Proč je v Praze tolik bytů prázdných?

Proč je v hlavním městě ČR tolik bytů prázdných? Proč o ně nikdo nejeví zájem? Anebo snad jeví, ale stojí tu nějaká překážka? Pakliže o volné byty obyvatelé Prahy zájem nemají, odpověď na otázku, proč je v Praze tolik bytů prázdných, se zdá být jednoduchá – nabídka se nestřetla s poptávkou. Co ale na nemovitostech, které leží ladem, lidem vadí? To je jedna z otázek, na kterou se v tomto článku budeme snažit najít odpověď. Všechno by ale vyřešilo správné stanovení ceny těchto nemovitostí. Majitelé však s cenami dolů jít nechtějí. Proč? A co když nezanedbatelný podíl bytů v Praze leží ladem bezdůvodně?

Kolik nemovitostí je reálně neobydlených? Čísla jsou zkreslená

Z údajů Sčítání lidu, domů a bytů, jež naposledy proběhlo v roce 2011, vyplývá, že je v Praze 6 985 neobydlených domů s byty. Ještě větší je číslo, pokud spočítáme všechny neobydlené byty jako takové – těch je dokonce 10 227. Jak je možné, že jsou tato čísla tak vysoká? Vysvětlení lze spatřit v tom, že velké množství nemovitostí je neobydleno jen formálně. Reálná obydlenost nemovitostí je mnohem vyšší. Jedním z důvodů je ponechání si trvalého bydliště v původním místě, ze kterého jednotliví lidé pochází. Tento jev je velmi častý a na celkový formální počet neobydlených bytů má nezanedbatelný vliv. Obrovský vliv má na výši počtu neobydlených nemovitostí i fakt, že velký podíl těchto bytů (domů) slouží k rekreaci, která je v České republice tak oblíbená a momentálně její oblíbenost ještě narůstá. Následující tabulka zobrazuje i další důvody neobydlenosti nemovitostí.

Tabulka č. 1: Neobydlené domy s byty podle druhu a důvodu neobydlenosti a byty v neobydlených domech v Praze:

Neobydlené domy s byty celkem	z toho		z toho důvod neobydlenosti			Byty v neobydlených domech	z toho
	rodinné domy	bytové domy	slouží k rekreaci	přestavba domu	nezpůsobilé k bydlení		v rodinných domech	v bytových domech
6 985	6 256	390	290	528	235	10 227	7 092	2 757

Zdroj: ČSÚ

Dle společné statistiky developerských společností Skanska Reality, Ekospol a Trigema dále vyplývá, že v nabídce developerů bylo v Praze ke konci prvního pololetí tohoto roku (2014) asi 6 600 dostupných bytů, z nichž je zhruba 2 000 k dispozici k okamžitému nastěhování. Ostatní jsou buď ještě na papíře, nebo jde o byty developerů, které nejsou obydlené již delší dobu.

V neprodejných bytech developerů leží několik miliard

S tím souvisí i téma tzv. bytů ,,ležáků“, za které jsou označovány takové nemovitosti, o které nikdo nejeví zájem více jak 24 měsíců od jejich dokončení. Dle údajů společnosti Trigema bylo ke konci prvního čtvrtletí tohoto roku zaznamenán mírný nárůst počtu těchto bytů (1 111).

Za vůbec nejméně úspěšné developerské projekty v Praze lze doposud považovat Central Park Praha od CP Praha, dceřiná firma fondu CEE Property Development Portfolio, jehož pětinovým akcionářem je Česká spořitelna a Rezidenci Korunní od společnosti Sekyra Group. 

Důvody nezájmu lidí o vybrané byty

A jaké jsou hlavní důvody nezájmu o jednotlivé bytové jednotky? Hlavním důvodem, jak už bylo zmíněno na začátku článku, je přemrštěná výše požadované ceny, která se odvíjí od výše stavebních nákladů. Ty však byly v době vzniku těchto projektů v porovnání s dnešními náklady cca o 15 % vyšší. Proč ale developeři nechtějí zlevnit? Vždyť peníze uložené v bytech jim ,,žádný“ užitek nepřinese. Lepší by bylo prodat byty za tržní cenu než čekat, že se najde nějaký zájemce, který bude ochoten za takový byt zaplatit přemrštěnou cenu. Takového budou hledat jen těžko. Jenže prodej bytů za tržní ceny by pro developery znamenalo jít do ztráty. Vyčkávají snad tedy developeři na ten okamžik, až jim nebudou stačit peníze na splácení úvěru, jež museli k financování jejich projektů použít? Pokud ano, pak je jasné, že ke snížení cen jednotlivých bytů bude muset nakonec dojít, jelikož dostupnost finančních prostředků není nekonečná. Developeři s výrazným snížením ceny však vyčkávají, zatím se snaží slevit postupně o několik málo procent. "Otázkou ale je, kolik má na takovéto postupné zlevňování developer času, protože čím déle po kolaudaci, tím větší stigma daný projekt získává a tím obtížnější jsou prodeje," dodává generální ředitel společnosti Ekospol RNDr. Evžen Korec. Navíc s délkou doby, kdy byt není obydlen, klesá i jeho atraktivita.

Dalším důvodem, proč o byty není zájem, je nepraktická dispozice. U většiny bytů je to zásadní charakteristika, podle které se lidé rozhodují, zda si byt koupí, či ne. S dispozicí souvisí i velikost podlahové plochy bytu. Jelikož se dnes lidé rozhodují nejen podle ceny za metr čtvereční bytu, ale podle absolutní ceny, je každý nevyužitelný metr v bytě důvodem k odmítnutí takové nemovitosti. Pokud vezmeme v potaz, že průměrně stojí metr čtvereční bytu v MČ Prahy 1 až 10 okolo 63 000 Kč (Reality Mix 2014), potenciální kupec si lehko rozmyslí, zda je ochoten si pořídit byt s ložnicí o 10 či 14 metrech čtverečních. Rozdíl v ceně bytu je rázem čtvrt milionu korun. I tolik moderní terasy jsou zdánlivě lákadlem pro kupce. Pokud se však velikost terasy blíží velikosti bytu, pak takový byt většinou na atraktivnosti ztrácí, jelikož využitelnost tak velké terasy, minimálně v porovnání s využitelností stejné plochy v bytě samotném, je malá.

Evžen Korec (Ekospol) také upozorňuje na chybu některých developerů v nedomyšlenosti projektů. Konstatuje například, že pokud má být zamýšlený projekt luxusní, pak musí jít o luxus se vším všudy: "Projekt, který se má prodat za vysoké ceny, musí být skutečně luxusní a roli hrají i takové parametry jako výhled z bytu, celkový počet bytů v projektu či standard vybavení společných prostor. Projekty, které jsou luxusní pouze v představách developera, se právě za vysoké ceny neprodávají a doplňují nabídku ležáků.“

V neposlední řadě je pro rozhodování o koupi nemovitosti důležitá lokalita, ve které je samotná nemovitost umístěna. Realita je dokonce taková, a správně by tomu tak i mělo být, že lidé za nejdůležitější faktor při rozhodování o koupi bytu považují právě jeho lokalitu a cenu. Už méně se však dívají na kvalitu provedení projektu. Přestože každý jedinec má jiné preference, všechny tyto faktory ve výsledku mají na konečný verdikt potenciálního kupce buď menší, nebo větší vliv. Jaké další faktory ovlivňují cenu nemovitosti, se můžete dovědět v článku Vliv jednotlivých faktorů a stavu nemovitosti na její cenu.

Další důvody neobydlenosti pražských bytů: obecní byty a bytové domy spekulantů

Dalším důvodem, proč jsou některé byty v Praze prázdné, jsou jejich specifičtí vlastníci. Jedním takovým typem vlastnictví je vlastnictví obecní. Byty ve vlastnictví Prahy, respektive jednotlivých městských částí, jsou totiž často ve velmi špatném technickém stavu, a proto je nelze nabízet k pronájmu. Město však do rekonstrukce takových bytů nechce investovat. Řešením, pro které se rozhodly městské části Prahy, je postupná privatizace bytového fondu. V každé městské části probíhá privatizace odlišným tempem. Jedno z nejvyšších temp má přitom MČ Praha 10, která postupně rozprodává nemovitosti v jejím vlastnictví pomocí elektronické aukce. Ta spolu s MČ Prahy 2 je jednou z městských částí s vůbec nejvyšším počtem obecních bytů v Praze.

Dalším důvodem, proč v hlavním městě existuje tolik prázdných bytů, je jejich vlastnění spekulanty. Ti v Praze drží v majetku několik desítek celých bytových domů. Nakoupili je v době, kdy jejich ceny byly velmi výhodné. Pronajímat je však nechtějí. A nejen to. Často jsou bytové domy v dezolátním stavu a jejich majitelé je odmítají opravit. Jen v městské části Prahy 1 lze spatřit okolo třiceti chátrajících bytových domů. A přestože jsou majitelé pro zanedbání technického stavu budov pokutováni, bytové domy chátrají dál. Pokuty jsou totiž nízké. "Řešením by byla legislativa, která by umožnila vyvlastnění nebo zvedla pokuty tak, aby byly pro majitele bolestivé a v případě nesplácení umožnily odebrat budovu formou exekuce," navrhuje Ing. Oldřich Lomecký, starosta městské části Prahy 1. Proč vlastně ale majitelé nechávají bytové domy chátrat? Nevyplatilo by se jim více prostory pronajímat? Podle Lomeckého nejsou pro majitele historické domy komerčně lukrativní.

Na neobydlenost těchto chátrajících bytových domů upozornila také Squatterská iniciativa Obsaď a žij!, která na protest 7. června 2014 obsadila prázdný dům v Hálkově ulici č. 7 v MČ Praha 1.  

Bytový dům v Hálkově ulici č. 7 v Praze, zdroj: google maps

Jejich cílem bylo poukázat na to, že byty by měly být využívány ke svým původním účelům. Bydlení totiž považují za základní lidské právo a domy proto mají být na bydlení, ne pro soukromé zisky spekulantů. Například totiž iniciativa odhalila, že již zmíněný bytový dům v Hálkově ulici patří překvapivě firmě Hálkova 7 s.r.o. Podobných případů je ale více. Squatterská iniciativa Obsaď a žij! popisuje, jak majitel nakládá s jeho bytovými domy: „poté, co firma dům koupí, vystěhovává původní nájemníky, aby dům nechala prázdný, anebo je v lepším v případě nechala přestavět na luxusní bydlení, jako firma Vyšehradská 431 s.r.o. Stefano Camnasio je jednatelem pěti firem, které se v prostoru a času rozpínají do pavouka navzájem propojených firem, kdy jedna firma vlastní části dalších firem. Různé výše jmenované firmy mají jedno společné – skuteční vlastníci zůstávají v tomto spletenci skrytí kdesi v daňových rájích a tyto firmy po dobu své existence dlouhodobě vykazují finanční ztráty a žádné zisky, takže neplatí žádné daně z příjmu. To, že se firmy jmenují velice často podle adres nemovitostí, zase umožňuje, aby se prodávaly firmy a podíly ve firmách, a nikoli nemovitosti samotné, čímž se spekulanti vyhýbají placení daní z prodeje a převodu nemovitostí.“

Nejen ale historické bytové domy v centru Prahy vlastní klienti ze zahraničí. Majitelé z ciziny mají ve svém vlastnictví také relativně velký podíl bytových jednotek ve vyšší cenové kategorii. Typickým příkladem jsou bytové jednotky v Central Park Praha na Žižkově, o kterém jsme se zmiňovali v souvislosti s jejich našponovanými cenami. Totiž z údajů Katastru nemovitostí vyplývá, že přibližně dvě pětiny všech bytových jednotek v tomto projektu je v rukou lidí pocházejících z bývalého Sovětského Svazu a především pak z Ruska. Ti mezi ostatními cizinci v nákupu pražských realit nyní hrají prim. „Drží si i prázdné byty,“ konstatuje ředitel realitní kanceláře Professionals Tomáš Duda. „A platí v hotovosti,“ dodává.

Z údajů uvedených zde v článku je vidno, že důvodů neobydlenosti bytů v Praze je vícero. Různé byty mají různého vlastníka, různou cenu i vlastnosti, a faktorů, které ovlivňují zájem o jednotlivé bytové jednotky, je proto mnoho. Hlavní roli ale hrají aktuální i očekávaná cena nemovitosti, to je nevyvratitelné.