středa 4. června 2014

Jak poznat byt vhodný k investici

minulém článku už jsme zmiňovali, že nejen byty jsou dobrou investicí. Jestliže už jste si přečetli všechny výhody a nevýhody jednotlivých typů nemovitostí pro investici a rozhodli jste se pro investování právě do bytů, máme pro vás několik rad, jak by taková nemovitost měla vypadat. Ne každá bytová jednotka je totiž vhodnou investicí. Jak ale nemovitost s potenciálem poznat? Každá taková by měla splňovat několik podmínek: 

1. Lokalita
Srovnáme-li ceny nemovitostí společně s místně obvyklým nájemným v jednotlivých lokalitách skrze celou Českou republiku, lze konstatovat, že nejvýhodněji lze nakoupit byt v severních Čechách – například v Ústí nad Labem a okolí. Lze ale v takovéto lokalitě předpokládat růst cen nemovitostí? Opačným příkladem je Praha, město s největším potenciálem růstu cen nemovitostí. Porovnáme-li ale ceny v Praze s cenami v Ústí nad Labem, zjistíme, že průměrné ceny jsou zde i pětkrát vyšší. Kde je tedy lepší investovat? Praha je jedním z nejdražších evropských měst, co se nemovitostí týče. Její potenciál je však velmi vysoký v porovnání s ostatními městy ČR. Velké naděje jsou vkládány také do ostatních velkých měst České republiky, především pak do univerzitních. Praha má ale v České republice co se potenciálu týče jasné prvenství. Výše výnosu zde sice není nijak výjimečně vysoká, pohybuje se okolo 5 %, ale riziko spojené s investicí do nemovitosti je zde oproti jiným lokalitám malé. Opačným příkladem je tomu již zmíněné Ústí nad Labem. Výnos z takové nemovitosti zde může dosahovat i 10 nebo více procent. Riziko takové investice je zde ale o hodně vyšší. V této lokalitě se totiž nachází velký podíl obyvatel, který předpoklady správného nájemníka nesplňuje. Navíc nemovitost zde pravděpodobně na hodnotě nenabude.
Zaměříme-li se na lokality v rámci jednoho města, lze jednoznačně konstatovat, že nejvýhodnější je koupě investičního bytu v jeho širším centru. Podmínkou je určitě také dobrá dopravní dostupnost, dostatečná občanská vybavenost a v blízkém okolí dostupné požadované služby. Lze však také zvolit lokalitu ne zcela vyhovující v současnosti, ale s dobrým potenciálem do budoucna. Má-li se například v místě dané nemovitosti stavět nová stanice metra, určitě takový byt nabude na hodnotě! V Praze patří mezi žádané investiční lokality například Karlín, do budoucna třeba i Žižkov. Pokud by vás zajímalo, které další lokality jsou vhodné pro nákup investičního bytu, kontaktujte nás, rádi s vámi probereme jednotlivé možnosti investování, vytipujeme vám vhodnou nemovitost a postaráme se i o její správu.
2. Stav bytového domu a výše poplatků
Rozhodujícím hlediskem pro výši čistého výnosu z nájmu je výše nákladů na opravu bytového domu a samotného bytu. Je proto dobré vybírat byt v takovém bytovém domě, který je v dobrém stavu. Pakliže je totiž jeho rekonstrukce teprve plánována, poplatky do fondu oprav zde budou vyšší a vy tak jejich placením můžete přijít o nemalou část výdělku z pronájmu.
Co se týče typu bytového domu, pak za investičně vhodný byt lze považovat byt v cihlovém domě. Mimochodem - kde byste také v centru města hledali paneláky.
3. Stav bytu
Stejně tak je tomu i u technického stavu samotného bytu. Tam však musíte počítat s jeho opotřebením, a tedy s náklady na jeho opravu (minimálně výmalba, apod.). Těmto nákladům se v podstatě vyhnout nelze. Jejich výše však často závisí na tom, jaké nájemníky si do bytu nastěhujete. Pokud se rozhodnete investovat do zcela nového bytu, sice si připlatíte, na druhou stranu ale v případě technické závady bytu budete mít možnost uplatnit záruku a byt reklamovat. Pokud se naopak rozhodnete investovat do bytu před rekonstrukcí, ušetříte na přehnaném přepychu, který nájemníkům nechcete dát k dispozici. Rekonstrukci totiž můžete hravě zvládnout i nízkonákladově. Na druhou stranu ale na některých místech šetřit není dobré.
4. Velikost bytu
A jak velký by měl byt na investici být? Odpověď se zdá být jednoduchá. Měl by být takový, aby cílová skupina nájemníků byla co nejširší. Tedy přes studenty, mladý pár, přes rodinu s jedním dítětem až po seniory. Z tohoto hlediska lze tedy doporučit ne příliš velký byt, např. 2 + kk nebo 2 + 1. Samostatné pokoje jsou však praktičtější, a proto pokud se rozhodujete při stejné velikosti podlahové plochy pro dispozice s například dvěma nebo třemi pokoji, pak lze doporučit byt vícepokojový. Jednotlivé pokoje můžete totiž popřípadě pronajmout zvlášť, což se samozřejmě odráží i ve vyšším výnosu.
Pakliže máte volných peněz více a uvažujete o větší investici do nemovitostí, pak je vhodnější se zaměřit spíše na vícero menších bytů, nežli na jeden velký. Důvodů je několik: Zaprvé, fixní náklady (výnosy) na/z pronájmu u každého z malých bytů tvoří nemalou část výnosu celkového. Zadruhé, nájemníci pravděpodobně nebudou ochotni u větších bytů platit tak velký nájem, jaký byste si vzhledem k pořizovací ceně bytu představovali. Zatřetí, koupí vícero menších bytů je rozloženo riziko, že byste přišli o větší sumu peněz, pokud se stane, že jeden z menších bytů nebude v některém z měsíců v roce obsazen nějakým nájemníkem, jako kdyby nebyl obsazen jeden velký (a jediný) byt. Začtvrté, případný prodej malé bytové jednotky je flexibilnější (rychlejší), nežli prodej bytu velkého.
5. Cena bytu
Velikosti bytu by měla odpovídat i jeho cena. Rozhodující je u investičních bytů ale lokalita, ve které se nachází a dobrá dopravní dostupnost. Není tedy cílem kupovat co nejlevnější byt v lokalitách bez potenciálu, který byste preferovali například pro vlastní bydlení. Prioritou je koupit byt v lokalitě, u níž se výhledově počítá s jejím rozvojem a tedy růstem cen nemovitostí v ní. Jak už ale bylo zmíněno výše, je důležité, aby očekávaný nájem v dané lokalitě buď rostl, nebo alespoň neklesal.
Výhodou menších bytů a bytů střední kategorie je dobrá cenová dostupnost, především pak díky v dnešní době levným hypotékám. Ne vždy se vyplatí investovat do koupě nemovitosti veškeré našetřené finanční prostředky. Půjčit si peníze se dnes vyplatí! Navíc, u menších bytů je vyšší pravděpodobnost, že se vám ho podaří pronajmout za dobrý peníz, zatímco u velkých bytů jdou pronájmy do horentních částek, které většina lidi není ochotna zaplatit.
Jaký byt, takový nájemník
S jednotlivými charakteristikami bytu souvisí i to, jaký typ nájemníka bude mít o něj zájem a také, jak dlouho v bytě, pokud vše půjde hladce, vydrží. Především je pak určující velikost pořízeného bytu. S větším bytem lze očekávat menší riziko nájemců neplatičů a nižší fluktuaci nájemníků. Takový byt totiž většinou obývají rodiny s dětmi. Ty, pokud se nerozhodnou koupit vlastní bydlení, většinou bydlí v pronajatém bytě dlouhodobě, a protože potřebují zajistit děti, mají stabilní práci a tedy i příjem. U menších bytů lze naopak předpokládat větší fluktuaci nájemníků (např. studenti, jež se po studiích odstěhují jinam či mladé páry, které s příchodem potomků také mění bydlení za větší). Vezmeme-li v potaz náklady, které vynaložíme na hledání nového nájemníka (čas strávený jeho hledáním; ušlý nájem a poplatky, které i bez toho, aniž by byl byt pronajat, musíte zaplatit; zvelebení bytu pro nového nájemníka apod.), stává se investice do nemovitostí méně výnosnou.  Z toho důvodu není dobré výběr nájemníka podceňovat! A jak takového dobrého nájemníka najít? To vám prozradíme v dalším článku s názvem Jak poznat dobrého nájemníka? Pokud byste ale tuto činnost raději přenechali někomu zkušenějšímu, máte možnost se obrátit na nás. Vytipujeme vám vhodnou nemovitost k investování, najdeme dobrého nájemníka a postaráme se o správu vaší nemovitosti.

1 komentář:

  1. Krásný článek. Připomíná mi to situaci, kdy jsem si nechával pro děti udělat nějako pojištění a také založení svěřeneckého fondu. Rozhodl jsem se se někdě poradit a tak jsem šel do alphacitizen , kde semnou celou problematiku skvělě prokonzultovali :-)

    OdpovědětSmazat