středa 4. června 2014

Jak ovlivňuje způsob financování koupě nemovitosti výši jejího výnosu

Jak už bylo zmíněno v jednom z předešlých článků, výnos z investiční nemovitosti se mezi jednotlivými typy nemovitostí liší. Rezidenční nemovitosti často dosahují i 5% výnosu. Jak jsme k takovému číslu ale došli? Co všechno musíme do výpočtu zahrnout? A co vše udělat proto, aby nám číslo – výnos – vyšel co nejvyšší? To vše se dozvíte v našem článku.

Faktorů, které ovlivňují výši výnosu nemovitosti je mnoho. V předešlých článcích už jsme psali o tom, že velký vliv na výši výnosu má například to, jakého nájemníka si do bytu nastěhujete. To ale není jediný faktor ovlivňující výši čistého výnosu. Vliv na ni mají faktory, které už jsme rozebírali v článku Jak poznat byt vhodný k investici? Jsou jimi lokalita bytu, stav bytového domu i bytu, jeho cena a velikost. Kromě toho také výše nájmu, za kterou jsme ochotni ho pronajmout, což se odvíjí právě od výše zmíněných faktorů, jako je např. lokalita, a způsob financování jeho koupě

A jak tedy ovlivňuje výši výnosu způsob financování koupě nemovitosti?
Koupi nemovitosti můžete financovat v podstatě třemi způsoby. Můžete se rozhodnout zaplatit kupní cenu nemovitosti naráz z vlastních zdrojů (pokud na to máte), máte možnost si na nemovitost celou peněžní částku půjčit anebo zvolíte třetí cestu a využijete jak vlastních financí, tak i těch půjčených.
Bohužel dnes vám zadarmo peníze nikdo nepůjčí. To ale nevadí, dokonce je to v některých případech i výhoda. A kdy tomu tak je? Je to v případě, že očekávaný výnos z vaší potenciální investice by byl vyšší než úrok z hypotéky. V takovém případě se vyplatí si peníze na nemovitost půjčit a nečekat, až na její koupi budete mít celou sumu peněz. Zatímco totiž budete pomalu splácet hypotéku, už vám mezi tím bude váš byt na sebe vydělávat. Pozor si ale musíte dát v případě, kdy výše měsíční splátky bude vyšší nežli měsíční nájem. Pro takovou situaci musíte mít dostatek peněz, abyste splátky hypotéky, které nejsou zcela pokryty nájmem, mohli splácet.
Hypotéka má ale i druhou tvář. Pakliže byste chtěli financovat koupi nemovitost pomocí hypotéky ze 100 %, pak by nebyly podmínky hypotéky tak výhodné. To je důvod, proč nevolit ani jednu z krajních variant, tedy financovat koupi nemovitosti zcela vlastními finančními prostředky, ani zcela prostředky půjčenými od banky. Nejlepší možností je zvolit variantu někde na půli cesty, a to doslova. Ideální je půjčit si 50 % potřebných prostředků a zbylých 50 % zaplatit ze svého.
Pokud je ale vaším cílem co nejkratší návratnost investice, pak hypotéka nebude tou nejlepší volbou. Její návratnost s ní se totiž prodlužuje. Naopak pokud vám nezáleží na tom, kdy se vám vaše investice do nemovitosti vrátí, je ideální některou z nabídky hypotečních úvěrů využít. Vztah mezi návratností investice a výnosem je totiž podobný například vztahu mezi likviditou a výnosem. Čím delší je návratnost, tím vyšší je výnos. Čím je likvidita nižší (déle trvá investici přeměnit na peníze), tím je výnos vyšší.
Kdo se bojí, nesmí do lesa
Jelikož jsou hypotéky dnes tak levné, jejich výhod využívá opravdu velké množství lidí. Nejen vyšší třída si proto může dovolit koupit nemovitost, ale i většina lidí střední třídy. Lidé se nebojí se zadlužit, i když nějaké riziko tu je. Jen si ho zkrátka nepřipouštějí. Ze statistik ČSÚ ale vyplývá, že lidé bydlící ve vlastním, jsou spokojenější než ti, co bydlí v pronájmu. Tak proč toho nevyužít, když se banky tak nabízí?
Kdo se bojí, nesmí do lesa. To praví české přísloví. Jenže kdejaké riziko je dnes na každém rohu. Kdybychom se jím řídili, nemohli bychom dělat vůbec nic. Co tedy dělat proto, abychom riziko alespoň snížili? Diverzifikovat riziko lze jako i u jiných investic pomocí rozložení do vícera předmětů či komodit, v našem případě vícero nemovitostí. O tom už jsme se zmiňovali v článku Jak poznat byt vhodný k investici, kde jsme diskutovali o tom, zda je lepší investovat do jedné větší nemovitosti nebo raději do několika menších. I z tohoto hlediska jsme dospěli k názoru, že právě několik menších bytů sníží riziko nemožnosti splácet hypotéku například kvůli nájemníkům neplatičům. Pro nejen takové případy bychom ale měli mít uloženou jistou finanční rezervu.
Jak se říká: risk je zisk. Jenže co když neradi riskujete? Poraďte se s námi a zvyšte vaše šance na výdělek!

1 komentář:

  1. Je jasné, že výše úroku hypotéky se přímo promítá do možného výnosu z nemovitosti. Proto je samozřejmě v zájmu každého majitele nějakého bytu či domu, aby si sjedal hypotéku co možná nejvýhodnější, já vsadil na jistotu u https://www.burinka.cz/hypouver/

    OdpovědětSmazat