Jsou dražba a aukce synonyma?

Minimálně ve dvou našich článcích jsme se věnovali tomu, že realitní makléř se může stát člověkem, který místo aby vám s koupí nemovitosti pomohl, ji akorát stíží. Na nástrahy realitních makléřů jsme upozorňovali konkrétně v článku Koupě nemovitosti přes realitku – čeho se vyvarovat a také v článku Koupě nemovitosti přes realitku – podle čeho si vybrat realitní kancelář. Žádný článek ale zatím nepředpokládal, že nemovitost lze získat i jinak, než klasickým podpisem kupní smlouvy a převodem vlastnického práva v Katastru nemovitostí. Dnešní článek se proto věnuje rozdílům a společným prvkům dražby a aukce.

Jsou dražba a aukce synonyma?

Zásadní otázka - jsou dražba a aukce dvě totožné formy obchodování? Většina lidí se chybně domnívá, že ano, že dražba a aukce jsou synonyma. Tak tomu ale není. Společným prvkem, který tyto dva způsoby obchodu spojuje, je princip stanovení prodejní ceny. Cena prodávaného zboží či služby, v našem případě nemovitosti, totiž není předem fixně stanovena a je určena až během samotné dražby či aukce. Je to soutěž, ve které konečnou cenu stanovují potenciální zájemci o nemovitost prostřednictvím přihazování finančních částek, jejichž minimální a někdy i maximální hranice je stanovena předem. Nakonec nemovitost získá ten, kdo nabízí za nemovitost nejvyšší cenu.

Dražba a aukce jsou však kromě toho, že se zakládají na výše zmíněném principu ,,vydražení“, dvě odlišné záležitosti. V čem a jak se tedy konkrétně liší?

Kdo může dražbu a aukci provádět? Kdo může být jejím iniciátorem?

Veřejnou dražbu má právo provádět jen takový dražebník, který má koncesi na provádění dražeb, jež je schvalována Ministerstvem pro místní rozvoj. Může ji ale provádět také exekutor či soud. Dražba může být jak dobrovolná, tak nedobrovolná. Pojem dobrovolná dražba je však zavádějící, jelikož z logiky věci jde vždy o dražbu nedobrovolnou. Proč tomu tak je? Dobrovolně totiž může nemovitost prodávat pouze její vlastník, jímž však často bývá insolvenční správce, správce konkursní podstaty či likvidátor. Dražbu nedobrovolnou iniciuje samotný věřitel, tedy například banka, v jejíž prospěch je nemovitost zastavena v případě, že se dlužníkovi nedaří hypotéku splácet. Cílem prodeje je tedy uspokojit její pohledávky.

Na druhou stranu oproti dražbě aukci může organizovat téměř kdokoli, jedná se totiž o volnou živnost. Její iniciování spočívá na majiteli nemovitosti a je zcela dobrovolné. Důvod prodeje nemovitosti v aukci může být jakýkoli. Cílem může být například urychlení prodeje nemovitosti či prodej takové nemovitosti, která je v nabídce již delší dobu a stále nenalezla svého kupce. Aukci také často jako formu prodeje nemovitostí využívají obce.

Jak je dražba a aukce právně zakotvena?

Institut veřejné dražby podrobně popisuje stejnojmenný zákon, zákon č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách a dále také Občanský soudní řád, tedy zákon č. 99/1963 Sb. Pokud se tedy zajímáte o některou z nemovitostí, která je nabízena v dražbě, podrobnosti týkající se dražby si můžete nastudovat právě v těchto zákonech. Zajímat by vás mohly například rozdíly mezi dražbou dobrovolnou a nedobrovolnou.

Aukci se česká legislativa příliš nevěnuje. Je tedy nutné se řídit podmínkami, které si stanovuje sám organizátor aukce. Ten má povinnost postupovat dle Obchodního zákoníku.

Jak nabývá nový vlastník vlastnické právo k vydražené nemovitosti?

Rozdíl v nabývání vlastnického práva nemovitosti prostřednictvím dražby a aukce je jedním ze zásadních rozdílů mezi těmito dvěma formami obchodu.

Vydražením nemovitosti v pravém slova smyslu, tedy přiklepnutím nemovitosti licitátorem v dražbě, se majitelem nově nabyté nemovitosti stává vydražitel ihned, tedy v reálném čase příklepem licitátora. Tomu je tak ale samozřejmě pouze v případě, když zaplatí kupní cenu nemovitosti na místě. Pokud tak neučiní, stává se majitelem vydražené nemovitosti ve chvíli, kdy její cenu zaplatí, což musí ve většině případů učinit do 10 dnů od skončení dražby. Hranice splatnosti 10 dnů je ale velice krátká, a tak většinou není možné koupi nemovitosti v dražbě financovat pomocí hypotečního úvěru. Navíc při tzv. přechodu vlastnického práva není třeba podpisu kupní smlouvy. Pokud tedy během následujících 3 měsíců nedojde k podání žaloby na neplatnost dražby některým z účastníků dražby (kromě vydražitele, který nemá právo žalobu podávat), přechod vlastnictví je potvrzen a již ho nelze zvrátit.

Naopak při výhře v aukci nabývá nový majitel vlastnické právo k nemovitosti až ve chvíli, kdy je vlastnické právo vloženo do Katastru nemovitostí, čemuž předchází klasické podepsání kupní smlouvy mezi prodejcem a kupcem dané nemovitosti. Jedná se tedy o stejný postup jako při klasické koupi nemovitosti, čímž také vzniká kupujícímu právo kupní smlouvu i po několika letech napadnout (záruka na nemovitost je 5 let) a po prodávajícím např. požadovat finanční náhradu. Pokud však výherce aukce kupní smlouvu s prodávajícím nepodepíše, vlastnické právo na nemovitost zůstane přisouzeno původnímu majiteli.

Kdo platí daň z nabytí nemovitosti?

I rozdělení povinnosti mezi prodávajícího a kupujícího týkající se platby daně z nabytí nemovitosti je v případě dražby a aukce odlišné. Je dobré si dát pozor, kdo je tuto daň povinen zaplatit, jelikož 4 % z kupní (vydražené) ceny nemovitosti není zanedbatelná částka.

Jedná-li se o dražbu, pak daň z nabytí nemovitosti vždy platí vydražitel, tedy nový majitel nemovitosti. Za základ daně je považována cena, za kterou byla nemovitost reálně vydražena.

V případě aukce, tedy v podstatě po uzavření klasické kupní smlouvy, daň z nabytí nemovitosti platí, pokud se prodávající s kupujícím nedohodnou jinak, sám prodávající. Toto pravidlo vychází z Občanského zákoníku.