Chystáme se koupit nemovitost v aukci či dražbě

V článku Jsou dražba a aukce synonyma? jste se mohli dozvědět, že dražba a aukce synonymy nejsou a že mezi nimi existují četné rozdíly. Zdá se vám, že by koupě nemovitosti v dražbě či aukci mohla výhodnou koupí? Ano, pokud budete mít štěstí, může se vám podařit některou z nabízených nemovitostí koupit opravdu výhodně. My ale známe důvody, proč tomu tak většinou není. A na co byste si vlastně při dražbě a aukci měli dát pozor? To vám prozradíme v dnešním článku s názvem Chystáme se koupit nemovitost v aukci či dražbě.

Je koupě nemovitosti v dražbě či aukci výhodnou koupí?

Cena nemovitosti zakoupené v dražbě či aukci by měla být teoreticky tržní. Potenciální zájemce o draženou nemovitost totiž nemá důvod za ni nabízet vyšší než tržní cenu, za kterou by mohl získat jinou podobnou nemovitost, pokud tedy ale k nemovitosti nemá osobní vztah. V takovém případě by byl ochoten za nemovitost nabídnout vyšší cenu, nežli ostatní dražebníci.

Pokud se objeví dostatek zájemců o koupi nemovitosti, konečná cena vydražené nemovitosti by neměla být ani příliš nízká, jelikož mezi jednotlivými zájemci bude existovat konkurence. Počet zájemců o konkrétní nemovitost se ale často odvíjí od úspěšnosti jejího inzerování. Narazíte-li na nemovitost určenou k dražbě, a která není příliš dobře inzerovaná, možná budete mít štěstí a povede se vám ji vydražit za výhodnou cenu.

Obecně ale výhodnost koupě nemovitosti v dražbě či aukci příliš předpokládat nelze. Navíc kromě vidiny výhodné ceny musí brát v případě aukce zájemce v úvahu existenci mnohdy ne zcela výhodných podmínek kupní smlouvy. A nejen to. Na co dalšího byste si při dražbě měli dát pozor?

Jak na dražbu či aukci nemovitosti a na co si dát pozor

Pokud jste se právě rozhodli, že vás koupě nemovitosti v dražbě či aukci zajímá a nevíte, kde takové nabídky hledat, podívejte se na úřední desku obecního úřadu, úřadu městské části nebo městského obvodu, v jehož obvodu se nemovitost nachází. Tam by dle zákona měly být všechny dražené nemovitosti uvedeny. Stejně tak můžete navštívit úřední desku úřadu, MČ nebo MO pokud se zajímáte o nemovitosti v aukci. Dalších portálů, kde jsou dražby a aukce zveřejněny, je ale mnoho. Nevíte-li si rady, kde všude hledat, rádi vám pomůžeme.

Pakliže už máte nemovitost vybranou, jako zájemce, který splňuje i další kritéria, jež jsou stanovena zákonem o veřejných dražbách a která se k účastníkům vztahují, máte právo draženou nemovitost vidět. Na prohlídku nemovitosti by měly být dle zákona vybrány alespoň dva termíny, které nesmí být stanoveny na stejný den a ty zároveň musí být uvedeny v dražební vyhlášce. Toto právo se však v některých případech může stát také povinností zájemců. U některých dražeb (aukcí) je předpokladem pro to, stát se účastníkem dražby, danou nemovitost navštívit, což vám v místě nemovitosti bude stvrzeno podpisem osoby, která má k tomuto úkonu pravomoc.

K účasti v dražbě je taktéž vyžadována tzv. dražební jistota. Zákon o veřejných dražbách stanovuje její výši, která nesmí přesáhnout 30 % z nejnižšího podání; nesmí však přesáhnout částku 1 500 000 Kč zvýšenou o 10 % z částky přesahující 5 000 000 Kč. Je-li dražba zmařena vydražitelem, dražební jistota složená vydražitelem včetně jejího příslušenství se použije na náklady zmařené dražby. V ostatních případech (a není-li dále stanoveno nebo ve smlouvě o provedení dražby ujednáno jinak) se náklady dražby hradí z výtěžku dražby.

Dnešní doba je však pokroková, a tudíž ne na všech dražbách a aukcích musí být lidé přítomni osobně. Ba dokonce, elektronická dražba i aukce je využívána čím dál častěji.

A jak je to s nejnižším podáním? Nejnižší podání je cena, na které dražitelé začínají své návrhy. Každá další navrhovaná cena musí být jen vyšší nebo stejná. V případě nedobrovolné dražby činí nejnižší podání neboli vyvolávací cena nejméně polovinu odhadu ceny předmětu dražby; nejnižší podání nelze snížit, nejedná-li se o opakovanou dražbu. U dobrovolné dražby výši nejnižšího podání stanoví soud, a to ve výši dvou třetin výsledné ceny. Pokud při prvním dražebním jednání není nemovitost vydražena, je při druhé dražbě nejnižší podání sníženo na jednu polovinu výsledné ceny, při třetí dražbě na 40 % výsledné ceny, ve třetí dražbě na 30 % a při páté dražbě na 25 % výsledné ceny.

A co dalšího by vás při dražbě mohlo překvapit? Ze zákona o veřejných dražbách vyplývá, že má-li některý z účastníků dražby předkupní právo k dražené nemovitosti a doloží-li je dražebníkovi listinami nebo jejich úředně ověřenými opisy do zahájení dražby, není stanoveným příhozem vázán, což znamená, že učiní-li tento účastník dražby podání ve stejné výši jako nejvyšší podání, udělí licitátor příklep jemu.

Možná to zní složitě a rádi byste si třeba vyzkoušeli předem, jak taková dražba probíhá. Pokud tomu tak je, můžete se jít na některou z nich podívat. Dveře jsou vám otevřené. Všechny dražby jsou veřejně přístupné a vstupné na ně činí maximálně 100 Kč na osobu a den. Nebo žádnou dražbu ani aukci nanečisto neabsolvujte a obraťte se na nás. My vás v průběhu dražby či aukce zastoupíme. S dražbami nemovitostí máme velkolepé zkušenosti.

Pokud jste to právě vy, komu se podařilo danou nemovitost vydražit, budou vás zajímat i další informace s dražbou nemovitosti související. Zajímat by vás mělo například to, kdo zodpovídá za vady předmětu dražby. U dražby dobrovolné odpovídá za vady nemovitosti její navrhovatel tehdy, pokud mu byly či měly být při podání návrhu na provedení dražby známy a neupozornil na ně včas dražebníka ve smlouvě o provedení dražby. To neplatí, pokud z dražební vyhlášky vyplývá něco jiného. U dražby nedobrovolné navrhovatel za případné vady dražené nemovitosti nezodpovídá.

Také je dobré vědět, kdo zodpovídá za škodu způsobenou prodlením s předáním nemovitosti. Zodpovědnou osobou je v takovém případě sám bývalý vlastník nemovitosti. Předání nemovitosti bohužel často bývá největším problémem samotné dražby. Pokud je nemovitost v době dražby obývaná, je pravděpodobnější, že s vystěhováváním obyvatel budete mít problémy. Lidé, jejichž nemovitost se dostala do dražby, totiž většinou nemají kam jít. V případě, že se vám jejich vystěhování nebude dařit, budete se muset obrátit na exekutora. Vystěhování se ale může někdy protáhnout i na několik let. To je největší riziko dražby nemovitosti.

Co by vás ještě při dražbě mohlo zaskočit? Dle zákona o veřejných dražbách vydražením nemovitosti nezanikají práva osob oprávněných z věcných břemen váznoucí na předmětu dražby. Ta zůstávají přechodem vlastnictví dražbou nedotčena.

Taktéž přechodem vlastnictví k nemovitosti nezanikají zástavní práva a působí vůči vydražiteli; to platí i o právech vyplývajících ze smluv o omezení převodu nemovitosti. Pohledávky těmito právy zajištěné, nejsou-li dosud splatné, se nestávají dnem přechodu vlastnictví předmětu dražby splatnými.

Zkontrolujte si proto předem, zda na nemovitosti neváznou věcná břemena či zástavy. Mohly by být opravdovým problémem! Pokud si nevíte rady, co dalšího je při koupi, dražbě či aukci nemovitosti nutné zkontrolovat, aby byl převod nemovitosti bezpečný a bezproblémový, jsme to my, kdo obstará a zkontroluje či sepíše veškerou právní dokumentaci ke koupi nemovitosti potřebnou.

Jsou dražba a aukce synonyma?

Minimálně ve dvou našich článcích jsme se věnovali tomu, že realitní makléř se může stát člověkem, který místo aby vám s koupí nemovitosti pomohl, ji akorát stíží. Na nástrahy realitních makléřů jsme upozorňovali konkrétně v článku Koupě nemovitosti přes realitku – čeho se vyvarovat a také v článku Koupě nemovitosti přes realitku – podle čeho si vybrat realitní kancelář. Žádný článek ale zatím nepředpokládal, že nemovitost lze získat i jinak, než klasickým podpisem kupní smlouvy a převodem vlastnického práva v Katastru nemovitostí. Dnešní článek se proto věnuje rozdílům a společným prvkům dražby a aukce.

Jsou dražba a aukce synonyma?

Zásadní otázka - jsou dražba a aukce dvě totožné formy obchodování? Většina lidí se chybně domnívá, že ano, že dražba a aukce jsou synonyma. Tak tomu ale není. Společným prvkem, který tyto dva způsoby obchodu spojuje, je princip stanovení prodejní ceny. Cena prodávaného zboží či služby, v našem případě nemovitosti, totiž není předem fixně stanovena a je určena až během samotné dražby či aukce. Je to soutěž, ve které konečnou cenu stanovují potenciální zájemci o nemovitost prostřednictvím přihazování finančních částek, jejichž minimální a někdy i maximální hranice je stanovena předem. Nakonec nemovitost získá ten, kdo nabízí za nemovitost nejvyšší cenu.

Dražba a aukce jsou však kromě toho, že se zakládají na výše zmíněném principu ,,vydražení“, dvě odlišné záležitosti. V čem a jak se tedy konkrétně liší?

Kdo může dražbu a aukci provádět? Kdo může být jejím iniciátorem?

Veřejnou dražbu má právo provádět jen takový dražebník, který má koncesi na provádění dražeb, jež je schvalována Ministerstvem pro místní rozvoj. Může ji ale provádět také exekutor či soud. Dražba může být jak dobrovolná, tak nedobrovolná. Pojem dobrovolná dražba je však zavádějící, jelikož z logiky věci jde vždy o dražbu nedobrovolnou. Proč tomu tak je? Dobrovolně totiž může nemovitost prodávat pouze její vlastník, jímž však často bývá insolvenční správce, správce konkursní podstaty či likvidátor. Dražbu nedobrovolnou iniciuje samotný věřitel, tedy například banka, v jejíž prospěch je nemovitost zastavena v případě, že se dlužníkovi nedaří hypotéku splácet. Cílem prodeje je tedy uspokojit její pohledávky.

Na druhou stranu oproti dražbě aukci může organizovat téměř kdokoli, jedná se totiž o volnou živnost. Její iniciování spočívá na majiteli nemovitosti a je zcela dobrovolné. Důvod prodeje nemovitosti v aukci může být jakýkoli. Cílem může být například urychlení prodeje nemovitosti či prodej takové nemovitosti, která je v nabídce již delší dobu a stále nenalezla svého kupce. Aukci také často jako formu prodeje nemovitostí využívají obce.

Jak je dražba a aukce právně zakotvena?

Institut veřejné dražby podrobně popisuje stejnojmenný zákon, zákon č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách a dále také Občanský soudní řád, tedy zákon č. 99/1963 Sb. Pokud se tedy zajímáte o některou z nemovitostí, která je nabízena v dražbě, podrobnosti týkající se dražby si můžete nastudovat právě v těchto zákonech. Zajímat by vás mohly například rozdíly mezi dražbou dobrovolnou a nedobrovolnou.

Aukci se česká legislativa příliš nevěnuje. Je tedy nutné se řídit podmínkami, které si stanovuje sám organizátor aukce. Ten má povinnost postupovat dle Obchodního zákoníku.

Jak nabývá nový vlastník vlastnické právo k vydražené nemovitosti?

Rozdíl v nabývání vlastnického práva nemovitosti prostřednictvím dražby a aukce je jedním ze zásadních rozdílů mezi těmito dvěma formami obchodu.

Vydražením nemovitosti v pravém slova smyslu, tedy přiklepnutím nemovitosti licitátorem v dražbě, se majitelem nově nabyté nemovitosti stává vydražitel ihned, tedy v reálném čase příklepem licitátora. Tomu je tak ale samozřejmě pouze v případě, když zaplatí kupní cenu nemovitosti na místě. Pokud tak neučiní, stává se majitelem vydražené nemovitosti ve chvíli, kdy její cenu zaplatí, což musí ve většině případů učinit do 10 dnů od skončení dražby. Hranice splatnosti 10 dnů je ale velice krátká, a tak většinou není možné koupi nemovitosti v dražbě financovat pomocí hypotečního úvěru. Navíc při tzv. přechodu vlastnického práva není třeba podpisu kupní smlouvy. Pokud tedy během následujících 3 měsíců nedojde k podání žaloby na neplatnost dražby některým z účastníků dražby (kromě vydražitele, který nemá právo žalobu podávat), přechod vlastnictví je potvrzen a již ho nelze zvrátit.

Naopak při výhře v aukci nabývá nový majitel vlastnické právo k nemovitosti až ve chvíli, kdy je vlastnické právo vloženo do Katastru nemovitostí, čemuž předchází klasické podepsání kupní smlouvy mezi prodejcem a kupcem dané nemovitosti. Jedná se tedy o stejný postup jako při klasické koupi nemovitosti, čímž také vzniká kupujícímu právo kupní smlouvu i po několika letech napadnout (záruka na nemovitost je 5 let) a po prodávajícím např. požadovat finanční náhradu. Pokud však výherce aukce kupní smlouvu s prodávajícím nepodepíše, vlastnické právo na nemovitost zůstane přisouzeno původnímu majiteli.

Kdo platí daň z nabytí nemovitosti?

I rozdělení povinnosti mezi prodávajícího a kupujícího týkající se platby daně z nabytí nemovitosti je v případě dražby a aukce odlišné. Je dobré si dát pozor, kdo je tuto daň povinen zaplatit, jelikož 4 % z kupní (vydražené) ceny nemovitosti není zanedbatelná částka.

Jedná-li se o dražbu, pak daň z nabytí nemovitosti vždy platí vydražitel, tedy nový majitel nemovitosti. Za základ daně je považována cena, za kterou byla nemovitost reálně vydražena.

V případě aukce, tedy v podstatě po uzavření klasické kupní smlouvy, daň z nabytí nemovitosti platí, pokud se prodávající s kupujícím nedohodnou jinak, sám prodávající. Toto pravidlo vychází z Občanského zákoníku.