úterý 8. července 2014

Vypočtěte si rentabilitu investice a její návratnost



Výnosnost neboli rentabilitu (v odborné literatuře označováno také jako ROI = return on investment) je celkem jednoduché spočítat. Je však nutné rozlišovat mezi hrubým a čistým ukazatelem. Obecně lze hrubý výnos od čistého výnosu odlišit tím, že do výpočtu čistého výnosu jsou zahrnuty i náklady spojené s nemovitostí. Proto je pro porovnávání výnosů jakýchkoliv investic lepší používat právě tento ukazatel.


Jak vypočítat hrubý výnos investice?
Hrubý výnos investice (nemovitosti) lze spočítat jako poměr zisku (nájmu) k vynaloženým prostředkům (tedy počáteční ceně nemovitosti). Obvykle je vyjadřován v procentech a proto je nutné číslo, které takovýmto výpočtem vznikne, ještě vynásobit stem. Počítáme-li výnos pro jednotlivé období, například jeden rok (proto roční nájem), pak využijeme následující vzorec:
hrubý výnos nemovitosti (%) = (roční nájem nemovitosti /pořizovací cena nemovitosti)
* 100
Uveďme si příklad: Cena nemovitosti je 2 800 000 Kč. Měsíční nájem je 13 500 Kč. Roční nájem je tedy 162 000 Kč.
hrubý výnos nemovitosti = (162 000/2 800 000) * 100 = 5,78 %

Jak se liší hrubý výnos investice od čistého?
Čistý výnos investice se od hrubého výnosu liší tím, že se v něm odráží i vynaložené náklady spojené s držbou a provozem nemovitosti kromě její pořizovací ceny. Je však podstatné, jak náklady definujeme a které kam zařadíme. Někdo má totiž ve zvyku zahrnovat poplatky za nemovitost již do výpočtu hrubého výnosu. Pro transparentnost výpočtu jsou zde ale všechny náklady spojené s nemovitostí zahrnuty do výpočtu čistého výnosu, který probíhá takto: od ročního nájmu nemovitosti odečteme náklady a výsledné číslo vydělíme pořizovací cenou nemovitosti. Stejně jako v předchozím případě výsledné číslo vynásobíme ještě stem, aby bylo možné výsledek interpretovat v procentech. Vzorec pro výpočet čistého výnosu je následující:
čistý výnos nemovitosti (%) = ((roční nájem nemovitosti - náklady spojené s držbou a provozem nemovitosti kromě její pořizovací ceny)/ pořizovací cena nemovitosti) * 100
Taktéž si uveďme příklad: Cena nemovitosti je 2 800 000 Kč. Měsíční nájem je 13 500 Kč. Roční nájem je tedy 162 000 Kč. Měsíční náklady spojené s držbou a provozem nemovitosti kromě její pořizovací ceny jsou ve výši 3 250 Kč. Roční náklady spojené s držbou a provozem nemovitosti kromě její pořizovací ceny jsou tedy 39 000 Kč.
čistý výnos nemovitosti = ((162 000 – 39 000)/2 800 000) * 100 = 4,39 %

Nepodceňujte náklady
Mnoho lidí ale výši nákladů, které jsou spojeny s nákupem nemovitosti a jejím provozem, podceňuje. Mají pocit, že veškeré další náklady jim vynahradí nájem. Jenže nájem – to není čistá renta. Z nájmu musíte ukrojit ještě velkou část peněz, která padne do rukou jiným. Pojďme si shrnout, jaké všechny náklady tedy musíme do výpočtu čistého výnosu z nemovitosti zahrnout. Jednoduše je můžeme rozdělit do dvou skupin, kterými jsou náklady finanční (tam, kde musíte investovat peníze) a nefinanční (tam, kde musíte investovat čas). Některé z úkonů samozřejmě zahrnují jak finanční, tak nefinanční náklady. Problém je, že do vzorce pro výpočet výnosu lze zahrnutou nefinanční náklady jen těžko. Museli bychom je nejdříve vyjádřit v penězích. Cena času je u každého jedince ale jiná, proto je nejde jen tak obecně vyčíslit. Každý by měl při stejné zátěži nefinančními náklady jinou výši těchto nákladů. Pojďme si ale říci, jaké všechny náklady spadají mezi náklady finanční.

        1. Finanční náklady
Finanční náklady lze rozlišit podle toho, zda jsou vynaložené na samotnou koupi nemovitosti a náklady, jež jsou spojené s jejím provozem. Náklady spojené s koupí nemovitosti se samozřejmě netýkají jen těch, kteří hodlají koupit nemovitost jako investici, ale i těch, kdo zamýšlí z koupeného bytu udělat svůj nový domov.
      a) Náklady spojené s koupí nemovitosti
  • částka na uhrazení kupní ceny nemovitosti (v případě využití hypotéky je to jistina + úrok + poplatky za vyřízení úvěru a za jeho vedení apod., nebo také finanční ztráta v případě nutnosti předčasného ukončení hypotečního úvěru); něco o hypotéce a jejím vlivu na výnos z nemovitosti se můžete dozvědět z článku Jak ovlivňuje způsob financování koupě nemovitosti výši jejího výnosu  
  • daň z nabytí nemovitosti, 
  • poplatek za odhad ceny nemovitosti, 
  • právník, který vám připraví jednotlivé smlouvy apod., zkontroluje právní stav nemovitosti, popřípadě zajistí úschovu peněz,
  • poplatek za přijetí návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu vlastnického práva do Katastru nemovitostí
Náklady spojené se samotnou nemovitostí a jejím provozem se mezi bydlícími vlastníky nemovitosti a vlastníky investory liší. S investiční nemovitostí je logicky spojeno širší spektrum nákladů.
       b) Náklady spojené se samotnou nemovitostí a jejím provozem
  • služby (tj. vodné a stočné, plyn a elektřina),
  • platby do fondu oprav,
  • platby za společnou televizní anténu, domovní odpad, úklidové služby, správu domu či za práci výboru SVJ apod.,
  • pojištění nemovitosti,
  • daň z nemovitosti,
  • daň z příjmu (nájmu),
  • náklady na případnou počáteční rekonstrukci bytu,
  • náklady na průběžnou opravu bytu a vybavení a na obnovu a vyklizení bytu po vystěhování nájemníka,
  • platba za zprostředkování nového nájemníka (průměrný nájem v Praze trvá cca 11 měsíců) a
  • ušlý nájem v případě, že je byt v nějakém měsíci prázdný (poplatky musí zaplatit vlastník nemovitosti)

2. Nefinanční náklady – investovaný čas
A konečně, do nákladů nesmíme zapomenout započítat ani čas, který správou nemovitosti strávíme. Čas strávený všemi těmito úkony je velkou měrou ovlivněn typem nájemníka, kterého si do bytu nastěhujete. Někteří mají bohužel tendenci volat i kvůli prasklé žárovce. Jiní vám jsou naopak schopni nahlásit jakýkoli nedostatek a s pomocí vašich financí se o opravu a všechny další potřebné náležitosti postarají sami. Je štěstí, narazit na dobré nájemníky, kteří se starají o byt jako o vlastní, a nemuset se trápit s každou maličkostí.
  • čas na administrativní úkony spojené s koupí bytu a jeho správou (styk s nájemníkem, úřady, bankou, právníkem, účetním; převody služeb na nájemníka a zastupování na schůzích SVJ či družstva,
  • čas na případnou počáteční rekonstrukci bytu,
  • čas na průběžné opravy bytu a vybavení, na obnovu a vyklizení bytu po vystěhování nájemníka,
  • čas strávený sháněním nového nájemníka a
  • čas strávený dojížďkou do místa, kde se nemovitost nachází
Pokud vás toto téma zajímá, na téma nákladů spojených s koupí a provozem nemovitosti jsme narazili už v článku Jaká je opravdová cena kupované nemovitosti? Poplatky její cenu zvyšují minimálně o několik desítek tisíc korun. Přečtěte si i jej.

Není výnos jako výnos
Přejděme ale k tomu, jak si čistý výnos vysvětlujeme. Čistý výnos je zde definován jako výnos z nájmu, což je vidno ze vzorce použitého pro jeho výpočet. Pokud bychom uvažovali jakoukoli změnu ceny nemovitosti ve vztahu k míře inflace, pak bychom hovořili o míře zhodnocení nemovitosti, přičemž výše nájmu zde nehraje žádnou roli. Míra zhodnocení je rozdílem mezi procentní změnou ceny nemovitosti a procentní změnou cenové hladiny.
míra zhodnocení nemovitosti (%) = procentní změna ceny nemovitosti - procentní      změna cenové hladiny
Příklad 1: Ceny nemovitostí vzrostly meziročně o 2 %. Míra inflace je 1,5 %.
míra zhodnocení nemovitosti = 2 – 1,5 = 0,5 %
Příklad 2: Ceny nemovitostí vzrostly meziročně o 1 %. Míra inflace je 1,5 %.
míra zhodnocení nemovitosti = 1 – 1,5 = -0,5 %
Příklad 3: Ceny nemovitostí klesly meziročně o 1 %. Míra inflace je 1,5 %.
míra zhodnocení nemovitosti = - 1 – 1,5 = -2,5 %
Příklady zřetelně ukazují, že je velký rozdíl v tom, zda je procentní změna ceny nemovitosti vyšší či nižší nežli aktuální míra inflace či je dokonce kladná nebo záporná. Pokud se míra zhodnocení nemovitosti pohybuje v záporných číslech, určitě nemovitost neprodávejte a počkejte, až se trend otočí. Vzhledem k tomu ale, že nemovitost je většinou dlouhodobou investicí, pravděpodobnost, že byste byli nuceni ji prodat v době, kdy by to pro vás bylo krajně nevýhodné, je naštěstí velmi malá.

A co vám poví návratnost investice?
Kromě rentability a míry zhodnocení investice můžeme k bližní specifikaci investice použít také ukazatel doba návratnosti investice, jež vyjadřuje počet let, za který se peněžní příjmy z nemovitosti vyrovnají jejímu počátečnímu výdaji. Doba návratnosti investice se spočítá opět pomocí pořizovací ceny nemovitosti a ročního nájmu, a to podle následujícího vzorce:
návratnost investice (v letech) = pořizovací cena nemovitosti/roční nájem nemovitosti

Příklad má stejné zadání jako ty minulé: Cena nemovitosti je 2 800 000 Kč. Měsíční nájem je 13 500 Kč. Roční nájem je tedy 162 000 Kč.
návratnost investice = 2 800 000/162 000 = 17,28 let

Spočítejte si výši ekonomického nájemného
Pro zajímavost si kromě výpočtu výše zmíněných ukazatelů můžete naopak zkusit spočítat výši ekonomického nájemného. Je to obrácený postup než při výpočtu zmíněných ukazatelů. Výše výnosu totiž není ve vzorci neznámou, nýbrž jednou z proměnných. Zadáním jednotlivých parametrů do vzorce pak dojdete k výsledné výši ekonomického nájemného. Zkusit spočítat si ji můžete pomocí kalkulačky ekonomického nájemného. Vyplňte jednotlivá políčka a zjistíte, jaký nájem byste museli po nájemníkovi požadovat, aby se vám investice vyplatila. Následným srovnáním s tržním nájemným podobných bytů, které si můžete najít na internetu, se dozvíte, zda by se vám takováto investice vyplatila, či ne.
Pakliže si na to netroufáte, můžete kontaktovat nás a my vám se vším pomůžeme. Podle vašich požadavků a finančních možností najdeme vhodnou nemovitost k investici, ošetříme veškerá rizika spojená s koupí nemovitosti i jejím pronájmem, vyhledáme vhodného nájemníka a postaráme se i o správu nemovitosti. Zkrátka, pokud nemáte dostatek času a zkušeností s investováním do nemovitostí, jsme tou správnou volbou pro vás. Ušetříme váš čas a díky nám se vyhnete případným peripetiím. Neriskujte při investování do tak hodnotného majetku a poraďte se s námi.

1 komentář: