Jak poznat dobrého nájemníka?

Rady, jak rozpoznat dobrého nájemníka od špatného, se vyplácí aplikovat. Často se totiž ukáže, že právě ten správný nájemník má vliv na výši výnosu z investování do nemovitosti. Pokud si vyberete problémového nájemníka, který po pár měsících přestane nájemné i ostatní poplatky platit, budete se s ním muset rozloučit (a že to nebude jednoduché) a hledat nájemníka nového. To vám zabere nejen čas, ale i peníze v podobě ušlého nájmu, který byste bývali dostali v případě, že by byl byt obsazen. Pokud do výběru toho správného nájemníka nehodláte investovat čas a raději tím pověříte některou z realitních kanceláří, můžete přijít i o další peníze. Některé realitní kanceláře totiž často neumí takového nájemníka najít. Jeho výběr podceňují, jelikož nejdůležitější je pro ně získaná provize. Podmínky získání provize lze ale smluvně ošetřit, tudíž ne vždy při oslovení realitní kanceláře musí dopadnout výběr nájemníka špatně. Každopádně pakliže vás špatné zkušenosti s pronájmem bytu neodradí od dalšího jeho pronajímání úplně, vyjde vás špatná volba nájemníka na nemalé peníze.

A jak tedy vybrat toho správného nájemníka? Určitě je dobré zjistit si o potenciálním nájemníkovi to, zda má stabilní práci (příjem), jak dlouho plánuje ve vašem bytě bydlet či jak dlouho bydlel v posledním pronajatém bytě a proč se stěhuje. Je-li pro vás nepříjemné všechny tyto vcelku osobní informace zjišťovat, můžete tuto činnost přenechat nám. Rádi se o vše postaráme.

Nebojte se ani kontaktovat bývalého pronajímatele a zjistit si od něj reference na vašeho potenciálního nájemníka. Všímejte si i upravenosti zájemce, jeho přístup k zevnějšku se bude pravděpodobně odrážet i do vztahu k bytu a jeho vybavení. Nechcete přeci, abyste museli po jeho odstěhování byt znovu kompletně rekonstruovat. Přestože k těmto účelům máte právo využít kauci, kterou po nájemníkovi na začátku jeho pronájmu můžete požadovat, nemusí být ani takováto částka dostačující.

I přesto, že máte z nájemníka dobrý pocit, raději s ním uzavřete smlouvu na dobu určitou, např. na 12 měsíců. Nikdy nevíte, co se může přihodit. V nájemní smlouvě by měly být podchyceny všemožné situace, které by mohly nastat. Je nutné, aby byla smlouva co nejpodrobnější. Jakákoli nejasnost z ní plynoucí se vám později nemusí vyplatit.

Zálohy na energie, placení internetu a jiných poskytovaných služeb je (alespoň při dlouhodobějším nájmu) lepší převést na nájemníka. Pakliže totiž platby převedete na něj, v případě jeho nedostání závazkům vzniknou dluhy na nedoplatcích jemu. Ponecháte-li si povinnost placení služeb sobě, museli byste v takovém případě sáhnout do kapsy pro peníze vy. Dlužnou částku pak není jednoduché od nájemníka získat zpět. Pokud ale nepodceníte náležitosti nájemní smlouvy, kde lze například napsat, na co vše lze použít kauci, nemusí být následky takovéto situace tak hrozivé.

Jaký typ nájemníků je nejlepší

Ponecháme-li stranou fakt, že nájemníky lze rozdělit na dobré (ti, co jsou slušní, včas a řádně platí nájem a o byt se starají) a špatné (byt devastují, neplatí nájem a k bytu se chovají doslova jako k cizí věci), a budeme uvažovat jen o těch dobrých, můžeme nájemníky rozdělit do několika dalších skupin. Nenastěhovat si do bytu nájemníky neplatiče není jedinou podmínkou pro získání vysokého čistého výnosu. Přesnou výši čistého výnosu ovlivňuje i konkrétní typ nájemníků.

Zaprvé, jednotlivé typy nájemníků lze rozdělit podle toho, kolik jich v bytě bydlí. Sám o nájem může mít zájem: muž či žena žijící single, nebo senior. Ve dvou spolu nejčastěji bydlí mladý či naopak starší pár žijící bez dětí, nebo i studenti. Ti často žijí i ve větším počtu. Stejně tak je tomu u rodin s dětmi. Každá z těchto skupin nájemníků má své výhody i nevýhody, které určují výši čistého výnosu investice. Je proto nezbytné, zamyslet se i nad tím, jakému typu nájemníků váš byt pronajmete.

V následující tabulce jsou oznámkovány jednotlivé charakteristiky výše zmíněných typů nájemníků. Je však nutné podotknout, že přiřazení známek všem typům nájemníků a charakteristikám není přesný. Jde však jen o to, udělat si přibližnou představu, co od jednotlivých nájemníků očekávat.

Typy nájemníků	Studenti	Senioři bez dětí	Žena single	Muž single	Rodina s dětmi	Mladý pár	Starší pracující pár
Délka nájmu	3	1	2	2	1	2	1
Nutná údržba bytu	3	2	1	2	2	1	1
Solventnost	1	2	2	1	1	1	1
Ochota platit vyšší nájem	1	3	2	2	3	1	1
Součet známek	8	8	7	7	7	5	4

Známka 1 je nejlepší, známka 3 nejhorší. V posledním řádku tabulky lze spatřit součty přiřazených známek. Nájemníky, kteří získali nejnižší součet, můžeme považovat za nejlepší.

Do porovnání byly zahrnuty tyto faktory:

•  délka nájmu – největší fluktuaci lze očekávat u studentů vysokých škol. V prvním a druhém ročníku totiž většinou bydlí na koleji a bydlení v průběhu zbytku studia mohou měnit s měnící se náladou či vztahy mezi jednotlivými nájemníky v bytě. Od muže či ženy single je nutné očekávat, že nastane situace, kdy si najdou druhou polovičku a odstěhují se k ní (pokud to nebude naopak). Nejdelší dobu v bytě setrvávají rodiny s dětmi či starší pracující páry a senioři, kteří v bytě často i dožívají.

• nutná údržba bytu po jejich vystěhování – nejvíce práce budete mít pravděpodobně po nájemnících studentech, jelikož právě ti většinou nemívají ke krátkodobému bydlení vztah. Neznamená to však, že by se nedali najít slušní studenti, kteří se o ,,svůj“ příbytek starají. Naopak, pokud to jsou ženy, dá se očekávat, že bude o byt postaráno velice dobře. Stejně tak tomu bude i v případě, že si do bytu nastěhujete pár, kde žena je zdatná hospodyňka. U mužů tomu bývá naopak.

• solventnost – platební schopnost je vždy dobré prověřovat již před tím, než s potenciálním nájemníkem podepíšete smlouvu. Přesto však může nastat neočekávaná situace, kdy nemožnost platit nájem se stane skutečností. Obecně lze tvrdit, že méně solventní jsou ženy. Ale jak už bylo zmíněno výše, nelze všechny lidi házet do jednoho pytle.

• ochota připlatit si – ochotu připlatit si buď za lokalitu, komfort či jinou charakteristiku byste u rodiny s dětmi či u seniorů hledali marně. Naopak mladý nebo starší pracující pár je v takovém případě spíše ochoten si připlatit. Studentům zase na bydlení přispívají rodiče, tudíž nějakou pětistovku také tolik řešit nebudou. Navíc, příplatek za pokoj, ve kterém studenti bydlí většinou samostatně, není tak velký v porovnání s příplatkem za celý byt. 

Soudíme-li podle výše zmíněných charakteristik, pak jsou jednoznačně nejlepšími nájemníky buď mladé, nebo starší páry s pravidelným příjmem. Ty získaly jednoznačně nejnižší součet známek. Ze zkušeností však vyplývá, že výjimky potvrzují pravidlo. Neznamená to tedy, že vzít do pronájmu některou z takových dvojic je bezpracná a bezriziková investice.

Podle typu nájemníků volíte velikost bytu. Nebo naopak?

Podle toho, jaké skupině nájemníků se do budoucna rozhodnete byt pronajmout, i volíte, jak velký byt na investici pořídit. Pakliže plánujete byt pronajmout páru, určitě bude nejlepší volbou investovat do koupě bytu o velikosti 2+kk nebo 2+1. Zkrátka byt střední velikosti. Takovéto byty mají navíc výhodu v tom, že do nich můžete nastěhovat kde koho. Samozřejmě ale nemáme na mysli nájemníky neplatiče! Byt 2+kk nebo 2+1 se vám totiž může podařit pronajmout nejen páru, ale popřípadě i studentům nebo seniorům. Dokonce ani mladý pár s jedním dítětem takovýmto bytem nepohrdne.

O kauzalitě vztahu mezi velikostí bytů a typem nájemníků lze tedy uvažovat i opačně. Položme si otázku: ,,Jak velký je byt, který lze pronajmout nejširší cílové skupině?“ Odpověď je celkem jednoduchá. Je to byt 2+kk nebo 2+1. Ale o tom jsme psali už v článku Jak poznat byt vhodnýk investici.

Odpověď, jakého nájemníka si do bytu nastěhovat tedy souvisí i s otázkou jaký byt na investici pořídit. Oba výsledky si k sobě našly cestu. Nejvýhodnější je pronajmout byt 2+kk nebo 2+1 mladému nebo staršímu páru, který bydlí bez dětí. Chtěli byste pomoct s hledáním takového bytu? Od toho jsme tu my!