úterý 8. července 2014

Osobní vlastnictví versus družstevní vlastnictví – 2. díl

Druhý díl článku zabývajícího se tématem osobní versus družstevní vlastnictví se zaměřuje na další rozdíly mezi těmito typy vlastnictví. V prvním díle jsme vám už prozradili, jaké jsou formální rozdíly mezi OV a DV a také jak se oba typy vlastnictví liší v převodu vlastnictví a práv a povinností člena družstva. Následující řádky vás nyní informují o tom, jaký je mezi OV a DV rozdíl v ceně, jaké podmínky jsou nastoleny, pokud chcete byt pronajímat, jaká existují omezení, pokud si na koupi bytu plánujete vzít hypoteční úvěr, kdo musí či nemusí schválit případnou rekonstrukci bytu, co a komu musíte jako vlastník/nájemník platit, jak hospodaří Společenství vlastníků a Družstvo a jestli náhodou není přehnaná důvěra ve SVJ a Družstvo nežádoucí. Něco málo se dozvíte také o tom, jak probíhá dědění bytů v OV a DV.


Cena bytů v OV a DV
Důležitým rozdílem, který je jako jeden z mála dobře viditelný, je rozdílná cena bytových jednotek, které jsou v osobním a družstevním vlastnictví.
OV: Cena nemovitosti v osobním vlastnictví je obvykle vyšší nežli cena nemovitosti ve vlastnictví družstevním, a to řádově i o několik či dokonce desítek procent. Důvod je prostý: o bydlení v družstevním vlastnictví nejeví lidé takový zájem jako o bydlení ve vlastním. Lidé totiž rádi něco vlastní. Ve hmotný nemovitý majetek  - v ten dnes lidé věří. A proč? O tom jsme psali již v článku Byt jako investice, je to dobrý nápad?
Pokud si ale nechcete zbytečně připlácet na byt, jehož tržní hodnota je zcela jinde, než je cena nabídková, kterou vidíte v inzerátu, můžete kontaktovat nás a my vám s její koupí pomůžeme. Nejenže vám vyjednáme slevu, ale kompletně zkontrolujeme právní a technický stav nemovitosti. Provedeme vás zkrátka celým procesem koupě nemovitosti.
DV: Cena bytů v družstevním vlastnictví je ze stejného důvodu nižší než cena bytů v osobním vlastnictví. Rozdíl mezi cenami takovýchto bytů dává prostor pro zvýšení tržní hodnoty bytu. Dle JUDr. Romana Kotouče ,,převodem bytu do osobního vlastnictví lze v podstatě obratem zhodnotit svůj majetek o desítky až stovky tisíc korun. V případě prodeje bytu ve vlastnictví se sice státu musí odvést daň z nabytí nemovitých věcí, jež vychází z hodnoty bytu, i přesto však prodávající obecně obdrží vyšší cenu, než při převodu členských práv v družstvu vč. práva nájmu bytu.“
 
Co když chcete byt pronajímat?
OV: Investorům, kteří se rozhodují koupit byt s cílem pronajímat ho, doporučujeme pořídit si byt v osobním vlastnictví. V takovém případě totiž pronájem bytu závisí pouze na vás. Můžete ho pronajmout, komu uznáte za vhodné. Stejně tak máte možnost v bytě v osobním vlastnictví zřídit břemeno doživotního bydlení, např. pro své rodiče pro případ, kdyby se vám něco stalo.
Pokud máte v plánu kupovat byt jako investici, pak se můžete inspirovat našimi články Jak poznat byt vhodný k investici a Jak poznat dobrého nájemníka? a dovědět se tak, jak získat co možná nejvyšší výnos z takové investice.
DV: Naopak ale v případě, že jde o byt družstevní, musí podnájem písemně schválit družstvo.

Financování bytu v OV a DV – je tam nějaký rozdíl?
OV: O rozdílu možnosti financování koupě nemovitosti do osobního vlastnictví či družstevního jsme se krátce zmiňovali již minulém článku - podstatný rozdíl pocítíte v případě, že plánujete byt koupit na hypotéku. V případě osobního vlastnictví bytu by pro financování takové nemovitosti neměl být žádný problém. Jinak je tomu ale u bytů v družstevním vlastnictví.
DV: Družstevní byt totiž není možné dát do zástavy.  Pakliže vám banka tedy na takový byt půjčí, musí družstvo přislíbit, že v blízké budoucnosti bude družstevní byt převeden do osobního vlastnictví. Podmínkou je však splacená anuita, tedy částka, kterou zbývá splatit bývalému majiteli, od kterého družstvo bytový dům s byty odkoupilo, což může být například město. Také je nutné, aby na bytě nevázly žádné dluhy, zástava nebo exekuce. Pro získání hypotéky můžete také využít možnosti dát do zástavy jinou nemovitost, jenže taková možnost se nabízí málokomu.

Rekonstrukce bytu
OV: Pokud se rozhodnete rekonstruovat byt v osobním vlastnictví, její schválení nepodléhá SVJ. Jestliže ale bude přestavbou změněn způsob užívání stavby, bude zasahováno do nosných konstrukcí stavby, měnit se její vzhled, bude vyžadováno posouzení vlivů na životní prostředí či může být ohrožena požární bezpečnost stavby, budete muset kvůli stavebnímu povolení na úřad. Většina rekonstrukcí se ale bez stavebního povolení či ohlášení obejde. Veškeré úpravy v bytě v osobním vlastnictví si ale platíte sami, což se u bytu družstevního říci nedá.
DV: Platba drobných oprav spojených s běžným opotřebením bytu sice leží na bedrech nájemníka, ale ostatní opravy hradí opravdový vlastník bytu, tedy družstvo. S rekonstrukcí je tomu ale jinak. Náklady platí nájemník. K jejímu schválení je ale potřeba souhlasu družstva.

Platby spojené s ,,vlastnictvím“ bytu
OV: V bytovém domě s byty v osobním vlastnictví je vlastník povinen platit příspěvek do fondu oprav, jehož výše je odvozena od velikosti podlahové plochy bytu. Platí také poplatky za elektřinu, vodu, plyn apod.
DV: Členové družstva jsou povinni kromě příspěvků do fondu oprav (jejichž výše je stejně jako u bytů v osobním vlastnictví odvozena od velikosti podlahové plochy bytu) a placení záloh na elektřinu apod. platit družstvu také nájemné. V případě, že bytové družstvo vzniklo za účelem postupné privatizace bytů, splácí nájemník též anuitu, která připadá původnímu vlastníkovi bytů, často tedy městu. Po jejím splacení (a pokud tak družstvo rozhodne), je možné družstevní byt převést do osobního vlastnictví.
Hospodaření Společenství vlastníků a Družstva
OV: V bytovém domě s byty v osobním vlastnictví je povinně založeno Společenství vlastníků (dříve Společenství vlastníků jednotek; dále jen SVJ, jelikož tato zkratka je vžitá) a to už v případě, že se v bytovém domě nachází alespoň 5 bytových jednotek, které mají dohromady alespoň 3 různé majitele. Vedle toho však je možné založit společenství vlastníků i v bytových domech, kde se nachází méně než 5 bytových jednotek, k tomu je však potřeba souhlas všech vlastníků bytových jednotek.
Při hlasování na schůzi SVJ je brána v potaz velikost vlastněného bytu a společných částí domu jednotlivých vlastníků. Čím větší byt tedy vlastník má, tím větší význam má jeho hlas při rozhodování o dění ve společenství.
DV: V bytovém domě, který je ve vlastnictví bytového družstva má stejnou funkci jako SVJ členská schůze družstva, přičemž pro rozhodování o tom, co se bude v družstvu dít, má každý nájemník jeden hlas, nezávisle na tom, jak velký byt obývá. Bytové družstvo přitom rozhoduje o všem v domě, tedy i o bytech. K rozhodování dochází obvykle na členské schůzi. Pro některá rozhodnutí ale stačí odsouhlasení představenstvem družstva.
Pokud se družstvo rozhodne některé byty prodat a v domě jsou alespoň již 2 byty převedeny do osobního vlastnictví, pak vedle sebe existují oba zastupující celky – bytové družstvo a SVJ. SVJ ale nemá stejné pravomoci jako družstvo, nemůže zasahovat do věcí samotných bytů, ale pouze do věcí týkajících se společných částí bytového domu. Pro schválení dění v bytovém domě je pak potřebné odsouhlasení oběma těmito celky, tedy jak na členské schůzi bytového družstva, tak na schůzi společenství vlastníků.

Můžete o byt přijít?
OV: Situace v případě zadlužení se Společenství či Družstva je odlišná. V případě, že si SVJ vezme například úvěr na rekonstrukci bytového domu, zateplení apod., jednotliví vlastníci ze zákona ručí za závazky SVJ v poměru podle velikosti svého podílu na společných částech domu. Banka v takovém případě tedy může vyžadovat po vlastnících bytů plnění závazku vůči ní. Společenství vlastníků však není vlastníkem jednotlivých bytových jednotek, a tak bytový dům jako takový nemůže být exekucí postižen.
DV: V případě, že bytové družstvo se svým majetkem špatně hospodaří nebo se dostane do platební neschopnosti, mohou nájemníci družstevních bytů o své byty přijít. Družstvo totiž za porušení závazků zodpovídá celým svým majetkem, tedy i samotnými družstevními byty. Pakliže je na bytové družstvo vyhlášen konkurz, vše, co je v majetku družstva se stane součástí konkurzní podstaty, a tak mohou nájemníci lehko přijít o střechu nad hlavou. Družstvo bude následně zrušeno a vydraženo. Nájemníkům sice jejich nájemní smlouvy zrušeny nebudou, ale ztratí právo na podíl na majetku. V tu chvíli budou bydlet v klasickém pronájmu. To je jedna z nevýhod bydlení v družstevním bytě. Takových případů, kdy dojde k bankrotu družstva, naštěstí není mnoho, ale pokud k němu dojde, není to první ani poslední případ takového druhu.
Extrémním případem je vypovězení nájemní smlouvy a vyloučení nájemníka z družstva. Nájemníkovi pak náleží vypořádací podíl. Ten však určitě nebude odpovídat tržní hodnotě takové nemovitosti.

Dědění nemovitosti v OV a DV
OV: Dědění bytu v osobním vlastnictví probíhá klasicky dle zákona nebo dle závěti zemřelého.
DV: Dědění bytu v družstevním vlastnictví je však o trochu složitější. Především pak v dědickém řízení hraje roli to, zda byl družstevním byt v nájmu manželů (tedy pokud družstevní podíl nabyli v době, kdy už manželi byli) anebo zda práva a povinnosti družstevního bytu patřily jen jednomu z nich. Situace, kdy totiž družstevní podíl pár nabyl již v době, kdy byli ve svazku manželském, po smrti jednoho z nich připadá polovina bytu (práva na nájem) nutně druhému z manželů, což má za důsledek vznik pohledávek za pozůstalým manželem/manželkou jako náhrada za přechod členského podílu v bytovém družstvu pro ostatní dědice.
Udělali jste si obrázek o tom, jaké mají tyto dvě formy vlastnictví odlišnosti? Převažují spíše u některé z forem spíše výhody nebo nevýhody? Stejně jako jsme již psali v článku Kde se v Praze bydlí nejlépe? Lze takové místo vůbec nalézt?, každý preferuje něco jiného, a to platí i u bydlení. Věnování pozornosti jednotlivým odlišnostem mezi osobním a družstevním vlastnictvím je však na místě a často jednomu z typu bydlení dáte nakonec přednost i z jediného důvodu, kterým je, jak už bylo výše konstatováno, nemožnost na kupovanou bytovou jednotku uvalit zástavní právo, což je podstatné, pokud musíte kupní cenu nemovitosti hradit z hypotečního úvěru.

1 komentář: