Osobní vlastnictví versus družstevní vlastnictví – 2. díl

Druhý díl článku zabývajícího se tématem osobní versus družstevní vlastnictví se zaměřuje na další rozdíly mezi těmito typy vlastnictví. V prvním díle jsme vám už prozradili, jaké jsou formální rozdíly mezi OV a DV a také jak se oba typy vlastnictví liší v převodu vlastnictví a práv a povinností člena družstva. Následující řádky vás nyní informují o tom, jaký je mezi OV a DV rozdíl v ceně, jaké podmínky jsou nastoleny, pokud chcete byt pronajímat, jaká existují omezení, pokud si na koupi bytu plánujete vzít hypoteční úvěr, kdo musí či nemusí schválit případnou rekonstrukci bytu, co a komu musíte jako vlastník/nájemník platit, jak hospodaří Společenství vlastníků a Družstvo a jestli náhodou není přehnaná důvěra ve SVJ a Družstvo nežádoucí. Něco málo se dozvíte také o tom, jak probíhá dědění bytů v OV a DV.

Cena bytů v OV a DV

Důležitým rozdílem, který je jako jeden z mála dobře viditelný, je rozdílná cena bytových jednotek, které jsou v osobním a družstevním vlastnictví.

OV: Cena nemovitosti v osobním vlastnictví je obvykle vyšší nežli cena nemovitosti ve vlastnictví družstevním, a to řádově i o několik či dokonce desítek procent. Důvod je prostý: o bydlení v družstevním vlastnictví nejeví lidé takový zájem jako o bydlení ve vlastním. Lidé totiž rádi něco vlastní. Ve hmotný nemovitý majetek  - v ten dnes lidé věří. A proč? O tom jsme psali již v článku Byt jako investice, je to dobrý nápad?

Pokud si ale nechcete zbytečně připlácet na byt, jehož tržní hodnota je zcela jinde, než je cena nabídková, kterou vidíte v inzerátu, můžete kontaktovat nás a my vám s její koupí pomůžeme. Nejenže vám vyjednáme slevu, ale kompletně zkontrolujeme právní a technický stav nemovitosti. Provedeme vás zkrátka celým procesem koupě nemovitosti.

DV: Cena bytů v družstevním vlastnictví je ze stejného důvodu nižší než cena bytů v osobním vlastnictví. Rozdíl mezi cenami takovýchto bytů dává prostor pro zvýšení tržní hodnoty bytu. Dle JUDr. Romana Kotouče ,,převodem bytu do osobního vlastnictví lze v podstatě obratem zhodnotit svůj majetek o desítky až stovky tisíc korun. V případě prodeje bytu ve vlastnictví se sice státu musí odvést daň z nabytí nemovitých věcí, jež vychází z hodnoty bytu, i přesto však prodávající obecně obdrží vyšší cenu, než při převodu členských práv v družstvu vč. práva nájmu bytu.“

 

Co když chcete byt pronajímat?

OV: Investorům, kteří se rozhodují koupit byt s cílem pronajímat ho, doporučujeme pořídit si byt v osobním vlastnictví. V takovém případě totiž pronájem bytu závisí pouze na vás. Můžete ho pronajmout, komu uznáte za vhodné. Stejně tak máte možnost v bytě v osobním vlastnictví zřídit břemeno doživotního bydlení, např. pro své rodiče pro případ, kdyby se vám něco stalo.

Pokud máte v plánu kupovat byt jako investici, pak se můžete inspirovat našimi články Jak poznat byt vhodný k investici a Jak poznat dobrého nájemníka? a dovědět se tak, jak získat co možná nejvyšší výnos z takové investice.

DV: Naopak ale v případě, že jde o byt družstevní, musí podnájem písemně schválit družstvo.

Financování bytu v OV a DV – je tam nějaký rozdíl?

OV: O rozdílu možnosti financování koupě nemovitosti do osobního vlastnictví či družstevního jsme se krátce zmiňovali již minulém článku - podstatný rozdíl pocítíte v případě, že plánujete byt koupit na hypotéku. V případě osobního vlastnictví bytu by pro financování takové nemovitosti neměl být žádný problém. Jinak je tomu ale u bytů v družstevním vlastnictví.

DV: Družstevní byt totiž není možné dát do zástavy.  Pakliže vám banka tedy na takový byt půjčí, musí družstvo přislíbit, že v blízké budoucnosti bude družstevní byt převeden do osobního vlastnictví. Podmínkou je však splacená anuita, tedy částka, kterou zbývá splatit bývalému majiteli, od kterého družstvo bytový dům s byty odkoupilo, což může být například město. Také je nutné, aby na bytě nevázly žádné dluhy, zástava nebo exekuce. Pro získání hypotéky můžete také využít možnosti dát do zástavy jinou nemovitost, jenže taková možnost se nabízí málokomu.

Rekonstrukce bytu

OV: Pokud se rozhodnete rekonstruovat byt v osobním vlastnictví, její schválení nepodléhá SVJ. Jestliže ale bude přestavbou změněn způsob užívání stavby, bude zasahováno do nosných konstrukcí stavby, měnit se její vzhled, bude vyžadováno posouzení vlivů na životní prostředí či může být ohrožena požární bezpečnost stavby, budete muset kvůli stavebnímu povolení na úřad. Většina rekonstrukcí se ale bez stavebního povolení či ohlášení obejde. Veškeré úpravy v bytě v osobním vlastnictví si ale platíte sami, což se u bytu družstevního říci nedá.

DV: Platba drobných oprav spojených s běžným opotřebením bytu sice leží na bedrech nájemníka, ale ostatní opravy hradí opravdový vlastník bytu, tedy družstvo. S rekonstrukcí je tomu ale jinak. Náklady platí nájemník. K jejímu schválení je ale potřeba souhlasu družstva.

Platby spojené s ,,vlastnictvím“ bytu

OV: V bytovém domě s byty v osobním vlastnictví je vlastník povinen platit příspěvek do fondu oprav, jehož výše je odvozena od velikosti podlahové plochy bytu. Platí také poplatky za elektřinu, vodu, plyn apod.

DV: Členové družstva jsou povinni kromě příspěvků do fondu oprav (jejichž výše je stejně jako u bytů v osobním vlastnictví odvozena od velikosti podlahové plochy bytu) a placení záloh na elektřinu apod. platit družstvu také nájemné. V případě, že bytové družstvo vzniklo za účelem postupné privatizace bytů, splácí nájemník též anuitu, která připadá původnímu vlastníkovi bytů, často tedy městu. Po jejím splacení (a pokud tak družstvo rozhodne), je možné družstevní byt převést do osobního vlastnictví.

Hospodaření Společenství vlastníků a Družstva

OV: V bytovém domě s byty v osobním vlastnictví je povinně založeno Společenství vlastníků (dříve Společenství vlastníků jednotek; dále jen SVJ, jelikož tato zkratka je vžitá) a to už v případě, že se v bytovém domě nachází alespoň 5 bytových jednotek, které mají dohromady alespoň 3 různé majitele. Vedle toho však je možné založit společenství vlastníků i v bytových domech, kde se nachází méně než 5 bytových jednotek, k tomu je však potřeba souhlas všech vlastníků bytových jednotek.

Při hlasování na schůzi SVJ je brána v potaz velikost vlastněného bytu a společných částí domu jednotlivých vlastníků. Čím větší byt tedy vlastník má, tím větší význam má jeho hlas při rozhodování o dění ve společenství.

DV: V bytovém domě, který je ve vlastnictví bytového družstva má stejnou funkci jako SVJ členská schůze družstva, přičemž pro rozhodování o tom, co se bude v družstvu dít, má každý nájemník jeden hlas, nezávisle na tom, jak velký byt obývá. Bytové družstvo přitom rozhoduje o všem v domě, tedy i o bytech. K rozhodování dochází obvykle na členské schůzi. Pro některá rozhodnutí ale stačí odsouhlasení představenstvem družstva.

Pokud se družstvo rozhodne některé byty prodat a v domě jsou alespoň již 2 byty převedeny do osobního vlastnictví, pak vedle sebe existují oba zastupující celky – bytové družstvo a SVJ. SVJ ale nemá stejné pravomoci jako družstvo, nemůže zasahovat do věcí samotných bytů, ale pouze do věcí týkajících se společných částí bytového domu. Pro schválení dění v bytovém domě je pak potřebné odsouhlasení oběma těmito celky, tedy jak na členské schůzi bytového družstva, tak na schůzi společenství vlastníků.

Můžete o byt přijít?

OV: Situace v případě zadlužení se Společenství či Družstva je odlišná. V případě, že si SVJ vezme například úvěr na rekonstrukci bytového domu, zateplení apod., jednotliví vlastníci ze zákona ručí za závazky SVJ v poměru podle velikosti svého podílu na společných částech domu. Banka v takovém případě tedy může vyžadovat po vlastnících bytů plnění závazku vůči ní. Společenství vlastníků však není vlastníkem jednotlivých bytových jednotek, a tak bytový dům jako takový nemůže být exekucí postižen.

DV: V případě, že bytové družstvo se svým majetkem špatně hospodaří nebo se dostane do platební neschopnosti, mohou nájemníci družstevních bytů o své byty přijít. Družstvo totiž za porušení závazků zodpovídá celým svým majetkem, tedy i samotnými družstevními byty. Pakliže je na bytové družstvo vyhlášen konkurz, vše, co je v majetku družstva se stane součástí konkurzní podstaty, a tak mohou nájemníci lehko přijít o střechu nad hlavou. Družstvo bude následně zrušeno a vydraženo. Nájemníkům sice jejich nájemní smlouvy zrušeny nebudou, ale ztratí právo na podíl na majetku. V tu chvíli budou bydlet v klasickém pronájmu. To je jedna z nevýhod bydlení v družstevním bytě. Takových případů, kdy dojde k bankrotu družstva, naštěstí není mnoho, ale pokud k němu dojde, není to první ani poslední případ takového druhu.

Extrémním případem je vypovězení nájemní smlouvy a vyloučení nájemníka z družstva. Nájemníkovi pak náleží vypořádací podíl. Ten však určitě nebude odpovídat tržní hodnotě takové nemovitosti.

Dědění nemovitosti v OV a DV

OV: Dědění bytu v osobním vlastnictví probíhá klasicky dle zákona nebo dle závěti zemřelého.

DV: Dědění bytu v družstevním vlastnictví je však o trochu složitější. Především pak v dědickém řízení hraje roli to, zda byl družstevním byt v nájmu manželů (tedy pokud družstevní podíl nabyli v době, kdy už manželi byli) anebo zda práva a povinnosti družstevního bytu patřily jen jednomu z nich. Situace, kdy totiž družstevní podíl pár nabyl již v době, kdy byli ve svazku manželském, po smrti jednoho z nich připadá polovina bytu (práva na nájem) nutně druhému z manželů, což má za důsledek vznik pohledávek za pozůstalým manželem/manželkou jako náhrada za přechod členského podílu v bytovém družstvu pro ostatní dědice.

Udělali jste si obrázek o tom, jaké mají tyto dvě formy vlastnictví odlišnosti? Převažují spíše u některé z forem spíše výhody nebo nevýhody? Stejně jako jsme již psali v článku Kde se v Praze bydlí nejlépe? Lze takové místo vůbec nalézt?, každý preferuje něco jiného, a to platí i u bydlení. Věnování pozornosti jednotlivým odlišnostem mezi osobním a družstevním vlastnictvím je však na místě a často jednomu z typu bydlení dáte nakonec přednost i z jediného důvodu, kterým je, jak už bylo výše konstatováno, nemožnost na kupovanou bytovou jednotku uvalit zástavní právo, což je podstatné, pokud musíte kupní cenu nemovitosti hradit z hypotečního úvěru.

Osobní vlastnictví versus družstevní vlastnictví - 1. díl

Hledáte nové bydlení a právě byt, který jste si vyhlédli, je družstevní? Doteď jste se ale o to, jaký je rozdíl mezi osobním vlastnictvím a družstevním, příliš nezajímali a bojíte se, abyste nešlápli vedle? Co je lepší – koupit byt v osobním vlastnictví nebo spíš byt družstevní? Samozřejmě obě varianty mají své výhody i nevýhody. A ty my vám teď prozradíme. V prvním dílu článku na téma osobní versus družstevní vlastnictví vám poodhalíme rozdíly ve formální úpravě osobního a družstevního vlastnictví a dále také odlišnosti v převodu vlastnictví či práv a povinností člena družstva těchto dvou forem vlastnictví.

Zpátky do historie

Jedním z důležitých milníků ve vývoji struktury bydlení jsou šedesátá léta 20. století, která jsou charakteristická rozvojem družstevní výstavby. Jak ale ukazují Lux et al. (2008), zlomovým rokem pro vývoj struktury bydlení byl především rok 1989. Z důvodu privatizace obecního bytového fondu, převodu družstevních bytů do vlastnictví jejich uživatelů, rozvinutí systému tržního financování bydlení a samostatného rezidenčního trhu, i rozšíření kulturních vzorců vlastnictví bydlení, se podíl vlastnického bydlení začal zvyšovat a naopak zastoupení bytů nájemních a družstevních se postupně snižovalo.

Podobný trend je v ČR zaznamenán i dnes. Dle nejnovějších statistik ČSÚ (2011)[1] je bytů v osobním vlastnictví v České republice 27,91 % a domů v osobním vlastnictví 38,56 %. U družstevního vlastnictví je tendence klesající, v roce 2011 byl jeho podíl na celkovém bytovém fondu zastoupen 10,03 %.

V Praze je ale situace oproti průměru ČR odlišná. V roce 2011 bylo nejvíce bytů v Praze v osobním vlastnictví (36,92 %), což je o necelých 26 p. b. více, než v roce 2001. Větší zastoupení bytů v OV byl zaznamenán pouze v kraji Karlovarském. Podíl domů v osobním vlastnictví je však v Praze nejnižší ze všech krajů (12,66 %). Oproti ostatním krajům se v Praze ale od roku 2001 zvýšil podíl bytů družstevních, nedotkl se však hranice, které dosahoval v roce 1991 (19 %). To je způsobeno tím, že část bytů v privatizaci nebyla převedena přímo do osobního vlastnictví, ale právě do rukou bytových družstev. V Praze bylo v roce 2011 v družstevním vlastnictví 16 % bytů, což je o 4 p. b. více než při posledním Sčítání lidí, domů a bytů a jen těsně jeho podíl nedosahuje podílu družstevních bytů v kraji Moravskoslezském. Dle právního důvodu užívání bytu je ale Praha charakteristická nejvyšším podílem nájemního bydlení (34 %) mezi všemi kraji ČR.

Hrají rozdíly mezi osobním a družstevním vlastnictvím roli při rozhodování o koupi nového bydlení?

Z uvedeného vyplývá, že podíl bytů v družstevním vlastnictví je v ČR zastoupen relativně velkým podílem. Zato jinde ve světě tato kategorie bydlení tak obvyklá není. Je ale družstevní vlastnictví blíže spíš ke klasickému nájemnímu bydlení nebo je srovnatelné s bydlením v osobním vlastnictví? Rozdílů mezi osobním vlastnictvím a tím družstevním, je celá řada. Bydlení v tom či onom chod domácnosti extrémním způsobem neovlivňuje, ale při rozhodování o koupi nemovitosti hraje významnou roli.

Podstatný rozdíl mezi osobním vlastnictvím a tím družstevním pocítíte totiž v případě, že plánujete byt koupit na hypotéku, a to z toho důvodu, že družstevní byt není možné dát do zástavy.  Pakliže vám banka tedy na takový byt půjčí, musíte dát do zástavy jinou nemovitost.

Vlastnictví nebo spíš nájem? Formální úprava OV a DV

OV: Již z názvu osobní vlastnictví vyplývá, že byt v osobním vlastnictví je majetkem osoby. Byt v osobním vlastnictví tedy můžete bez jakýchkoli okolků prodat i koupit, můžete s ním nakládat dle svého vlastního uvážení, protože ho zkrátka vlastníte, což je také vepsáno do Katastru nemovitostí, a pokud je vlastníků bytu v osobním vlastnictví více, jsou tam zapsáni všichni, včetně společného jmění manželů.

DV: Naproti tomu pokud se rozhodnete pro ,,koupi“ bytu v družstevním vlastnictví, jedná se vlastně pouze o nájem bytu a ne o jeho koupi v pravém slova smyslu. Takový byt totiž vlastnit nebudete, vlastní ho po celou dobu družstvo a koupí bytu se tak rozumí pouze převod družstevního podílu neboli práv a povinností člena družstva na jinou osobu, přičemž ta osoba se stává převodem jen nájemcem a ne vlastníkem bytu. Pozor si musíte dát na to, že s převodem práv se z původního nájemce převádí i dluhy! Je proto nutné dbát při převodu družstevního podílu na tyto věci dostatečnou pozornost a před samotným převodem rizika spojená s těmito fakty nechat právně ošetřit, u čehož bychom vám mohli být užiteční právě my. Rádi vám pomůžeme nejen s kontrolou veškeré právní dokumentace, ale i se všemi dalšími úkony spojenými s koupí bytu v družstevním či osobním vlastnictví.

Rozdílem oproti bytu v osobním vlastnictví je také to, že i když v bytě bydlíte, svoje jméno v Katastru nemovitostí nenajdete. Jako vlastník je v Katastru nemovitostí zapsáno družstvo, které je samo o sobě právnickou osobou. Katastr totiž neeviduje nájemníky. Navíc, družstevní vlastnictví se od osobního liší tím, že nájemníkem bytu může být pouze jedna osoba, výjimkou je pouze situace, kdy je družstevní byt ve ,,vlastnictví“ manželů.

Pokud dojde k situaci, že se družstvo rozhodne pro prodej bytů, je nutné byt nabídnout nejprve stávajícímu nájemníkovi. Pakliže se ten rozhodne byt neodkoupit, teprve potom může družstvo daný byt nabízet dalším zájemcům.

Převod vlastnictví u OV a převod práv a povinností člena družstva u DV a s nimi spojené poplatky

OV: S koupí bytu v osobním vlastnictví jsou spojeny některé z finančních i nefinančních nevýhod. Pro převod vlastnického práva u bytů v osobním vlastnictví je nutné zažádat o zapsání vlastnického práva do Katastru nemovitostí, což může trvat různě dlouhou dobu v závislosti na tom, jak moc je Katastrální úřad zaneprázdněn. Nemůžete však čekat, že vlastnictví bude do Katastru zapsáno hned druhý den. Za návrh vkladu do Katastru nemovitostí je navíc požadován poplatek ve výši 1000 Kč.

Další nevýhodou převodu vlastnického práva u OV je nutnost obstarat si odhad ceny nemovitosti, který taktéž není zadarmo a jeho cena závisí na tom, koho do této role pasujete. Můžete například oslovit odhadce, kterého má k dispozici banka, u které budete žádat o úvěr.

S převodem nemovitosti v OV je spojena též povinnost zaplatit daň z nabytí nemovitosti, která činí 4 % z ceny nemovitosti. Pokud je ale odhad vyšší nežli kupní cena nemovitosti, je za základ daně považován právě odhad. Jednoduše řečeno, základ daně je vždy ta vyšší z obou částek. Daň z nabytí nemovitosti, pokud se prodejce s kupcem nedomluví jinak, ale podle Občanského zákoníku platí prodávající.

Kupující zato každoročně musí zaplatit daň z nemovitosti, která se odvíjí od velikosti bytu.

Prodávající má také povinnost zaplatit daň z příjmu z prodeje nemovitosti. Osvobozen od této daně je v případě, že je doba mezi koupí a prodejem nemovitosti delší než 5 let nebo pokud vlastník nemovitosti v daném bytě bydlel alespoň 2 roky.

Za co všechno si připlatíte, pokud se rozhodnete koupit vlastní byt a neplatit nájem, pak si můžete přečíst náš článek Jaká je opravdová cena kupované nemovitosti? Poplatky její cenu zvyšují minimálně o několik desítek tisíc korun.

DV: Jelikož byt v družstevním vlastnictví není toho, kdo v něm bydlí – tedy nájemníka, nemůže ho nájemník ani prodat. Prodeji družstevního bytu se říká převod členských práv a povinností družstva, s nimiž je spojeno právo nájmu k bytu. Převod práv a povinností družstva je oproti převodu vlastnického práva u nemovitostí v osobním vlastnictví velmi rychlý, jelikož nepodléhá žádnému schvalování, jak si možná někteří myslí. Jediné, co pro to prodávající musí udělat, je doručit družstvu písemné prohlášení o převodu bytové jednotky a s ním také písemný souhlas nového člena družstva - ,,kupujícího“. U některých družstev za tento úkon neplatíte nic, jiná družstva však požadují poplatek. Na jeho výši ale pozor, jelikož u některých družstev je tento poplatek velmi vysoký a neodpovídá hodnotě služeb, které družstvo svému členovi poskytuje a mnohdy se dokonce přiblíží výši daně z nabytí nemovitosti či dokonce vyrovná. Jak zmiňuje JUDr. Roman Kotouč: ,,družstva někdy pomocí vysokého převodního poplatku regulují spekulativní převody družstevních bytů.“ Výši poplatku však většina nájemníků nezná a zjišťují ji až při převodu členských práv a povinností na nového nájemníka.

U družstevního bytu sice neplatíte daň z nemovitosti přímo, její výše je ale započítána do nájemného, ze kterého daň platí družstvo, tudíž mezi platbou daně u OV a DV je rozdíl pouze v tom, kdo komu platí daň – u družstevního ji platíte skrze družstvo státu zprostředkovaně.

Jde-li o povinnost placení daně z příjmu z převodu družstevního podílu na nového nájemníka, pak u ní platí stejné podmínky jako u převodu vlastnických práv bytu v osobním vlastnictví – osvobozen je nájemník, který v daném bytě bydlel alespoň dva roky, nebo družstevní podíl vlastnil alespoň 5 let.

V prvním díle našeho článku věnujícího se rozdílům mezi osobním a družstevním vlastnictvím jsme vám naznačili, že mezi těmito dvěma typy vlastnictví je sice v mnoha ohledech rozdíl, ale ve výsledku to tak velké odlišnosti nejsou. Zářným příkladem je výše zmíněná povinnost platby daně z nemovitosti či daně z nabytí nemovitosti.

Jaké další rozdíly mezi osobním a družstevním vlastnictvím jsou, vám ale prozradíme až v druhém díle našeho článku.

---

[1] Právní důvod užívání bytu je sledován Českým statistickým úřadem vždy jednou za deset let. Poslední Sčítání lidí, domů a bytů (dále jen SLDB) bylo prováděno v roce 2011, a proto novější data pro zastoupení jednotlivých typů bydlení dle právního důvodu užívání bytu není dostupné.

Nájem nebo vlastní bydlení, co je lepší? Praktické výhody bydlení ve vlastním alias nevýhody bydlení v pronájmu

V minulém článku jsme vám ukázali, jaké všechny výhody může mít bydlení v pronájmu. Dnes vám naopak prozradíme, co všechno za bonusy můžete získat, pokud si pořídíte bydlení vlastní. Výhod i nevýhod je samozřejmě stejně jako u nájemního bydlení spousta a záleží především na tom, jaké má člověk životní plány a kolik má peněz, pojďme si ale shrnout alespoň ty hlavní výhody bydlení ve vlastním.

1) Vlastní bydlení jako vhodné zabezpečení potomků do budoucna

Často v dnešní době slýcháme, že je přeci rozumnější koupit si vlastní bydlení a nevyhazovat zbytečně peníze oknem placením pronájmu. Jenže ne vždy a ne každému se vyplatí vlastní byt kupovat. Někdy je naopak lepší si raději platit pronájem. Jediné, co s určitou jistotou lze říci, je to, že koupě vlastního bydlení se vyplatí takovým lidem, kteří myslí i na své potomky a další budoucí generace. I když si totiž například musíte vzít na koupi nemovitosti hypotéku, jejímž využitím hodnotu nemovitosti v době její koupě výrazně přeplatíte, v důchodu, až budete mít splacenou poslední korunu, co jste si od banky půjčili, bude nemovitost pouze a jenom vaše. Nikdo vám ji nevezme a v budoucnu ji zdědí vaše děti a potom zase dětí vašich dětí a tak dále, a jejich náklady na bydlení tak budou o dost nižší, než ty vaše současné, do kterých musíme zařadit finanční částku, kterou vynaložíte na koupi nového bydlení a také úrok, který zaplatíte, pokud si na koupi nemovitosti berete hypotéku. K tomu musíme připočítat také poplatky do fondu oprav, platby záloh na elektřinu, plyn, vodné a stočné apod. Vaše děti, pokud by ve zděděném bytě bydlely, by však platili už jen posledně zmiňované služby. Kdo chce tedy dětem a vnoučatům něco přenechat, nemovitost je určitě vhodnou volbou už jen z toho důvodu, že zkrátka bydlení je jednou ze základních lidských potřeb. Ale o tom už jsme psali v článku Byt jako investice, je to dobrý nápad? který se, jak už z názvu článku vyplývá, zabývá tím, zda a proč je vhodné investovat do nemovitostí a jaké charakteristiky má takový správný investiční byt. A to nás vede k dalšímu důvodu, proč je nemovitost vhodným předmětem, který můžete přenechat dalším generacím – je to uchovatel hodnot, což znamená, že inflace na nemovitost nemá negativní vliv, a také proto, že je to vhodná investice.

2) Nemovitost jako dobrá investice

Nemovitost se lidé rozhodují vlastnit nejen z toho důvodu, že plní funkci bydlení, ale také proto, že je to investice, která má za určitých podmínek, v porovnání s jejím nízkým rizikem, dobrý výnos. Pokud vás právě napadlo, že byste se rádi dozvěděli o investování do nemovitostí více, na našem blogu si můžete kromě výše zmíněného článku přečíst i článek Vypočtěte si rentabilitu investice a její návratnost, kde se dozvíte, jak vysoký výnos nese pronájem takového bytu i samotné jeho vlastnění.

3) Splátka hypotéky jako forma zajištění na důchod

Pokud se rozhodujete byt/dům koupit na investici, výhodou vlastnění nemovitosti je také pravidelný příjem z jejího pronájmu. V důchodu takovouto investici určitě oceníte. Kdo by také nechtěl ve stáří mít pravidelný příjem z pronájmu nemovitosti? Oproti tomu bydlením v pronájmu takovouto možnost formu zajištění na důchod ztrácíte. Peníze, které zaplatíte majiteli nemovitosti za pronájem, už nikdy neuvidíte.

4) Co je moje, to se počítá

Bydlení ve vlastním má jednu obrovskou nedocenitelnou výhodu, která, přestože by objektivně neměla mít na rozhodování lidí o tom, zda budou bydlet v pronájmu či si koupí vlastní bydlení, vliv, většinu lidí nakonec oblomí. Ze statistik ČSÚ vyplývá, že Češi, kteří bydlí ve vlastním, jsou spokojenější než ti, kteří bydlí v pronájmu a Petr Sunega ze Sociologického ústavu AV ČR vysvětluje, proč tomu tak je: „Vlastnictví je pomyslný vrchol, a proto jsou lidé s vlastním domem nebo bytem mnohem spokojenější. Mají totiž pocit, že když něco mají, tak je to určitá jistota v nejistém světě.“ Naproti tomu v nájemním bytě takovou jistotu nikdy nemáte. Během dvou měsíců vás pronajímatel může z bytu vyprovodit, a pokud se dostanete do platební neschopnosti, může to být i rychleji. Platební neschopnost vám ale může přivodit nepříjemnosti i v případě, že bydlíte ve vlastním. Tedy lépe řečeno, když (ne)splácíte hypotéku. Na nemovitosti totiž v takovém případě vázne zástavní právo, a pokud budete mít finanční problémy, i když bydlíte ,,ve vlastním“, můžete o bydlení lehce přijít.

5) Vlastní bydlení, vlastní odpovědnost, vlastní domov

Vlastník nemovitosti má oproti tomu právo s nemovitostí nakládat dle svého uvážení. Nemovitost může prodat, zastavit, pronajímat a upravovat ji dle vlastních představ. Vlastní byt se tak snadněji může stát opravdovým domovem lidí, zatímco v nájemním bytě jste omezeni podmínkami, které si pronajímatel bytu stanoví. Ve svém máte možnost vyměnit vybavení bytu kdy a jak se vám zachce a vymalovat můžete třeba podle nálady. Taková rekonstrukce bytu, o té si můžete v pronajatém bytě nechat jen zdát, na druhou stranu ve vlastním bytě náklady na ni musíte hradit sami. Ve vlastním bytě vás také nikdo, pokud zrovna ve 2 hodiny ráno nebudete párty pořádanou u vás doma rušit noční klid, nebude chodit kontrolovat. V pronajatém bytě na vás majitel bude neustále dohlížet, tudíž vaše soukromí bude poněkud omezeno.

6) Možnost optimalizace provozních nákladů 

Výhodou bydlení ve svém vlastním bytě či domě je také možnost optimalizovat náklady na provoz domácnosti. Zatímco v nájemním bytě využíváte dostupného vybavení a někdy možná neefektivního typu vytápění apod., ve vlastním máte možnost se neefektivnímu provozu vyhnout. Můžete například vyměnit WAWky za plynový kotel či stará špaletová okna za nová, co dobře těsní, zatímco v pronajatém bytě byste únik tepla či jiné nedostatky museli strpět. Majitel bytu přitom na snížení nákladů příliš nelpí, zálohy na vodu, elektřinu a plyn si přeci platíte sami či jejich platby pouze zprostředkovává. 

7) Jako vlastník můžete orodovat za podmínky v bytovém domě

Stejně jako u výhod bydlení v pronajatém bytě jsme uváděli, že jako nájemník se nemusíte starat o dění v bytovém domě, které má pod svým velením SVJ, u bytu, který je váš a sami v něm bydlíte, je členství v SVJ a starost o to, co se ve společných prostorech děje, naopak výhodou. Pokud se vám něco nelíbí, jako vlastník máte hlasovací právo a můžete se pokusit něco změnit. Jako nájemník byste s tím nic nezmohli. Někdy je tedy být vlastníkem bytu a mít možnost podílet se na vývoji v bytovém domě výhodou, někdy nevýhodou, a to platí i u ostatních charakteristik bydlení nájemního i vlastnického.

Usnadnil vám tento článek a minulý článek rozhodování o tom, jakou formu bydlení zvolíte? MY doufáme, že ano. Pakliže se ale stále nemůžete rozhodnout, jestli si byt koupíte, nebo prozatím pronajmete, možná ke konečnému rozhodnutí dospějete po přečtení našeho dalšího článku na téma Nájem nebo vlastní bydlení, co se více finančně vyplatí?, a pokud si ani potom nebudete jisti, která z variant je pro vás ta pravá, můžete se obrátit na nás a my vám poradíme.

Nájem nebo vlastní bydlení, co je lepší? Praktické výhody bydlení v pronájmu alias nevýhody bydlení ve vlastním

Bydlíte v pronájmu a rozhodujete se, zda by nebylo lepší si koupit vlastní byt či rovnou dům? Nebo naopak? Zjistili jste, že bydlení ve vlastním čítá několikero nevýhod a dříve odmítanou možnost bydlet v pronájmu jste přehodnotili? V  našem dalším seriálu článků vám prozradíme, jaká pro a proti mají bydlení ve vlastním a bydlení v pronájmu. A abyste si mohli výhody i nevýhody obou těchto forem bydlení představit reálněji, dočkáte se i dvou konkrétních příkladů. Nejprve se ale zaměříme na to, jaké všechny výhody má bydlení nájemní – a to vám prozradí dnešní článek.

Výhod a nevýhod jednotlivých typů bydlení je mnoho, a tak je vhodné si je rozdělit alespoň do dvou hlavních skupin. Jsou jimi (ne)výhody finanční a (ne)výhody nefinanční, zkrátka ty praktické, které nejde jednoduše finančně vyčíslit. Prvně se však budeme zabývat těmi nefinančními.

1) Rychlost nastěhování a vystěhování

Pomineme-li tedy finanční důvody, pak jednou z výhod bydlení v pronájmu je možnosti rychle se nastěhovat, ale i vystěhovat. Sehnat pronájem je určitě rychlejší, než sehnat tu správnou nemovitost ke koupi. Pokud vás tedy tlačí čas, určitě je vhodnější si najít byt k pronájmu, než se rychle rozhodovat o tom, kterou nemovitost byste rádi koupili. Takovéto závažné a finančně nákladné transakce není dobré podceňovat. Do nájemního bytu se ale nejen rychle nastěhujete, máte možnost se z něho i celkem rychle vystěhovat. Obvyklá výpovědní lhůta u pronájmu totiž bývá dlouhá dva měsíce. Po uplynutí této doby se můžete klidně i během jednoho dne odstěhovat jinam. U koupě nemovitosti ale rychlost není silnou stránkou. Vybrat si vaše vysněné bydlení může trvat i několik měsíců. Koupit nemovitost, to totiž není jenom jít, podepsat a vlastnit. O tom, co koupíte, si musíte nejdříve udělat jasnou představu, poté se soustavně věnovat hledání, strpět sáhodlouhé vyjednávání s prodejcem nemovitosti či s realitní kanceláří a při tom se od ní nenechat napálit. To vše zabere spoustu času a spolkne nemalou částku peněz nejen za provizi RK. Pakliže se veškerým peripetiím chcete vyhnout, my vám cestu k vysněnému bydlení usnadníme! A proto - neváhejte nás kontaktovat, rádi vás provedeme celým procesem koupě nemovitosti až k předání klíčů od původního majitele vám.

Výhodný je tedy pronájem především pro ty, kteří se v co nejkratším časovém horizontu musí (nebo chtějí) přestěhovat. Asi nejčastějším důvodem bývá práce. Bydlení v pronájmu hraje do noty především v případě, že o práci přijdete a musíte vyhledávat novou pracovní nabídku, třeba i v jiném městě, než ve kterém momentálně bydlíte. Nutný prodej nemovitosti, kterou jste doposud vlastnili, by byl už jen z toho důvodu, že byste ji prodávali v časové tísni, velmi nevýhodný. S prodejem nemovitosti jsou také spojeny další náklady, jako je například platba daně z nabytí nemovitosti, kterou dle zákona platí prodávající (pokud se s kupujícím nedohodne jinak) a samozřejmě i mnohem větší administrativní náklady, než které lze spojovat se změnou nájemního bydlení. Při ztrátě zaměstnání je navíc bydlení v pronájmu o něco bezpečnější. Dostat se do neschopnosti splácet hypotéku je určitě horší, než neschopnost splácet nájem. Pokud bydlíte ve větším bytě, můžete nájemní bydlení relativně rychle vyměnit za jiné, skromnější. Každopádně pro takovéto situace je vhodné si nechat stranou finanční rezervu.

Pronájem je výhodný také pro studenty, čerstvé absolventy a další mladou generaci, která ještě neví, co od budoucnosti očekávat. S čerstvě vytištěným vysokoškolským diplomem většinou člověk nějaký čas hledá svoji vysněnou práci a vůbec není jisté, zda to bude tam, kde očekával, ani jak dlouhou dobu na dané pozici zůstane. Někteří mají v plánu se po studiích vrátit do rodného města, ale ouha, pracovních nabídek tam není dostatek. Jiní zase plánují zůstat nějaký čas ve městě, kde byli na studiích, ale nechtějí se k takovému místu dlouhodobě vázat. Pronájem se jim proto, alespoň pár prvních let, než se usadí, vyplatí.

Pokud zatím nemáte ponětí ani o tom, jak moc a jak rychle se bude vyvíjet počet členů vaší domácnosti – jestli plánujete 3 děti každé po 3 letech nebo jen jedno a pak se raději budete věnovat kariéře – určitě je i v takovém případě lepší alespoň prozatím bydlet v pronájmu a vlastní bydlení nekupovat. Koupit garsonku by pro početnou rodinu nebyl zcela nejlepší nápad a ani koupě bytu 5+1 pro rodinu s jedním dítětem by nebylo efektivní. Je také ale nutno podotknout, že i když plánujete rodinu početnější, není nutné kupovat hned velký byt. Je lepší koupit menší, ve kterém ale strávíte alespoň 5 let, a teprve při rostoucím počtu členů rodiny ho vyměnit za větší. Pětiletá hranice je dána tím, že po uplynutí této doby budete osvobozeni od platby daně z příjmu, tedy z prodejní ceny nemovitosti. K osvobození by ale stačily dokonce jen 2 roky, pokud byste prokázali, že jste v daném bytě bydleli.

Jinými rodinnými důvody pro potřebu rychle se vystěhovat, ale i nastěhovat, může být například rozchod partnerů či rozvod, což vzhledem k tomu, jak velký podíl manželství se v dnešní době rozvádí, není tak výjimečná situace. Především pak v případě rozvodu není jednoduché si nemovitost, která spadá do společného jmění manželů, rozdělit.

2) O nájemní byt se nemusíte tolik starat

Opodstatněnou výhodou pronájmu bytu je také fakt, že o takový byt se nemusíte tolik starat. Menší opravy a údržbu bytu si sice obstarat a zaplatit musíte sami, avšak větší investice musí zařídit a hradit ze svého vlastník nemovitosti. Ve vlastním bytě byste si všechny výdaje museli platit jako majitel vy. To, že starost o byt z velké části leží na bedrech druhých, může být i výhodou pro ty, kteří nejsou zrovna zruční. Ve svém vlastním bytě by si za práci opravářů všeho druhu museli připlatit.

3) Jste v očekávání… nabytí dědictví

Další plus má pronájem bydlení v případě, že očekáváte, že v ne příliš daleké budoucnosti budete nějakou z nemovitostí, do které se rádi nastěhujete, dědit. Jak už bylo zmiňováno výše, s prodejem nemovitosti jsou spojeny nejen finanční, ale i administrativní náklady. V případě, že byste museli nemovitost prodat, sice byste museli zaplatit minimálně daň z nabytí nemovitosti (daň dědická od ledna 2014 již neexistuje), ale výhody plynoucí ze získání nemovitost by samozřejmě stále převažovaly.

4) Možnost vyskakovat si – dovolit si lepší lokalitu

Pokud nejste majetní natolik, abyste si mohli dovolit koupit byt v té nejvyhledávanější lokalitě, pronájem stejného bytu vám takovýto luxus dovolí. Pro většinu lidí totiž představa, že si pořídí byt například v Praze na Starém Městě či jeho okolí, není uskutečnitelná. Nějakou dobu v pronájmu si tam ale dovolit mohou.

5) Ve stáří vám hypotéku neposkytnou

Jste ve věku, kdy vám už banky hypotéku na koupi nemovitosti neposkytnou? O důvod víc, najít si pěkné nájemní bydlení.

6) Skrytých poplatků je více u vlastního bydlení

Přestože výše nájmu nepokrývá zcela všechny poplatky s užíváním nemovitosti spojené, součet splátky hypotéky a veškerých ostatních poplatků, které často nejsou na první pohled vidět, je vyšší. Takovými skrytými náklady jsou například každoročně odváděná daň z nemovitosti, pojištění nemovitosti a domácnosti apod. Více o tom, že za vlastní bydlení si připlatíte víc, než si možná myslíte, se můžete dočíst v článku Jaká je opravdová cena kupované nemovitosti? Poplatky její cenu zvyšují minimálně o několik desítek tisíc korun.

7) Zájmy SVJ či družstva jsou sice důležité, ale pro nájemníka ne zas až tolik

Co se bude dít za 5-10 let v bytovém domě zas až tak nájemníka nezajímá, průměrná doba pronájmu je to totiž, alespoň v Praze, 11měsíců. Jako nájemník máte ve většině případů o starost méně – dohadování se se členy Společenství vlastníků či družstva o tom, kdy a jak se bude bytový dům rekonstruovat, můžete z hlavy vypustit. Jako vlastníka vás to ale zajímat bude, jelikož nejen že na tom, co se v bytovém domě děje závisí výše poplatků do fondu oprav, ale i hodnota vaší nemovitosti (např. plánovaná přístavba výtahu v budoucnu její hodnotu zvýší).

8) Nemuset mít finanční rezervu

Jednou z výhod bydlení v pronájmu je také jistota, že vás nepřekvapí větší výdaj spojený s vlastněním nemovitosti. Menší opravy si sice nájemník v bytě hradí sám, ty větší má ale na starosti majitel. Pokud je tedy majitel nemovitosti dobrým pronajímatelem a o své nájemníky se stará vzorně, neměl by být s hrazením nákladů vynaložených na opravu jeho nemovitosti problém. Pronajímatelé, kteří dávají od problémů v jejich bytě ruce pryč, se však občas objevují. Proto je dobré nejen vybrat toho správného nájemníka (jak na to, vám radíme v článku Jak poznat dobrého nájemníka?), ale i správného pronajímatele!

Jak vidíte, výhod bydlení v pronájmu je hned několik a určitě ještě existují další, které nás ani nenapadly. Každý totiž preferuje něco jiného a každý má jiné životní podmínky, které ovlivňují právě i výběr bydlení. Pokud si ale s výběrem typu bydlení nejste jisti a o koupi nemovitosti byste rádi uvažovali, poradíme vám, co by právě pro vás bylo výhodné.