středa 4. června 2014

Byt jako investice, je to dobrý nápad?

Kam investovat ,,přebytečné“ peníze? Nechat je na spořícím či termínovaném účtu bank? Založit si stavební, životní nebo důchodové spoření? Nakoupit dluhopisy, akcie či investovat do fondů? Každý preferuje něco jiného. S růstem rizika však v každém případě roste i výnos z takové investice. A jak je to s investováním do nemovitostí? Situace na realitním trhu v dnešní době přímo vybízí ke koupi nemovitosti a nízké úrokové míry hypotečních úvěrů jakbysmet. Výnos z investice do nemovitosti se nejčastěji pohybuje okolo 5 %, ale v některých lokalitách může být i vyšší. To je slušný výnos, pokud bereme v potaz její relativně nízké riziko. Ne za každých podmínek je však investice do nemovitosti dobrým nápadem. A i pokud jsou takové podmínky splněny, ne všechny nemovitosti jsou k investici vhodné.

Riziko, likvidita, výnos – o tom to je
Možností, kam investovat, je dnes nepřeberné množství. Jednotlivé investice však mají své charakteristiky: RIZIKO, LIKVIDITU a VÝNOS. Jsou mezi sebou propojené a jejich vzájemnému vztahu se říká magický investiční trojúhelník. Ten lze vysvětlit například takto: Očekáváme-li vyšší výnos z investice, pak lze u této investice očekávat i vyšší riziko a naopak. Investiční trojúhelník je takovými váhami mezi jednotlivými charakteristikami investic. Likvidita však může být u jednotlivých investic různá. Tak například pro drahé kovy je charakteristické nízké riziko a vysoká likvidita. Naopak u drahých kamenů je riziko investice vysoké, likvidita je ale stejně jako v případě drahých kovů velká.

Proč investovat právě do nemovitostí?
Rozhodující při volbě předmětu investice je kombinace již zmíněných tří faktorů: rizika, likvidity a očekávaného výnosu investice. Z magického trojúhelníku však vyplývá, že nelze nalézt takovou investici, která by měla vysoký výnos, nízké riziko a přitom by byla vysoce likvidní. Taková investice zkrátka neexistuje, alespoň ne v dlouhém časovém horizontu. Pakliže se pro nějakou investici rozhodujete, je nutné si stanovit priority. Preferujete-li investici s co nejvyšším výnosem, pak musíte očekávat také vysoké riziko s takovou investicí spojené. Pokud byste raději investovali do něčeho méně rizikového, pak se musíte smířit s nižším výnosem.
Srovnání výše rizika, výnosu a likvidity jednotlivých příkladů investic můžete spatřit v tomto grafu:
Zdroj: Invest centrum.cz
Srovnejme si výnosy a rizika jednotlivých investičních příležitostí. Z grafu lze vyčíst, že házet si mince doma do prasátka se zkrátka nevyplácí. Díky inflaci totiž na hodnotě každá koruna akorát tak ztrácí. Jakékoli jiné běžné uložení peněz je více výhodné, i kdyby mělo pokrýt jen ztrátu hodnoty peněz způsobenou inflací.
Nízké riziko, vysokou likviditu, ale nízkou výnosnost mají například úspory na běžných účtech. Zde se úroková míra pohybuje většinou mezi 0 a 0,1 %. U spořicích účtů je výnos o trochu vyšší (cca do 1,5 %). Termínované účty nabízí i vyšší úrokovou míru (okolo 2 %), ale na druhou stranu jsou peníze na takových účtech o dost méně likvidní, protože je nelze během předem sjednané doby vybrat, a také mají vyšší riziko.
Zaměřme se ale na investice s nejvyšším výnosem. Graf zobrazuje informace o tom, že nákup nemovitosti je kromě investování do umění a cizích měn nejvýnosnější investicí. S nimi je však spojené i vyšší riziko, například jednou se nám nemusí podařit rozeznat originál od plagiátu a rázem se naše finanční situace může otočit o 180°. Proto je pro investování do umění nebo třeba i do sběratelských předmětů či starožitností potřebné mít o poptávaných předmětech dostatečné znalosti.
Dalším příkladem mohou být akcie. Investování do nich je specifické relativně vysokým rizikem. Pravděpodobnost ztráty je především v prvních letech držení akcií velmi velké. Postupem času se však toto riziko snižuje. Zajímavý je však jejich výnos. Ten můžeme podobně jako u nemovitostí rozlišit na výnos z nájmu (u akcií tzv. dividendový výnos) a míru zhodnocení nemovitosti (u akcií tzv. kapitálový výnos). Kapitálový výnos (tedy výnos plynoucí z rozdílu ceny kupní a prodejní) se průměrně pohybuje okolo 10 %; dividendový výnos (výnos plynoucí ze zisku firem) se průměrně pohybuje okolo 4,5 %.
Naopak u nákupu realit takové riziko nehrozí. Někteří však od investování do nemovitostí odrážejí, jelikož s ním jsou spojeny, například oproti držbě cenných papírů, s nimiž nemáte žádnou práci, náklady plynoucí z toho, že nemovitost se opotřebovává a je tedy potřeba na její údržbu vynaložit nějaké peníze, a také kvůli nutnosti komunikaci s nájemníkem, jež také spolkne nějaký čas. Často je doporučováno investovat do nemovitostí jen těm, kteří se tomu chtějí věnovat masově. Tedy těm, pro něž se tento typ investování stane obživou. Dle našeho názoru však nelze zkušenosti zobecnit. Existuje mnoho lidí, kteří byt jako investici koupili a nemohou si stěžovat.
Peníze uložené v nemovitostech, tomu lidé věří
Investování do nemovitostí, pokud se to tak dá nazvat, má u nás dlouholetou tradici. Důvod je prostý – možností, kam investovat, bylo před sametovou revolucí jen málo. Pro řadové občany bylo prakticky jedinou možností uložit peníze na vkladní knížku. Přestože vlastnit nemovitost a pronajímat ji není žádný med, stále se to vyplatí – riziko je přijatelné a výnos slušný. To je důvod, proč v dnešní době zájem o bydlení, jako o investici, roste. Přičteme-li k těmto všem výhodám i levné hypotéky, je jasné, že lidé o ně jen tak zájem neztratí.
A jaké jsou další výhody investování do nemovitostí (bytů)? Bydlení je základní potřebou obyvatel, což dosti snižuje riziko vlastnění nemovitosti jako investice. Stejně tak má vliv na velikost rizika takovéto investice i fakt, že nemovitost je nepřenosnou věcí. Od toho už i název – neMOVITOST. Nemůže vám ji tedy nikdo jen tak ukradnout, alespoň ne fyzicky. Proto je investování do nemovitostí ideální především pro ty, kdo hledají investici méně rizikovou a přitom s relativně dobrým výnosem, který se průměrně pohybuje okolo 5 %. Výhodou investování do nemovitostí je také to, že se původně investiční byt může stát na stáří bydlištěm investora, či jeho finančním zabezpečím. Kdo by také nechtěl mít v důchodovém věku pravidelný měsíční příjem ve výši nájemného? Nakonec ubytovat do něj můžete sebe či kohokoli jiného téměř kdykoli se rozhodnete. Lepší je však uvažovat o takovém bytě čistě jako o předmětu investice, jelikož takový byt má většinou odlišné charakteristiky než byt, ve kterém byste bydleli rádi vy sami. Výhodou nemovitosti jako investice je i její celkem slušná likvidita. Pakliže se ho rozhodnete z nějakého důvodu prodat, pravděpodobně to nebude trvat déle jak čtvrt roku. Podmínkou však je, pořídit si investiční byt podle několika našich rad. Ne každý byt je totiž vhodnou investicí. Nesprávně zvolená nemovitost se prodávat (ani pronajímat) dobře nebude. Jak se vyhnout koupi nesprávného investičního bytu vám radíme v článku Jak poznat byt vhodný k investici. Výhodou investování do nemovitosti je také to, že při jakékoli míře inflace nemovitost neztrácí na hodnotě, což je výhoda jakéhokoli hmotného majetku.
Za jakých podmínek investovat do nemovitostí
Prvotně je ale důležité vědět, v jakém případě je vhodné do nemovitostí vůbec investovat. Některé základní předpoklady pro koupi bytu jako rentabilní investice lze generalizovat:
  • Prvním předpokladem pro dobré investování je správně umístěná nemovitost. Lokalita je u investiční nemovitosti dokonce rozhodující. Více o tom, které lokality jsou vhodné pro koupi investiční nemovitosti, se dozvíte v článku Jak poznat byt vhodný k investici
  • Druhým předpokladem pro návratnou investici je naleznutí toho správného nájemníka – tedy takového, který řádně a včas platí nájem, o byt se stará jako o vlastní a v pronajatém bytě bydlí co možná nejdelší dobu. Jak poznat dobrého nájemníka vám radíme v našem dalším článku.
  • Třetím faktorem, který ovlivňuje výnos z investice, je logicky cena nemovitosti. O tom, jaký vliv na výnos má cena nemovitosti a výše nájmu, se dozvíte v článku Vypočtěte si rentabilitu investice a její návratnost
  • Mezi další faktory, které mají vliv na výši výnosu z investiční nemovitosti, můžeme zařadit úrokovou míru na poskytovanou hypotéku, jelikož ne každý má ke koupi nemovitosti připraveny vlastní finance. Na druhou stranu je dobré zmínit, že ani ti, kdo nemají peníze na pokrytí plné výše kupní ceny nemovitosti, se nemusí bát do nemovitosti investovat. Stačí relativně malá částka do začátku a s pomocí hypotečního úvěru se můžete do investování pustit. Jak ovlivňuje způsob financování koupě nemovitosti výši jejího výnosu si můžete přečíst v jednom z našich dalších článků.
Shrneme-li základní požadavky na správnou investiční nemovitost, pak je to její dobrá cena a vysoký nájem, za který ho jste schopni pronajmout. To totiž vyplývá i ze vzorce výpočtu výnosu investice.
Přesvědčily vás všechny výhody investování do nemovitostí, abyste do svého portfolia přidali nějakou nemovitost i vy? Pokud ano, ale nevíte si rady, jak na to, pomůžeme vám s tím. Proto neváhejte a kontaktujte nás!

Žádné komentáře:

Okomentovat