pokud vám tedy nevadí jiné nevýhody bytu a rekonstrukce se vám líbí (každý přeci preferuje něco jiného), koupit takový byt je dobrou volbou. Stále ale platí, že nic není zadarmo a naopak, že každé znevýhodnění bytu má za důsledek jeho nižší cenu.

Stěhování již dnes nebo až za půl roku? Jak moc s ním spěcháte?

Jednou z velkých výhod nového bytu je to, že je možné ho ihned obývat. Pokud tedy ať už z jakéhokoli důvodu s nastěhováním spěcháte, nový byt vám to umožní, a to klidně během několika dnů, zatímco rekonstrukce, obzvlášť pokud ji budete provádět svépomocí, může zabrat i několik měsíců. Pokud však nemáte času nazbyt a najmete si stavební firmu, která zařídí vše od A po Z, bude rekonstrukce sice rychlejší, zadarmo to ale nebude.

Pokud je rekonstrukce prováděna v menším rozsahu a pokud vám bydlení na staveništi nevadí, můžete jej obývat ihned. V případě, že tomu tak není, museli byste si na dobu rekonstrukce hledat jiné bydlení. Uvážíme-li, že využití hypotéky na koupi či rekonstrukci bytu je v dnešní době na denním pořádku, nepředpokládáme, že by si ze svého rozpočtu lidé mohli po delší dobu dovolit platit jak splátku hypotéky bytu v rekonstrukci, tak i nájem bytu, ve kterém dočasně bydlí. Ač to tak na první pohled nevypadá, tento problém řeší velký podíl lidí, kteří o koupi bytu k rekonstrukci uvažují.

Jinak je tomu u rekonstrukce domů. Jejich prostornost dává možnost je rekonstruovat průběžně, a tak není problém část domu již obývat a část domu, podle toho, jak budou finanční prostředky stačit, přestavovat. Možnost průběžné rekonstrukce je výhodou především tehdy, když se nechcete zadlužovat.

Nové sterilní byty na předměstí nebo spíš stará zástavba a její genius loci?

Vzhledem k tomu, že většina nových bytových projektů je stavěna spíše na předměstí (například centrum Prahy je silně zastavěno), je s rozhodnutím, zda koupit byt nový nebo starý, spojeno také rozhodnutí, v jaké lokalitě budete bydlet. Pokud spíše preferujete blízkost centra a všechny jeho výhody, novostavba se vaším novým domovem pravděpodobně nestane. Pokud i tak objevíte v širším centru města novostavbu, její umístění se projeví i v ceně.

Každý preferuje něco jiného a není výjimkou, že strohá novostavba na každého nepůsobí dobře. Vše je krásné, nové, čisté, ale také bezduché a sterilní, zatímco byt ve staré zástavbě, možná také se zajímavými prvky charakterizujícími dobu, kdy nemovitost vznikla, má jakési kouzlo.

Nebývá to pravidlem, ale starší cihlová zástavba v širším centru měst má většinou i lepší nabídku služeb, škol, školek a lepší dopravní dostupnost apod. Na druhou stranu je zástavba velmi těsná a parků je zde jen pomálu. Novostavby mimo centrum mají naopak výhodu v tom, že kolem sebe mají více prostoru, větší množství zeleně či dětská hřiště. Největším problémem je ale asi dojížďka, především pak pokud jste vázáni na městskou hromadnou dopravu. Každodenní dlouhé dojíždění do práce může být hodně vysilující, a tak je dobré dopředu promyslet, kolik času jste ochotni denně dojížděním strávit. Vyplatí se ale porovnávat konkrétní nabízené nemovitosti, není totiž vyloučené, že ani po Praze samotné byste nemuseli jet do práce MHD hodinu. Naopak autem z okraje Prahy by vám cesta trvala jen 20 minut. Nakonec s bytem samotným můžete kouzlit donekonečna. Co se vám líbí dnes, nemusí být za 5 let to pravé. Kompletní přestavbu či jen změnu výmalby můžete provést téměř kdykoli, lokalitu bydlení však jen tak nezměníte. Nepodceňujte proto výběr samotné lokality bydlení.

Lokalita nemovitosti je důležitá také v případě, že byt kupujete na investici. Pro investiční byty je totiž doporučováno širší centrum měst. Více o investování do nemovitostí se dozvíte na našem blogu.

Provozní náklady u jednotlivých bytů se mohou výrazně lišit

Pokud jsou pro vás při volbě bydlení rozhodující náklady spojené s vlastněním nemovitosti, měli byste se též zajímat o to, jaké náklady bude mít její provoz. Tak například na provoz staršího bytu v ještě starším bytovém domě, který neprošel rekonstrukcí (nebo minimálně zateplením), měsíčně vynaložíte vyšší finanční prostředky z důvodu vyšších příspěvků do fondu oprav. Pokud je ale bytový dům po rekonstrukci (i když samotný byt je v dezolátním stavu), měsíční příspěvky tak vysoké nebudou. U novostaveb se proto o výši příspěvků do fondu oprav nemusíte tolik bát. Pozor si ale musíte dát na to, zda novostavba není ,,zbytečně“ vybavena recepčním, zahradníkem, ostrahou a podobně. Všechny tyto služby by měsíční poplatky do SVJ jen zvýšily.

U staršího bytu ve starém bytovém domě budete muset počítat také s vyššími náklady na vytápění. Nezateplenými zdmi vám bude část tepla unikat. Řešením by bylo zateplit místnosti zevnitř, v takovém případě byste se ale ve výsledku nechali připravit o část plochy bytu. Starší byty také mívají vyšší stropy, a pokud nejsou využité například jako úložný prostor nebo patro na spaní apod., mohou i ony zvyšovat finanční náročnost vytápění. Naopak novostavby jsou v dnešní době stavěny většinou energeticky nenáročně. Ani to však není pravidlem. Některé z developerských projektů mohou být šity horkou jehlou, a tak ani nižší náklady na provoz takového bytu nelze slíbit.

Už jste se rozhodli, čemu dáte přednost? Zda rychlému nastěhování bez práce či zdlouhavému čekání na vysněné bydlení? Pakliže se stále nemůžete rozhodnout, čemu dát přednost, můžete si zkusit vypsat jednotlivá pro a proti konkrétního vyhlídnutého bytu v novostavbě a bytu starého. Ujasněte si, která kritéria jsou ta nejdůležitější a která naopak nemusíte zas až tolik brát v potaz, a určitě se vám jeden z nich ukáže jako vítěz. Pokud se vám ale ani tak nepodaří k výslednému rozhodnutí dojít, můžete se obrátit na nás, my vám rádi poradíme!