čtvrtek 22. května 2014

Kupuji nemovitost – díl 5.: Vliv jednotlivých faktorů a stavu nemovitosti na její cenu

Jak už asi tušíte, největší vliv na cenu nemovitosti má především lokalita, ve které je umístěna, její velikost a také stav. Nejlépe ale všechny tyto faktory posoudíte při osobní prohlídce dané nemovitosti. Pokud jste ji už absolvovali a byt se vám líbí i se všemi nedostatky, které jste objevili, můžete začít jednat o jeho ceně. Pro vyjednání slevy je ale důležité mít argumenty. Před tím než si o slevu řeknete, je tedy dobré si sepsat, co všechno by se dalo u vámi vybraného bytu označit za nedostatky. Na jejich základě pak můžete jednat. Jestli si nevíte rady s tím, co je handicapem zrovna vámi vybraného bytu, nasbírat inspiraci můžete také v článcích Technický stav nemovitosti a vliv okolí na komfort bydlení a Právní stav nemovitosti. Obecně je ale pro vyjednávání o ceně dobré znát následující:

Výhodou při jednání s prodejcem či realitním makléřem může být již předem schválený úvěr, jehož výše bude upřesněna později (přesná výše úvěru totiž vyplývá z odhadní ceny nemovitosti, ne z kupní ceny). Většina realitních makléřů i samotných vlastníků nemovitostí na to slyší, dává jim to velkou naději, že prodej nemovitosti proběhne rychle a hladce.
A o co všechno se při vyjednávání můžete opřít? Existuje spousta hodnototvorných faktorů, které mají na cenu nemovitosti vliv:
Lokalita a poptávka po nemovitostech v ní – pakliže je o nemovitosti v určité lokalitě z nějakého důvodu zájem (těch důvodů může být samozřejmě několik), pak jejich cena roste. Pokud o danou lokalitu naopak přílišný zájem projevován není, ceny nemovitostí zde budou nižší. Nejdražší byty jsou zpravidla v centru města a v dalších z blíže nespecifikovaného důvodu vyhledávaných lokalitách. Například v Praze patří mezi nejdražší lokality Městská část Prahy 1, 2, které jsou následovány Prahou 3, 5 a 6. Naopak nejlevnější je bydlení v Praze 4, 9 a 10.
Velikost bytu a počet místností – absolutní cena s růstem podlahové plochy bytu samozřejmě roste, ne však úměrně velikosti bytu. U menších bytů je cena za metr čtvereční vyšší.
Technický stav bytu – máte-li čas a energii, vyplatí se investovat spíše do staršího bytu, což skýtá kromě nižší ceny několik výhod, jako např. možnost měnit dispozice bytu a zrekonstruovat ho přesně podle svých představ. Proč platit za něco, co je sice nové, ale drahé a ne zcela vyhovující vašemu vkusu?
Panelák versus cihla - pokud hledáte tu levnější variantu bydlení, pak s přehledem vyhrává panelák. Rozhodnutí je pouze na vás. Jako všude zde platí princip ,,něco za něco“.
Patro – komu nevadí, že se mu kolemjdoucí dívají do oken, nechť hledá bydlení v přízemí. Zde je totiž bydlení zcela nejlevnější. Přízemí však může mít i výhody, jako např. zahrádku ve vnitrobloku. Dále logicky platí, čím vyšší patro, tím vyšší cena, především pak to platí u developerských projektů.
Občanská vybavenost a služby – s lepší dostupností školy, školky, dětského hřiště, obchodů nebo například pošty cena nemovitosti roste.
Dopravní dostupnost – cenově hůře dostupné jsou byty, které jsou v těsné blízkosti metra či jiných hlavních spojů. Komu tedy nevadí delší procházka na MHD, ten může ušetřit nemalé peníze.
Typ vlastnictví – pokud vám nevadí mít místo bytu v osobním vlastnictví pouze družstevní podíl, pak můžete také ušetřit. S nižní cenou jsou spojeny některé nevýhody, z nich nejdůležitější je nemožnost použít takovouto nemovitost jako zástavu pro hypotéční úvěr. Družstevní vlastnictví však nabízí také několik výhod, jako např. neexistence zdanění převodu nemovitosti.
Stav bytového domu – pokud se vám zdá cena bytu příznivá, zjistěte si také, jak vysoké jsou poplatky do fondu oprav. Je dost možné, že dobrá cena bytu se odvíjí také od nepříliš dobrého stavu bytového domu. V takovýchto případech se předpokládá, že bude bytový dům teprve rekonstruován a že poplatky do fondu oprav budou z tohoto důvodu vyšší než jinde. Vysoké mohou být i v případě, že je úvěr teprve splácen.
Orientace bytu (oken) – dokonce i světové strany mají vliv na cenu nemovitosti. Levnější jsou obecně byty orientované na sever, ceněná je naopak orientace na světové strany, odkud do bytu mohou dopadat paprsky slunce.
Dispozice bytu – v současné době se staví byty s vyhovujícími dispozicemi, ale ne vždy tomu tak bylo, a tak se stane, že v některých bytech na toaletu vede cesta přímo z obývacího pokoje. Nevyhovující jsou také průchozí pokoje. Pokud ložnice sdílí stěnu s domovním výtahem, možná to nebude nejklidnější místo ke spánku. Stejně tak tomu bude u ložnice sousedící s WC v panelovém domě. Ceněné je naopak WC oddělené od koupelny (to je ve větších bytech i hygienickou normou).
Příslušenství a další přidané metry čtvereční – cenu bytu zvyšuje také jeho příslušenství jako je garážové či venkovní parkovací stání, sklep, komora a dále také balkon, lodžie a terasa. Ujistěte se, zda jsou jednotlivé položky zahrnuty v ceně či ne a zda je podlahová plocha bytu uváděna včetně balkónu/lodžie/terasy nebo bez ní.
Vybavení bytu – pokud je byt vybaven například kuchyní s kvalitními spotřebiči, cena bytu jde ihned nahoru. Na druhou stranu přítěží může být stará kuchyně určená k likvidaci – zaplatíte za to, že tam je, ale realita je taková, že vám bude pouze přítěží. Její likvidace vás totiž na něco přijde.
Způsob vytápění – nezapomeňte vzít v potaz, jaké měsíční náklady budete mít na vytápění bytu, levnější byt s WAWkami by se vám nemusel vyplatit!
Výtah versus schody – pokud vám nevadí bydlet v přízemí, asi vás existence výtahu v bytovém domě moc zajímat nebude. Každodenní absolvování výstupu do 4. patra s kočárkem ale též neoceníte. Promyslete, zda má výtah v domě opodstatněnou funkci, či ne.
Měsíční provozní náklady – posuďte výši nákladů na provoz souvisejících s několika výše uvedenými i jinými faktory, jako je např. typ bytového domu a jeho stav, způsob vytápění bytu, typ oken atd.
Chybí vám argumenty, kterými byste si o slevu na nemovitost řekli, nebo se zkrátka jenom bojíte? Nejste vyjednávací typ a preferujete přijít k hotovému? Máme pro vás jednoduché řešení. Naši zkušení znalci a vyjednavači v jedné osobě vám slevu vybojují za vás. A co je ještě lepší, pokud se jim slevu vyjednat nepodaří, za naše služby spojené s vyjednáváním nic nezaplatíte! Nebojte se na nás tedy obrátit a sjednejte si nezávaznou schůzku s naším výhradním zástupcem kupujícího již dnes!

Žádné komentáře:

Okomentovat