Jak ovlivňuje způsob financování koupě nemovitosti výši jejího výnosu

Jak už bylo zmíněno v jednom z předešlých článků, výnos z investiční nemovitosti se mezi jednotlivými typy nemovitostí liší. Rezidenční nemovitosti často dosahují i 5% výnosu. Jak jsme k takovému číslu ale došli? Co všechno musíme do výpočtu zahrnout? A co vše udělat proto, aby nám číslo – výnos – vyšel co nejvyšší? To vše se dozvíte v našem článku.

Faktorů, které ovlivňují výši výnosu nemovitosti je mnoho. V předešlých článcích už jsme psali o tom, že velký vliv na výši výnosu má například to, jakého nájemníka si do bytu nastěhujete. To ale není jediný faktor ovlivňující výši čistého výnosu. Vliv na ni mají faktory, které už jsme rozebírali v článku Jak poznat byt vhodný k investici? Jsou jimi lokalita bytu, stav bytového domu i bytu, jeho cena a velikost. Kromě toho také výše nájmu, za kterou jsme ochotni ho pronajmout, což se odvíjí právě od výše zmíněných faktorů, jako je např. lokalita, a způsob financování jeho koupě

A jak tedy ovlivňuje výši výnosu způsob financování koupě nemovitosti?

Koupi nemovitosti můžete financovat v podstatě třemi způsoby. Můžete se rozhodnout zaplatit kupní cenu nemovitosti naráz z vlastních zdrojů (pokud na to máte), máte možnost si na nemovitost celou peněžní částku půjčit anebo zvolíte třetí cestu a využijete jak vlastních financí, tak i těch půjčených.

Bohužel dnes vám zadarmo peníze nikdo nepůjčí. To ale nevadí, dokonce je to v některých případech i výhoda. A kdy tomu tak je? Je to v případě, že očekávaný výnos z vaší potenciální investice by byl vyšší než úrok z hypotéky. V takovém případě se vyplatí si peníze na nemovitost půjčit a nečekat, až na její koupi budete mít celou sumu peněz. Zatímco totiž budete pomalu splácet hypotéku, už vám mezi tím bude váš byt na sebe vydělávat. Pozor si ale musíte dát v případě, kdy výše měsíční splátky bude vyšší nežli měsíční nájem. Pro takovou situaci musíte mít dostatek peněz, abyste splátky hypotéky, které nejsou zcela pokryty nájmem, mohli splácet.

Hypotéka má ale i druhou tvář. Pakliže byste chtěli financovat koupi nemovitost pomocí hypotéky ze 100 %, pak by nebyly podmínky hypotéky tak výhodné. To je důvod, proč nevolit ani jednu z krajních variant, tedy financovat koupi nemovitosti zcela vlastními finančními prostředky, ani zcela prostředky půjčenými od banky. Nejlepší možností je zvolit variantu někde na půli cesty, a to doslova. Ideální je půjčit si 50 % potřebných prostředků a zbylých 50 % zaplatit ze svého.

Pokud je ale vaším cílem co nejkratší návratnost investice, pak hypotéka nebude tou nejlepší volbou. Její návratnost s ní se totiž prodlužuje. Naopak pokud vám nezáleží na tom, kdy se vám vaše investice do nemovitosti vrátí, je ideální některou z nabídky hypotečních úvěrů využít. Vztah mezi návratností investice a výnosem je totiž podobný například vztahu mezi likviditou a výnosem. Čím delší je návratnost, tím vyšší je výnos. Čím je likvidita nižší (déle trvá investici přeměnit na peníze), tím je výnos vyšší.

Kdo se bojí, nesmí do lesa

Jelikož jsou hypotéky dnes tak levné, jejich výhod využívá opravdu velké množství lidí. Nejen vyšší třída si proto může dovolit koupit nemovitost, ale i většina lidí střední třídy. Lidé se nebojí se zadlužit, i když nějaké riziko tu je. Jen si ho zkrátka nepřipouštějí. Ze statistik ČSÚ ale vyplývá, že lidé bydlící ve vlastním, jsou spokojenější než ti, co bydlí v pronájmu. Tak proč toho nevyužít, když se banky tak nabízí?

Kdo se bojí, nesmí do lesa. To praví české přísloví. Jenže kdejaké riziko je dnes na každém rohu. Kdybychom se jím řídili, nemohli bychom dělat vůbec nic. Co tedy dělat proto, abychom riziko alespoň snížili? Diverzifikovat riziko lze jako i u jiných investic pomocí rozložení do vícera předmětů či komodit, v našem případě vícero nemovitostí. O tom už jsme se zmiňovali v článku Jak poznat byt vhodný k investici, kde jsme diskutovali o tom, zda je lepší investovat do jedné větší nemovitosti nebo raději do několika menších. I z tohoto hlediska jsme dospěli k názoru, že právě několik menších bytů sníží riziko nemožnosti splácet hypotéku například kvůli nájemníkům neplatičům. Pro nejen takové případy bychom ale měli mít uloženou jistou finanční rezervu.

Jak se říká: risk je zisk. Jenže co když neradi riskujete? Poraďte se s námi a zvyšte vaše šance na výdělek!

Jak poznat dobrého nájemníka?

Rady, jak rozpoznat dobrého nájemníka od špatného, se vyplácí aplikovat. Často se totiž ukáže, že právě ten správný nájemník má vliv na výši výnosu z investování do nemovitosti. Pokud si vyberete problémového nájemníka, který po pár měsících přestane nájemné i ostatní poplatky platit, budete se s ním muset rozloučit (a že to nebude jednoduché) a hledat nájemníka nového. To vám zabere nejen čas, ale i peníze v podobě ušlého nájmu, který byste bývali dostali v případě, že by byl byt obsazen. Pokud do výběru toho správného nájemníka nehodláte investovat čas a raději tím pověříte některou z realitních kanceláří, můžete přijít i o další peníze. Některé realitní kanceláře totiž často neumí takového nájemníka najít. Jeho výběr podceňují, jelikož nejdůležitější je pro ně získaná provize. Podmínky získání provize lze ale smluvně ošetřit, tudíž ne vždy při oslovení realitní kanceláře musí dopadnout výběr nájemníka špatně. Každopádně pakliže vás špatné zkušenosti s pronájmem bytu neodradí od dalšího jeho pronajímání úplně, vyjde vás špatná volba nájemníka na nemalé peníze.

A jak tedy vybrat toho správného nájemníka? Určitě je dobré zjistit si o potenciálním nájemníkovi to, zda má stabilní práci (příjem), jak dlouho plánuje ve vašem bytě bydlet či jak dlouho bydlel v posledním pronajatém bytě a proč se stěhuje. Je-li pro vás nepříjemné všechny tyto vcelku osobní informace zjišťovat, můžete tuto činnost přenechat nám. Rádi se o vše postaráme.

Nebojte se ani kontaktovat bývalého pronajímatele a zjistit si od něj reference na vašeho potenciálního nájemníka. Všímejte si i upravenosti zájemce, jeho přístup k zevnějšku se bude pravděpodobně odrážet i do vztahu k bytu a jeho vybavení. Nechcete přeci, abyste museli po jeho odstěhování byt znovu kompletně rekonstruovat. Přestože k těmto účelům máte právo využít kauci, kterou po nájemníkovi na začátku jeho pronájmu můžete požadovat, nemusí být ani takováto částka dostačující.

I přesto, že máte z nájemníka dobrý pocit, raději s ním uzavřete smlouvu na dobu určitou, např. na 12 měsíců. Nikdy nevíte, co se může přihodit. V nájemní smlouvě by měly být podchyceny všemožné situace, které by mohly nastat. Je nutné, aby byla smlouva co nejpodrobnější. Jakákoli nejasnost z ní plynoucí se vám později nemusí vyplatit.

Zálohy na energie, placení internetu a jiných poskytovaných služeb je (alespoň při dlouhodobějším nájmu) lepší převést na nájemníka. Pakliže totiž platby převedete na něj, v případě jeho nedostání závazkům vzniknou dluhy na nedoplatcích jemu. Ponecháte-li si povinnost placení služeb sobě, museli byste v takovém případě sáhnout do kapsy pro peníze vy. Dlužnou částku pak není jednoduché od nájemníka získat zpět. Pokud ale nepodceníte náležitosti nájemní smlouvy, kde lze například napsat, na co vše lze použít kauci, nemusí být následky takovéto situace tak hrozivé.

Jaký typ nájemníků je nejlepší

Ponecháme-li stranou fakt, že nájemníky lze rozdělit na dobré (ti, co jsou slušní, včas a řádně platí nájem a o byt se starají) a špatné (byt devastují, neplatí nájem a k bytu se chovají doslova jako k cizí věci), a budeme uvažovat jen o těch dobrých, můžeme nájemníky rozdělit do několika dalších skupin. Nenastěhovat si do bytu nájemníky neplatiče není jedinou podmínkou pro získání vysokého čistého výnosu. Přesnou výši čistého výnosu ovlivňuje i konkrétní typ nájemníků.

Zaprvé, jednotlivé typy nájemníků lze rozdělit podle toho, kolik jich v bytě bydlí. Sám o nájem může mít zájem: muž či žena žijící single, nebo senior. Ve dvou spolu nejčastěji bydlí mladý či naopak starší pár žijící bez dětí, nebo i studenti. Ti často žijí i ve větším počtu. Stejně tak je tomu u rodin s dětmi. Každá z těchto skupin nájemníků má své výhody i nevýhody, které určují výši čistého výnosu investice. Je proto nezbytné, zamyslet se i nad tím, jakému typu nájemníků váš byt pronajmete.

V následující tabulce jsou oznámkovány jednotlivé charakteristiky výše zmíněných typů nájemníků. Je však nutné podotknout, že přiřazení známek všem typům nájemníků a charakteristikám není přesný. Jde však jen o to, udělat si přibližnou představu, co od jednotlivých nájemníků očekávat.

Typy nájemníků	Studenti	Senioři bez dětí	Žena single	Muž single	Rodina s dětmi	Mladý pár	Starší pracující pár
Délka nájmu	3	1	2	2	1	2	1
Nutná údržba bytu	3	2	1	2	2	1	1
Solventnost	1	2	2	1	1	1	1
Ochota platit vyšší nájem	1	3	2	2	3	1	1
Součet známek	8	8	7	7	7	5	4

Známka 1 je nejlepší, známka 3 nejhorší. V posledním řádku tabulky lze spatřit součty přiřazených známek. Nájemníky, kteří získali nejnižší součet, můžeme považovat za nejlepší.

Do porovnání byly zahrnuty tyto faktory:

•  délka nájmu – největší fluktuaci lze očekávat u studentů vysokých škol. V prvním a druhém ročníku totiž většinou bydlí na koleji a bydlení v průběhu zbytku studia mohou měnit s měnící se náladou či vztahy mezi jednotlivými nájemníky v bytě. Od muže či ženy single je nutné očekávat, že nastane situace, kdy si najdou druhou polovičku a odstěhují se k ní (pokud to nebude naopak). Nejdelší dobu v bytě setrvávají rodiny s dětmi či starší pracující páry a senioři, kteří v bytě často i dožívají.

• nutná údržba bytu po jejich vystěhování – nejvíce práce budete mít pravděpodobně po nájemnících studentech, jelikož právě ti většinou nemívají ke krátkodobému bydlení vztah. Neznamená to však, že by se nedali najít slušní studenti, kteří se o ,,svůj“ příbytek starají. Naopak, pokud to jsou ženy, dá se očekávat, že bude o byt postaráno velice dobře. Stejně tak tomu bude i v případě, že si do bytu nastěhujete pár, kde žena je zdatná hospodyňka. U mužů tomu bývá naopak.

• solventnost – platební schopnost je vždy dobré prověřovat již před tím, než s potenciálním nájemníkem podepíšete smlouvu. Přesto však může nastat neočekávaná situace, kdy nemožnost platit nájem se stane skutečností. Obecně lze tvrdit, že méně solventní jsou ženy. Ale jak už bylo zmíněno výše, nelze všechny lidi házet do jednoho pytle.

• ochota připlatit si – ochotu připlatit si buď za lokalitu, komfort či jinou charakteristiku byste u rodiny s dětmi či u seniorů hledali marně. Naopak mladý nebo starší pracující pár je v takovém případě spíše ochoten si připlatit. Studentům zase na bydlení přispívají rodiče, tudíž nějakou pětistovku také tolik řešit nebudou. Navíc, příplatek za pokoj, ve kterém studenti bydlí většinou samostatně, není tak velký v porovnání s příplatkem za celý byt. 

Soudíme-li podle výše zmíněných charakteristik, pak jsou jednoznačně nejlepšími nájemníky buď mladé, nebo starší páry s pravidelným příjmem. Ty získaly jednoznačně nejnižší součet známek. Ze zkušeností však vyplývá, že výjimky potvrzují pravidlo. Neznamená to tedy, že vzít do pronájmu některou z takových dvojic je bezpracná a bezriziková investice.

Podle typu nájemníků volíte velikost bytu. Nebo naopak?

Podle toho, jaké skupině nájemníků se do budoucna rozhodnete byt pronajmout, i volíte, jak velký byt na investici pořídit. Pakliže plánujete byt pronajmout páru, určitě bude nejlepší volbou investovat do koupě bytu o velikosti 2+kk nebo 2+1. Zkrátka byt střední velikosti. Takovéto byty mají navíc výhodu v tom, že do nich můžete nastěhovat kde koho. Samozřejmě ale nemáme na mysli nájemníky neplatiče! Byt 2+kk nebo 2+1 se vám totiž může podařit pronajmout nejen páru, ale popřípadě i studentům nebo seniorům. Dokonce ani mladý pár s jedním dítětem takovýmto bytem nepohrdne.

O kauzalitě vztahu mezi velikostí bytů a typem nájemníků lze tedy uvažovat i opačně. Položme si otázku: ,,Jak velký je byt, který lze pronajmout nejširší cílové skupině?“ Odpověď je celkem jednoduchá. Je to byt 2+kk nebo 2+1. Ale o tom jsme psali už v článku Jak poznat byt vhodnýk investici.

Odpověď, jakého nájemníka si do bytu nastěhovat tedy souvisí i s otázkou jaký byt na investici pořídit. Oba výsledky si k sobě našly cestu. Nejvýhodnější je pronajmout byt 2+kk nebo 2+1 mladému nebo staršímu páru, který bydlí bez dětí. Chtěli byste pomoct s hledáním takového bytu? Od toho jsme tu my!

Jak poznat byt vhodný k investici

V minulém článku už jsme zmiňovali, že nejen byty jsou dobrou investicí. Jestliže už jste si přečetli všechny výhody a nevýhody jednotlivých typů nemovitostí pro investici a rozhodli jste se pro investování právě do bytů, máme pro vás několik rad, jak by taková nemovitost měla vypadat. Ne každá bytová jednotka je totiž vhodnou investicí. Jak ale nemovitost s potenciálem poznat? Každá taková by měla splňovat několik podmínek: 

1. Lokalita

Srovnáme-li ceny nemovitostí společně s místně obvyklým nájemným v jednotlivých lokalitách skrze celou Českou republiku, lze konstatovat, že nejvýhodněji lze nakoupit byt v severních Čechách – například v Ústí nad Labem a okolí. Lze ale v takovéto lokalitě předpokládat růst cen nemovitostí? Opačným příkladem je Praha, město s největším potenciálem růstu cen nemovitostí. Porovnáme-li ale ceny v Praze s cenami v Ústí nad Labem, zjistíme, že průměrné ceny jsou zde i pětkrát vyšší. Kde je tedy lepší investovat? Praha je jedním z nejdražších evropských měst, co se nemovitostí týče. Její potenciál je však velmi vysoký v porovnání s ostatními městy ČR. Velké naděje jsou vkládány také do ostatních velkých měst České republiky, především pak do univerzitních. Praha má ale v České republice co se potenciálu týče jasné prvenství. Výše výnosu zde sice není nijak výjimečně vysoká, pohybuje se okolo 5 %, ale riziko spojené s investicí do nemovitosti je zde oproti jiným lokalitám malé. Opačným příkladem je tomu již zmíněné Ústí nad Labem. Výnos z takové nemovitosti zde může dosahovat i 10 nebo více procent. Riziko takové investice je zde ale o hodně vyšší. V této lokalitě se totiž nachází velký podíl obyvatel, který předpoklady správného nájemníka nesplňuje. Navíc nemovitost zde pravděpodobně na hodnotě nenabude.

Zaměříme-li se na lokality v rámci jednoho města, lze jednoznačně konstatovat, že nejvýhodnější je koupě investičního bytu v jeho širším centru. Podmínkou je určitě také dobrá dopravní dostupnost, dostatečná občanská vybavenost a v blízkém okolí dostupné požadované služby. Lze však také zvolit lokalitu ne zcela vyhovující v současnosti, ale s dobrým potenciálem do budoucna. Má-li se například v místě dané nemovitosti stavět nová stanice metra, určitě takový byt nabude na hodnotě! V Praze patří mezi žádané investiční lokality například Karlín, do budoucna třeba i Žižkov. Pokud by vás zajímalo, které další lokality jsou vhodné pro nákup investičního bytu, kontaktujte nás, rádi s vámi probereme jednotlivé možnosti investování, vytipujeme vám vhodnou nemovitost a postaráme se i o její správu.

2. Stav bytového domu a výše poplatků

Rozhodujícím hlediskem pro výši čistého výnosu z nájmu je výše nákladů na opravu bytového domu a samotného bytu. Je proto dobré vybírat byt v takovém bytovém domě, který je v dobrém stavu. Pakliže je totiž jeho rekonstrukce teprve plánována, poplatky do fondu oprav zde budou vyšší a vy tak jejich placením můžete přijít o nemalou část výdělku z pronájmu.

Co se týče typu bytového domu, pak za investičně vhodný byt lze považovat byt v cihlovém domě. Mimochodem - kde byste také v centru města hledali paneláky.

3. Stav bytu

Stejně tak je tomu i u technického stavu samotného bytu. Tam však musíte počítat s jeho opotřebením, a tedy s náklady na jeho opravu (minimálně výmalba, apod.). Těmto nákladům se v podstatě vyhnout nelze. Jejich výše však často závisí na tom, jaké nájemníky si do bytu nastěhujete. Pokud se rozhodnete investovat do zcela nového bytu, sice si připlatíte, na druhou stranu ale v případě technické závady bytu budete mít možnost uplatnit záruku a byt reklamovat. Pokud se naopak rozhodnete investovat do bytu před rekonstrukcí, ušetříte na přehnaném přepychu, který nájemníkům nechcete dát k dispozici. Rekonstrukci totiž můžete hravě zvládnout i nízkonákladově. Na druhou stranu ale na některých místech šetřit není dobré.

4. Velikost bytu

A jak velký by měl byt na investici být? Odpověď se zdá být jednoduchá. Měl by být takový, aby cílová skupina nájemníků byla co nejširší. Tedy přes studenty, mladý pár, přes rodinu s jedním dítětem až po seniory. Z tohoto hlediska lze tedy doporučit ne příliš velký byt, např. 2 + kk nebo 2 + 1. Samostatné pokoje jsou však praktičtější, a proto pokud se rozhodujete při stejné velikosti podlahové plochy pro dispozice s například dvěma nebo třemi pokoji, pak lze doporučit byt vícepokojový. Jednotlivé pokoje můžete totiž popřípadě pronajmout zvlášť, což se samozřejmě odráží i ve vyšším výnosu.

Pakliže máte volných peněz více a uvažujete o větší investici do nemovitostí, pak je vhodnější se zaměřit spíše na vícero menších bytů, nežli na jeden velký. Důvodů je několik: Zaprvé, fixní náklady (výnosy) na/z pronájmu u každého z malých bytů tvoří nemalou část výnosu celkového. Zadruhé, nájemníci pravděpodobně nebudou ochotni u větších bytů platit tak velký nájem, jaký byste si vzhledem k pořizovací ceně bytu představovali. Zatřetí, koupí vícero menších bytů je rozloženo riziko, že byste přišli o větší sumu peněz, pokud se stane, že jeden z menších bytů nebude v některém z měsíců v roce obsazen nějakým nájemníkem, jako kdyby nebyl obsazen jeden velký (a jediný) byt. Začtvrté, případný prodej malé bytové jednotky je flexibilnější (rychlejší), nežli prodej bytu velkého.

5. Cena bytu

Velikosti bytu by měla odpovídat i jeho cena. Rozhodující je u investičních bytů ale lokalita, ve které se nachází a dobrá dopravní dostupnost. Není tedy cílem kupovat co nejlevnější byt v lokalitách bez potenciálu, který byste preferovali například pro vlastní bydlení. Prioritou je koupit byt v lokalitě, u níž se výhledově počítá s jejím rozvojem a tedy růstem cen nemovitostí v ní. Jak už ale bylo zmíněno výše, je důležité, aby očekávaný nájem v dané lokalitě buď rostl, nebo alespoň neklesal.

Výhodou menších bytů a bytů střední kategorie je dobrá cenová dostupnost, především pak díky v dnešní době levným hypotékám. Ne vždy se vyplatí investovat do koupě nemovitosti veškeré našetřené finanční prostředky. Půjčit si peníze se dnes vyplatí! Navíc, u menších bytů je vyšší pravděpodobnost, že se vám ho podaří pronajmout za dobrý peníz, zatímco u velkých bytů jdou pronájmy do horentních částek, které většina lidi není ochotna zaplatit.

Jaký byt, takový nájemník

S jednotlivými charakteristikami bytu souvisí i to, jaký typ nájemníka bude mít o něj zájem a také, jak dlouho v bytě, pokud vše půjde hladce, vydrží. Především je pak určující velikost pořízeného bytu. S větším bytem lze očekávat menší riziko nájemců neplatičů a nižší fluktuaci nájemníků. Takový byt totiž většinou obývají rodiny s dětmi. Ty, pokud se nerozhodnou koupit vlastní bydlení, většinou bydlí v pronajatém bytě dlouhodobě, a protože potřebují zajistit děti, mají stabilní práci a tedy i příjem. U menších bytů lze naopak předpokládat větší fluktuaci nájemníků (např. studenti, jež se po studiích odstěhují jinam či mladé páry, které s příchodem potomků také mění bydlení za větší). Vezmeme-li v potaz náklady, které vynaložíme na hledání nového nájemníka (čas strávený jeho hledáním; ušlý nájem a poplatky, které i bez toho, aniž by byl byt pronajat, musíte zaplatit; zvelebení bytu pro nového nájemníka apod.), stává se investice do nemovitostí méně výnosnou.  Z toho důvodu není dobré výběr nájemníka podceňovat! A jak takového dobrého nájemníka najít? To vám prozradíme v dalším článku s názvem Jak poznat dobrého nájemníka? Pokud byste ale tuto činnost raději přenechali někomu zkušenějšímu, máte možnost se obrátit na nás. Vytipujeme vám vhodnou nemovitost k investování, najdeme dobrého nájemníka a postaráme se o správu vaší nemovitosti.