Koupě nemovitosti přes realitku – čeho se vyvarovat

V minulém článku jsme vám radili, že nejlépe je se s výběrem realitní kanceláře poradit s přáteli, kteří s danou realitkou již mají osobní zkušenosti a vyhledat si reference na internetu. Také jsme upozorňovali na to, že při výběru realitního makléře je vhodné udělat si čas na osobní setkání s ním a nepřeceňovat význam dobrého jména realitní společnosti. Pokud už jste v té fázi, kdy už jste svého makléře i nemovitost našli, je tu dnešní článek, aby vám poodhalil jednotlivé nástrahy realitních makléřů.

Prohlídka bytu a nástrahy realitního makléře

Pakliže máte nemovitost vybranou, makléřovou povinností je také dojít s vámi na její prohlídku. Snad to ale nebude poprvé, kdy ji vidí i on! Pokud danou nemovitost nabízí k prodeji, měl by mít nemovitost již dávno obhlédnutou. Prostá kontrola nemovitosti ,,na papíře“ nestačí. Kvalitní makléř má na starosti s vámi veškeré informace ohledně vybrané nemovitosti prokonzultovat. Nedostatek informací je známkou nezájmu z jeho strany. Pokud vám nepodá dostatek informací právě on, budete se muset obrátit na samotného vlastníka nemovitosti – pokud se vám vůbec podaří na něj získat od realitní kanceláře kontakt. Realitky se totiž bojí možnosti, že se s prodejcem nemovitosti na její koupi domluvíte sami a ji obejdete. Tento krok však bývá ve smlouvě RK s prodejcem ošetřen smluvní pokutou. Prodejce v případě sepsání exkluzivní smlouvy s RK na to totiž nemá právo.

Od makléře byste měli požadovat co nejvíce informací již před samotnou prohlídkou nemovitosti. Pokud se totiž některé zásadní informace dovíte až na místě, možná zjistíte, že jste vážili cestu na prohlídku zbytečně. Chtějte proto po makléři, aby vám vaše otázky zodpověděl již na začátku. Inzeráty mohou být zavádějící a informace v nich někdy zcela nepravdivé. Po makléři požadujte, aby vám ukázal i dokumenty týkající se vlastnictví nemovitosti. Zjistěte si například i výši poplatků v bytovém domě, ve kterém se byt nachází a další případné poplatky.

Důvěřujte, ale prověřujte

Když už na prohlídce jste, není zcela od věci si i jednotlivé místnosti přeměřit. Pokud tedy nevěříte ani vlastníkovi dané nemovitosti. Často se totiž stává, že metry čtvereční uvedené v inzerátu prodávané nemovitosti s reálnou velikostí bytu vůbec nesedí. Buď je celková podlahová plocha nemovitosti uváděna i s balkónem, terasou či sklepem dohromady, nebo je velikost nadhodnocena zcela. Někteří makléři se nestydí k reálné velikosti bytu přidat 10 i více % navrch. Zjistěte si, kolik korun za metr čtvereční opravdu plánujete zaplatit, možná si na první pohled výhodnou koupi ještě rozmyslíte.

Při prohlídce nemovitosti si také ověříte, zda fotografie v inzerátu nebyly vyretušované a zda fotograf záměrně nevynechal ta zákoutí, která by v inzerci nevypadala zrovna příliš lichotivě. Možná rekonstruovaný byt, jak se alespoň na fotce zdá, není bytem rekonstruovaným, ale má jen novou koupelnu. Často až na prohlídce také můžete zjistit, že výhled z oken bytu není takový, jaký jste si mysleli. Informace v inzerátu jsou přikrášlovány ve většině případů. Tak například pod ,,dobrou dopravní dostupností“ si může každý představit něco jiného. Není ani výjimkou, že jsou v inzerátu chybně uvedeny například světové strany, na které má nemovitost orientována okna či v jakém se nachází patře. Důvod je bohužel jasný, lidé preferují vyšší patra a především pak nechtějí bydlet v přízemí. Proto jsou byty v přízemí oproti těm ve vyšších patrech tak levné. O suterénních bytech nemluvě.

Byty ležáky nebrat, nebo snad ano?

Jedním z dalších triků realitních makléřů je zahlazování stop po ukazatelích, které by odhalovaly reálné stáří inzerátu. Tedy to, jak dlouhou dobu se vybraná nemovitost již prodává. Čím delší doba to je, tím spíše to znamená, že je s nemovitostí něco v nepořádku. Ať je to cokoli – cena, technický či právní stav, lokalita atd. Realitní kanceláře se snaží zatajit, že jde o tzv. byt ,,ležák“, kterých není na realitním trhu málo. V článku Byt jako investice, je to dobrý nápad? jsme vás informovali o tom, že například správný investiční byt by nemělo trvat prodat déle než 3 měsíce.

Pozor na uspěchaný podpis rezervační smlouvy, platba rezervačního poplatku má svá úskalí

Pokud dáte na prohlídce najevo, že se vám byt líbí, realitní makléř toho může využít a bude vás nutit do podpisu rezervační smlouvy ihned na místě. Na to ale pozor! Nikdy nic podepisujte při první schůzce, i když vás bude makléř balamutit tím, že na vybranou nemovitost stojí další zájemci fronty. Pravděpodobně tomu tak vůbec není, a i kdyby, nemá cenu podepisovat nic narychlo. Sám makléř ví, proč to dělá. Ve spěchu opomenete některé z náležitostí rezervační smlouvy a právě kvůli takovému okamžiku se může stát, že zaplacený rezervační poplatek, pokud se stane nečekaná událost, která bude znamenat nutnost odstoupení od smlouvy, už nedostanete zpátky a realitní kancelář si ho ponechá jako provizi určenou pro ni.

Podpis rezervační smlouvy sice znamená, že tímto nebude moci realitní kancelář nabízet danou nemovitost dalším zájemcům, neznamená to však, že musíte takovouto smlouvu nutně podepisovat. I když realitní kanceláře to zpravidla požadují. Lepší variantou je místo rezervační smlouvy podepsat rovnou smlouvu o smlouvě budoucí kupní, jejíž přílohou je právě přesné znění již vytvořené kupní smlouvy. V takovém případě totiž žádný rezervační poplatek platit nemusíte. Znění kupní smlouvy věnujte dostatečnou pozornost. Co by taková kupní smlouva měla obsahovat, jsme psali již v článku Pozor na obsah smluv, před jejich podpisem si je řádně přečtěte.

Platba rezervačního poplatku má svá úskalí. Pokud se totiž například vlastníkovi nemovitosti podaří v době, kdy už máte poplatek zaplacený, jeho nemovitost prodat, rezervační poplatek propadne jako provize realitní kanceláři. Zpět ho dostanete pouze v případě, že máte dobře sepsanou smlouvu. Rezervační smlouva by tedy určitě měla obsahovat informace o tom, co se stane s rezervačním poplatkem, pokud nastanou jednotlivé situace, například pak pokud budete nuceni z nějakého důvodu od smlouvy odstoupit vy nebo prodávající. Nežli tedy rezervační smlouvu podepíšete, rozhodně si ji pozorně celou přečtěte a nezapomeňte právně ošetřit všechny možné situace, které mohou nastat. Z rezervačního poplatku jsou placeny výdaje realitní kanceláře, které jsou s prodejem/koupí nemovitosti spojeny. Obvykle platí provizi kupující, jelikož je obsažena již v kupní ceně nemovitosti, kterou vidíte v inzerátu. Dejte ale pozor! Provize v kupní ceně být obsažena nemusí a tím pádem na její zaplacení budete potřebovat hotovost. Hypotéka ji v takovém případě pokrýt nemůže. O výši provize se ale dá samozřejmě jednat. Výhodou je, pokud vámi vybranou nemovitost nabízí i jiná realitní kancelář. Aniž byste věděli, která z nich požaduje vyšší provizi, můžete RK, se kterou jednáte, pohrozit, že s nimi jednat přestanete a koupíte tuto nemovitost přes jinou realitku. Nejdřív hypotéka, potom podpis smlouvy Pokud se chcete vyhnout problémům, měli byste si před podpisem rezervační smlouvy zjistit, zda dostanete na kupovanou nemovitost hypotéku, pokud ji potřebujete. Především pak pokud hodláte pokrýt kupní cenu nemovitosti hypotékou z velké části či dokonce ze 100 %. V každém případě je nutné si nechat vyhotovit odhad ceny nemovitosti. Je však dobré využít služby certifikovaného odhadce a ne služby realitní kanceláře, přestože se RK nabízí, že odhad udělá zdarma. Výhodná nabídka to totiž v reálu nebude, jelikož odhad bude pravděpodobně proveden ve prospěch realitní kanceláře. Může být nadhodnocený či podhodnocený podle toho, co se bude v daném případě realitní kanceláři hodit. Oslovit můžete rovnou odhadce, kterého má k dispozici banka, u níž máte smluvenou hypotéku. Odhad ceny nemovitosti před její samotnou koupí vám může též pomoci udělat si přehled o tom, jak moc je její cena nadhodnocena či podhodnocena a může být podnětem pro vyjednávání o ceně. Nemovitostí, jejichž realizovaná cena je stejná jako ta původní nabízená, je totiž pomálu. Nebojte se vyjednat si slevu. A pokud si na to netroufáte, my vám s tím pomůžeme! Stanovení smluvní pokuty a rozhodčího soudu Pro případ nedodržení podmínek klientem či realitní kanceláří by měly být ve smlouvě stanoveny podmínky a výše smluvní pokuty. Kromě toho může smlouva obsahovat také tzv. rozhodčí doložku. Ta stanuje rozhodčí soud, jež má na starosti, v případě, že mezi oběma stranami dojde ke konfliktu, rozhodnout, na čí straně je právo. Výhodou stanovení rozhodčího soudu je oproti běžnému soudu jeho rychlé rozhodování. Rozhodčím soudem může být například v předchozím článku zmíněná Asociace realitních kanceláří. Pokud se tedy stane nějaká nemilá událost, která zapříčiní neoprávněné ponechání si poplatku realitní kanceláří, oslovte rozhodčí soud, který je stanoven ve smlouvě. Nevrácené rezervační poplatky či smluvní pokuty, jež realitní kancelář drží neoprávněně, lze po kanceláři vymáhat dokonce až čtyři roky zpětně! Úschova peněz u realitní kanceláře? Raději zvolte vázaný účet u banky

Další zádrhel by se mohl objevit ve fázi převádění kupní ceny nemovitosti jejímu prodejci. Realitní kanceláře samozřejmě nabízejí možnost uschovat si peníze u ní. Tuto variantu však nepovažujeme za nejšťastnější. Nejbezpečnější je úschova kupní ceny nemovitosti v bance. Dobrým nápadem se zdá také nechat část kupní ceny (ve výši provize RK) v úschově a nepřevádět ji prodejci nemovitosti. Tak získáte jistotu, že nebudete muset daň z nabytí nemovitosti platit místo prodávajícího vy. Taková situace by totiž mohla nastat, pokud ji prodávající odmítne zaplatit, což je dáno tím, že kupující je ze zákona jejím ručitelem.

Poplatek za úschovu finančních prostředků je vhodné rovným dílem rozdělit mezi obě strany transakce – tedy mezi kupce a prodejce. Pro oba je úschova jistotou, že vše bude dokonáno v tu pravou chvíli. Tedy, že peníze dostane prodejce právě ve chvíli, kdy bude vlastnické právo nemovitosti přeneseno na nového vlastníka.

Jak je vidno, nástrah realitních makléřů je mnoho a situací k řešení je ještě více. Nemáte-li chuť ani čas trávit dlouhé večery s realitním makléřem, můžete využít možnosti obrátit se na nás! Jsme zkušení odborníci, kteří si s nástrahami realitních kanceláří hravě poradí!